Investimenti immobiliari sostenibili

L'immobiliare sostenibile sta diventando sempre meno una categoria di investimento specialistica e sempre più un banco di prova per verificare se gli edifici rimarranno competitivi, finanziabili e legalmente utilizzabili per tutta la loro vita economica. Gli investitori non prendono più in considerazione l'efficienza energetica solo perché gli inquilini o le autorità di regolamentazione preferiscono beni più ecologici. Valutano piuttosto se un edificio inefficiente dovrà affrontare costi operativi più elevati, costosi interventi di ristrutturazione, una minore domanda da parte degli inquilini e un valore di rivendita inferiore.

La portata del problema è notevole. Secondo il Programma delle Nazioni Unite per l’Ambiente, gli edifici e il settore edile consumano circa il 32% dell’energia globale e generano circa il 34% delle emissioni globali di anidride carbonica. L’impatto ambientale del settore va oltre il riscaldamento e l’elettricità: il cemento, l’acciaio e altri materiali da costruzione rappresentano una quota sostanziale delle emissioni industriali, mentre la demolizione e lo sviluppo generano grandi volumi di rifiuti.

Questa esposizione sta trasformando la sostenibilità in una variabile finanziaria. Un edificio con un elevato consumo energetico potrebbe richiedere ulteriori spese in conto capitale, diventare più costoso da assicurare o non riuscire a soddisfare i futuri standard normativi. Un bene immobiliare più efficiente potrebbe invece beneficiare di costi operativi inferiori, di un tasso di occupazione più elevato e di un maggiore accesso a inquilini e finanziatori che hanno assunto impegni ambientali formali.

La convenienza dell'investimento non è scontata. Una certificazione ecologica non garantisce che un immobile sia redditizio, e una costosa ristrutturazione potrebbe non generare un rendimento adeguato se gli affitti, il tasso di occupazione o la normativa non lo favoriscono. Il settore immobiliare sostenibile richiede la stessa disciplina di qualsiasi altra strategia immobiliare: il prezzo di acquisto, l'ubicazione, la domanda da parte degli inquilini, il finanziamento e l'esecuzione rimangono fattori determinanti.

Gli edifici esistenti rappresentano la sfida maggiore

Gran parte del dibattito pubblico si concentra sulle nuove costruzioni efficienti, ma la sfida maggiore in termini di investimenti riguarda gli edifici già esistenti. Gli immobili di nuova costruzione rappresentano solo una piccola quota del patrimonio immobiliare totale in un dato anno. Gli obiettivi climatici ed energetici non possono essere raggiunti senza migliorare gli uffici, le abitazioni, i magazzini, gli alberghi, gli ospedali e gli edifici pubblici più datati.

L'Unione europea illustra la portata del problema. I dati della Commissione europea indicano che circa l'85% degli edifici dell'UE è stato costruito prima del 2000 e che circa il 75% presenta un'efficienza energetica insufficiente. Il tasso di ristrutturazione annuale è solo dell'1% circa, ben al di sotto del ritmo necessario per decarbonizzare il parco immobiliare entro il 2050.

Ciò comporta sia la necessità di investimenti sia un collo di bottiglia a livello operativo. I proprietari potrebbero dover sostituire gli impianti di riscaldamento, migliorare l’isolamento, installare infissi efficienti, modernizzare i sistemi di ventilazione e introdurre sistemi di controllo digitale dei consumi energetici. In alcuni edifici, misure relativamente semplici possono ridurre in modo significativo i consumi. Altri richiedono interventi strutturali di ampia portata che incidono sugli inquilini, sui permessi edilizi e sulla destinazione d’uso commerciale dell’edificio.

Questa differenza è rilevante ai fini della valutazione. Due immobili con canoni di locazione attuali simili possono presentare esigenze di capitale future molto diverse. Un edificio recentemente ristrutturato e dotato di impianti efficienti potrebbe richiedere investimenti aggiuntivi limitati, mentre un bene apparentemente più economico potrebbe comportare un onere nascosto e consistente legato alla ristrutturazione.

Gli investitori devono considerare sempre più spesso le prestazioni energetiche come parte integrante della due diligence tecnica, piuttosto che come una valutazione ambientale a sé stante. La questione rilevante non è se un immobile sia dotato di un’etichetta di sostenibilità, ma quanto capitale sarà necessario per mantenerlo conforme ai requisiti e attraente per tutto il periodo di detenzione previsto.

La regolamentazione sta accelerando il rischio di obsolescenza

I governi stanno passando da misure di incentivazione su base volontaria a requisiti minimi di prestazione energetica. La direttiva UE riveduta sul rendimento energetico degli edifici mira a creare un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050. I nuovi edifici di proprietà di enti pubblici dovranno soddisfare lo standard di emissioni zero a partire dal 2028, mentre la maggior parte degli altri nuovi edifici dovrà adeguarsi a partire dal 2030.

La direttiva pone inoltre maggiore enfasi sulla ristrutturazione degli edifici esistenti inefficienti. Gli Stati membri devono recepire il quadro normativo europeo nella legislazione nazionale, il che significa che gli obblighi e le scadenze precise varieranno da paese a paese. Gli investitori con portafogli transnazionali si trovano quindi di fronte a un mosaico di norme di attuazione anziché a un mercato europeo uniforme.

Questa linea normativa comporta il rischio di "stranded assets". Un immobile può rimanere fisicamente utilizzabile pur perdendo competitività economica, poiché i costi di ristrutturazione risultano troppo elevati rispetto ai canoni di locazione ottenibili. I proprietari potrebbero essere costretti a vendere a prezzo ridotto, a cambiare la destinazione d'uso dell'immobile o ad accettare un tasso di occupazione inferiore.

L'effetto sarà probabilmente più marcato nei mercati in cui gli inquilini preferiscono già spazi efficienti e le normative locali impongono standard prestazionali significativi. Gli uffici di pregio nei principali centri finanziari potrebbero aver bisogno di solide credenziali ambientali per attrarre inquilini internazionali. Gli edifici secondari situati in zone meno prestigiose potrebbero avere difficoltà a recuperare i costi di ristrutturazione attraverso affitti più elevati.

La regolamentazione può anche creare opportunità. Gli investitori in grado di acquisire immobili inefficienti ma situati in posizioni strategiche, di completarne la ristrutturazione e di riposizionarli per attirare inquilini moderni possono generare rendimenti interessanti. La strategia ricorda quella tradizionale degli investimenti immobiliari a valore aggiunto, ma il piano aziendale è incentrato sulle prestazioni in termini di energia, emissioni di carbonio e conformità normativa.

La realizzazione rimane complessa. I costi di ristrutturazione possono aumentare, le autorizzazioni urbanistiche possono subire ritardi e gli inquilini potrebbero dover traslocare temporaneamente. Gli investitori dovrebbero quindi evitare di considerare ogni edificio con prestazioni insufficienti come una facile opportunità di riqualificazione ecologica.

Gli edifici ecologici possono avere un prezzo più alto, ma i dati sono specifici per ogni zona

Da studi condotti su diversi mercati immobiliari emerge che gli edifici certificati o ad alta efficienza energetica possono garantire canoni di locazione più elevati, un tasso di occupazione più alto e costi di gestione inferiori. Lo studio del World Green Building Council del 2025 sui mercati dell’Asia-Pacifico ha rilevato un sovrapprezzo sugli affitti fino all’11% per gli edifici ecologici certificati in alcune località selezionate.

Tali dati non dovrebbero essere applicati meccanicamente a tutti i portafogli globali. I premi dipendono dall’offerta locale, dalla normativa, dalle preferenze degli inquilini, dalla scarsità delle certificazioni e dalla qualità dell’immobile in questione. Un immobile convenzionale situato in una posizione favorevole può ottenere risultati migliori rispetto a un immobile certificato in una posizione svantaggiosa, mentre un’abbondanza di immobili di nuova certificazione potrebbe ridurre il premio associato al marchio.

Il concetto più significativo è la crescente differenza tra gli edifici che soddisfano le aspettative moderne degli occupanti e quelli che invece non lo fanno. In alcuni mercati, la sostenibilità continua a garantire un “premio verde”. In altri, è diventata un requisito fondamentale, il che significa che gli edifici inefficienti subiscono uno “sconto marrone”, piuttosto che gli edifici efficienti ricevano un premio eccezionale.

Questa distinzione è importante ai fini della valutazione degli investimenti. Una strategia basata interamente sui futuri aumenti degli affitti potrebbe rivelarsi troppo ottimistica, dato che gli inquilini si aspettano già prestazioni ambientali elevate. Il rendimento finanziario potrebbe invece derivare dall’evitare il periodo di sfitto, le sanzioni normative e le future spese in conto capitale.

Anche il tipo di locatario è importante. Le grandi aziende con obiettivi di riduzione delle emissioni potrebbero richiedere ai propri locatori i dati relativi al consumo energetico e alle emissioni di carbonio. Potrebbero privilegiare edifici alimentati da energia elettrica da fonti rinnovabili, dotati di sistemi efficienti e in possesso di certificazioni riconosciute. I locatari di dimensioni più ridotte potrebbero invece attribuire maggiore importanza ai costi totali di occupazione e all’ubicazione piuttosto che agli standard ambientali formali.

Gli investitori dovrebbero quindi esaminare i dati effettivi relativi alle locazioni, anziché dare per scontato che ogni inquilino sia disposto a pagare di più in nome della sostenibilità. Il vantaggio potrebbe manifestarsi sotto forma di tempi di locazione più rapidi, incentivi inferiori, contratti più lunghi o spese operative ridotte, piuttosto che come un semplice sovrapprezzo sul canone di locazione.

Le certificazioni offrono una struttura, ma non garantiscono la sicurezza degli investimenti

LEED e BREEAM sono diventati sistemi ampiamente riconosciuti per la valutazione degli edifici sostenibili. L’USGBC ha riferito nel 2024 che il sistema LEED riguardava oltre 195.000 progetti in 186 paesi, inclusi immobili completati, registrati e certificati. La portata è di gran lunga superiore ai 90.000 progetti citati nella bozza originale.

Le certificazioni possono fungere da linguaggio comune per sviluppatori, locatari, istituti di credito e investitori. Esse valutano fattori quali l’energia, l’acqua, i materiali, i trasporti, i rifiuti, la qualità ambientale interna e la gestione degli edifici. Una certificazione riconosciuta può facilitare le operazioni di locazione, commercializzazione e finanziamento, in particolare quando gli investitori operano in mercati con standard nazionali diversi.

Il certificato non deve sostituirsi a un’analisi a livello di singolo immobile. I sistemi di classificazione differiscono nella metodologia utilizzata e un punteggio elevato può riflettere caratteristiche progettuali che non si traducono necessariamente in prestazioni operative eccellenti. Un edificio può essere progettato in modo efficiente, ma consumare più energia del previsto a causa del comportamento degli inquilini, di una manutenzione inadeguata o di un uso intensivo.

Gli investitori dovrebbero distinguere tra certificazione progettuale e prestazioni effettive. Il consumo effettivo di energia, le emissioni di carbonio, il tasso di occupazione e l’efficienza dell’impianto forniscono indicazioni più dirette sul funzionamento dell’immobile. Potrebbero essere necessari una ricertificazione e un monitoraggio continuo per evitare che le prestazioni peggiorino dopo la costruzione.

Il valore della certificazione tende inoltre a diminuire man mano che la sua diffusione diventa sempre più capillare. Quando la maggior parte dei progetti immobiliari di pregio soddisfa uno standard riconosciuto, la certificazione diventa un requisito minimo piuttosto che un elemento di differenziazione. Gli investitori devono quindi considerare indicatori più approfonditi, quali le emissioni operative di carbonio, le emissioni incorporate, la resilienza climatica e il benessere degli inquilini.

L'Empire State Building è un esempio di intervento di riqualificazione

L'Empire State Building rimane uno degli esempi più significativi di miglioramento delle prestazioni ambientali di un edificio storico esistente. Gli interventi di sostenibilità sono stati realizzati nell'ambito del più ampio programma "Empire State ReBuilding", del valore di $550mn, e hanno compreso il rinnovamento di finestre, illuminazione, isolamento, sistemi di controllo dell'edificio e impianti meccanici.

Nel 2011 l'edificio ha ottenuto la certificazione LEED Gold per gli edifici esistenti. Il proprietario, Empire State Realty Trust, riferisce che la ristrutturazione e le misure successive hanno ridotto le emissioni dell'edificio del 57% dal 2007, generando al contempo notevoli risparmi sui costi energetici.

Il caso è significativo perché la demolizione e la sostituzione non sono sempre le opzioni più sostenibili o economicamente vantaggiose. Gli edifici esistenti contengono grandi quantità di carbonio incorporato nelle fondamenta, nell’acciaio e nel calcestruzzo. La riqualificazione può prolungarne la vita utile, evitando al contempo parte delle emissioni e dei rifiuti associati alla nuova costruzione.

L'esempio non va interpretato come un modello universale. L'Empire State Building è un immobile iconico situato in un mercato solido, dotato delle dimensioni, del profilo e del portafoglio di inquilini necessari per sostenere un investimento di grande entità. I risconti economici derivanti dalla ristrutturazione di un edificio adibito a uffici di secondo piano in una zona poco attraente potrebbero rivelarsi molto meno favorevoli.

La lezione più ampia che se ne può trarre è che la sostenibilità può essere integrata nel riposizionamento degli asset convenzionali. Gli interventi di riqualificazione energetica non sono stati realizzati in modo isolato, ma nell’ambito di un programma più ampio volto a migliorare l’attrattiva commerciale dell’edificio, i suoi impianti e la sua competitività a lungo termine.

Per garantire il successo degli interventi di riqualificazione è necessario questo approccio integrato. L'installazione di impianti efficienti senza tenere conto delle esigenze degli inquilini, della disposizione degli spazi, dei sistemi digitali e della qualità complessiva dell'edificio può ridurre il consumo energetico senza migliorare in modo significativo il rendimento dell'investimento.

Il carbonio operativo e quello incorporato richiedono strategie diverse

Le emissioni nel settore immobiliare si distinguono generalmente in emissioni operative ed emissioni intrinseche. Le emissioni operative derivano dal riscaldamento, dal raffreddamento, dall’illuminazione e dal funzionamento dell’edificio. Le emissioni intrinseche sono legate all’estrazione dei materiali, alla produzione dei prodotti, al loro trasporto e alla costruzione, alla ristrutturazione o alla demolizione dell’immobile.

L'efficienza operativa ha tradizionalmente ricevuto maggiore attenzione, poiché il consumo energetico genera costi ricorrenti ed è misurabile attraverso le bollette. Man mano che i sistemi elettrici diventano più puliti e gli edifici più efficienti, il carbonio incorporato rappresenta una quota sempre maggiore delle emissioni complessive nel corso del ciclo di vita, in particolare nelle nuove costruzioni.

Ciò influisce sulle decisioni relative allo sviluppo. Demolire un edificio esistente e sostituirlo con uno efficiente può migliorare le prestazioni operative, ma comporta un elevato costo immediato in termini di emissioni di carbonio dovuto ai materiali e ai lavori di costruzione. La ristrutturazione può essere preferibile quando è possibile mantenere la struttura esistente e adattarla in modo economicamente vantaggioso.

Gli investitori dovrebbero richiedere un'analisi del ciclo di vita delle emissioni di carbonio per i principali progetti di costruzione e ristrutturazione. La valutazione dovrebbe prendere in esame non solo il consumo energetico annuale, ma anche le emissioni associate ai materiali, ai cicli di sostituzione e all'eventuale demolizione.

Si stanno sviluppando materiali a basse emissioni di carbonio, ma questi potrebbero avere un costo maggiore, una disponibilità limitata o richiedere modifiche nelle modalità di approvvigionamento. L’acciaio riciclato, il cemento a basse emissioni di carbonio, le costruzioni in legno e i componenti edilizi riutilizzati possono ridurre le emissioni intrinseche, sebbene la loro idoneità dipenda dal tipo di edificio, dai requisiti di sicurezza e dalle catene di approvvigionamento locali.

Le implicazioni commerciali sono ancora in evoluzione. La normativa e le politiche di acquisizione degli inquilini potrebbero, in futuro, attribuire maggiore importanza alle basse emissioni di carbonio incorporate. Per il momento, gli investitori devono trovare un equilibrio tra l’esposizione normativa futura e i costi di costruzione attuali, nonché i rischi tecnici.

La tecnologia energetica dà il meglio di sé se abbinata a un buon design

I pannelli solari, le pompe di calore, i sistemi di accumulo di energia e i sistemi di controllo intelligenti vengono spesso presentati come il fulcro dell’edilizia sostenibile. Pur potendo migliorare le prestazioni, la tecnologia non è in grado di compensare appieno un orientamento inadeguato, un isolamento insufficiente o una forma edilizia inefficiente.

Misure passive quali l'ombreggiatura, l'illuminazione naturale, l'isolamento e la tenuta all'aria possono ridurre il fabbisogno energetico prima ancora di ricorrere a sistemi meccanici. Un riscaldamento e un raffreddamento efficienti richiedono quindi una minore potenza, riducendo sia i costi di esercizio che il fabbisogno di apparecchiature.

I sistemi di gestione degli edifici sono in grado di monitorare la temperatura, la ventilazione, l'illuminazione e la presenza di persone. I sensori possono individuare dove si verificano sprechi energetici e regolare i sistemi in base all'utilizzo effettivo. I dati raccolti possono inoltre essere utilizzati per redigere rapporti destinati agli inquilini, agli istituti di credito e alle autorità di regolamentazione.

La qualità dell'implementazione è fondamentale. I sistemi complessi possono non funzionare al meglio quando il personale addetto alla gestione degli impianti non è adeguatamente formato per utilizzarli o quando il software non viene sottoposto a manutenzione. Gli edifici possono diventare meno efficienti a causa dell'interruzione dei controlli, del malfunzionamento dei sensori o del funzionamento simultaneo delle apparecchiature in modalità incompatibili tra loro.

Anche la sicurezza informatica è ormai parte integrante del rischio legato agli edifici. I sistemi connessi possono creare vulnerabilità se l'accesso non è adeguatamente controllato. Un edificio intelligente richiede una gestione oculata dei dati, degli aggiornamenti software e dei fornitori terzi, non solo hardware efficiente.

Gli investitori dovrebbero valutare i risparmi previsti con un approccio prudente e tenere conto dei costi di manutenzione, sostituzione e formazione del personale. La tecnologia genera valore quando riduce i consumi effettivi e migliora il funzionamento dell’edificio, non semplicemente quando figura nelle specifiche di progettazione.

La resilienza climatica sta diventando importante quanto la decarbonizzazione

Un edificio a basse emissioni può comunque rivelarsi un investimento poco redditizio se è fortemente esposto al rischio di inondazioni, incendi boschivi, ondate di calore o carenza idrica. Il settore immobiliare sostenibile deve quindi tenere conto sia dell’adattamento ai cambiamenti climatici sia della riduzione delle emissioni.

I rischi climatici fisici incidono sul settore assicurativo, sulla manutenzione, sulla sicurezza degli inquilini e sull’usabilità a lungo termine. Gli immobili situati in zone costiere potrebbero essere esposti a un rischio crescente di inondazioni, mentre gli edifici nelle città più calde richiedono un maggiore raffreddamento e potrebbero diventare scomodi o costosi da gestire. Gli immobili situati in regioni con carenza idrica possono essere soggetti a restrizioni o a costi più elevati per le utenze.

Le compagnie assicurative stanno già rivalutando la propria esposizione nei mercati più vulnerabili. I premi potrebbero aumentare, le coperture potrebbero ridursi e le franchigie potrebbero crescere. Nelle aree più esposte, potrebbe diventare difficile ottenere una copertura assicurativa a un prezzo economicamente sostenibile.

Le valutazioni dei rischi climatici dovrebbero andare oltre le condizioni attuali. Un immobile che si prevede di mantenere in proprietà per dieci o venti anni dovrebbe essere sottoposto a verifica rispetto a scenari futuri che tengano conto di temperature, precipitazioni, livello del mare e fenomeni meteorologici estremi. I soli dati storici relativi ai sinistri assicurativi non sono sufficienti in un contesto di cambiamento dei modelli climatici.

Le misure di adattamento possono includere barriere antiallagamento, sistemi di drenaggio migliorati, ombreggiatura, materiali riflettenti, alimentazione di emergenza, riciclaggio dell’acqua e sistemi di raffreddamento più efficienti. I relativi costi dovrebbero essere confrontati con le riduzioni previste in termini di danni, interruzioni e esposizione assicurativa.

La resilienza può favorire la fidelizzazione degli inquilini e l’accesso ai finanziamenti, in particolare per gli immobili che forniscono servizi essenziali quali alloggi, assistenza sanitaria, logistica e infrastrutture informatiche. È sempre più difficile definire un edificio sostenibile se, pur essendo efficiente, non è in grado di resistere a rischi fisici prevedibili.

La sostenibilità residenziale è soggetta a un vincolo di accessibilità economica

Le abitazioni ad alta efficienza energetica possono ridurre le bollette delle famiglie e migliorare il comfort, ma la convenienza dell'investimento è complicata dal problema dell'accessibilità economica. I costi di ristrutturazione potrebbero risultare difficili da sostenere per i proprietari a basso reddito, mentre i locatori potrebbero tentare di recuperare le spese aumentando gli affitti.

Ciò crea un problema di “incentivi contrastanti”. Il proprietario sostiene i costi per l’isolamento o il miglioramento degli impianti di riscaldamento, mentre è l’inquilino a trarne gran parte del beneficio grazie alla riduzione delle bollette energetiche. In assenza di normative, sussidi o strutture di affitto che consentano di condividere tale beneficio, i proprietari potrebbero avere scarse motivazioni a investire.

Politiche mal concepite possono aggravare la carenza di alloggi. Se gli standard minimi rendono la ristrutturazione antieconomica, i proprietari potrebbero ritirare gli immobili dal mercato locativo o rinviare gli investimenti. I governi devono combinare i requisiti di prestazione con meccanismi di finanziamento, supporto tecnico e tutela degli inquilini vulnerabili.

L'edilizia sociale e a prezzi accessibili offre grandi opportunità, poiché i costi energetici rappresentano un onere maggiore per le famiglie a basso reddito. Gli investimenti pubblici o istituzionali possono ridurre le emissioni, migliorando al contempo le condizioni di vita e limitando la povertà energetica.

Per gli investitori, la sostenibilità degli immobili residenziali dovrebbe essere valutata in base al costo totale di occupazione, non solo all’affitto. Un’abitazione più efficiente potrebbe risultare complessivamente più conveniente anche se l’affitto è leggermente più alto, ma la ripartizione dei costi e dei risparmi deve essere trasparente.

Il settore degli uffici è quello in cui si registra il divario più marcato tra gli immobili di pregio e quelli obsoleti

Il mercato degli uffici è caratterizzato da un duplice fattore: da un lato, le pressioni in materia di sostenibilità; dall’altro, l’incertezza strutturale legata al lavoro da remoto e a quello ibrido. In alcune località le aziende necessitano di meno spazio, ma spesso, quando decidono di affittare uffici, richiedono immobili di qualità superiore. Ciò accentua il divario tra immobili efficienti e situati in posizioni strategiche e quelli più datati, che richiedono investimenti ingenti.

La sostenibilità può contribuire ad aumentare l’attrattiva degli uffici di pregio grazie a costi energetici più contenuti, a una migliore qualità dell’aria interna e all’allineamento con gli obiettivi aziendali in materia di emissioni. Le certificazioni e i dati operativi possono rivelarsi importanti per gli inquilini che devono rendere conto delle proprie prestazioni ambientali.

Un certificato verde non può risolvere il problema della scarsa domanda in una zona caratterizzata da un eccesso di offerta. Gli investitori devono distinguere tra un edificio che necessita di miglioramenti ambientali e uno la cui funzione complessiva si è deteriorata. La riqualificazione di un ufficio obsoleto potrebbe non creare valore se gli inquilini non sono più interessati a quel tipo di spazio.

Spesso si propone la conversione in alloggi, alberghi, laboratori o strutture a uso misto, ma i vincoli tecnici possono renderla costosa. La profondità dei piani, l’altezza dei soffitti, le finestre, gli impianti idraulici e le norme urbanistiche locali incidono tutti sulla fattibilità del progetto.

Il rischio di ritrovarsi con uffici inutilizzabili è quindi sia ambientale che economico. Gli edifici che non soddisfano gli standard moderni potrebbero perdere gli inquilini, ma non tutti gli immobili possono essere ristrutturati in modo redditizio. Gli investitori dovrebbero essere disposti a riconoscere quando la ristrutturazione, la riconversione o la cessione rappresentano la strategia più realistica.

La logistica e i centri dati comportano diversi compromessi

Gli immobili logistici possono favorire una distribuzione efficiente e la produzione di energia solare sui tetti, ma il loro profilo di sostenibilità dipende in larga misura dall’ubicazione e dai trasporti. Un magazzino altamente efficiente situato lontano dai clienti potrebbe aumentare le emissioni dei veicoli e il traffico.

Gli investitori devono tenere conto dell’accessibilità alle reti ferroviarie, ai porti, ai trasporti pubblici e alle reti di distribuzione a basse emissioni. L’efficienza energetica degli edifici è solo una delle componenti del più ampio impatto ambientale dell’immobile.

I centri dati rappresentano una sfida di altro tipo. La domanda è in aumento a causa del cloud computing e dell’intelligenza artificiale, ma queste strutture consumano notevoli quantità di elettricità e acqua. Le loro prestazioni ambientali dipendono dalle fonti di energia, dalla tecnologia di raffreddamento, dall’ubicazione e dall’efficienza delle apparecchiature informatiche.

Un data center alimentato da energia elettrica a basse emissioni di carbonio può comunque esercitare pressione su una rete locale già sotto pressione. Gli sviluppatori devono sempre più spesso assicurarsi i collegamenti alla rete elettrica con anni di anticipo e potrebbero incontrare resistenze laddove le comunità ritengono che il progetto entri in competizione con le abitazioni o l’industria per l’accesso all’elettricità e all’acqua.

Questi settori dimostrano perché la sostenibilità non può essere ridotta a un semplice certificato edilizio. Gli investitori devono valutare l’attività che si svolge all’interno dell’immobile e il suo rapporto con i trasporti, l’energia e le infrastrutture locali.

I finanziamenti verdi possono ridurre i costi, ma solo in misura marginale

Le obbligazioni verdi, i prestiti legati alla sostenibilità e i finanziamenti per l’efficienza energetica hanno ampliato le risorse disponibili per il settore immobiliare sostenibile. I mutuatari possono ottenere condizioni più vantaggiose quando gli immobili soddisfano criteri ambientali o raggiungono obiettivi di rendimento prestabiliti.

Il vantaggio finanziario è spesso modesto se confrontato con gli aspetti economici più ampi del progetto. Una lieve riduzione dei costi di finanziamento non può salvare un’acquisizione troppo costosa o una ristrutturazione antieconomica. Il finanziamento sostiene una strategia credibile, ma non la sostituisce.

Anche gli strumenti legati alla sostenibilità richiedono obiettivi definiti con cura. Un prestito non dovrebbe premiare miglioramenti che si sarebbero verificati comunque né obiettivi facili da raggiungere. Gli obiettivi devono essere significativi, misurabili e pertinenti all’asset o al portafoglio specifico.

Gli istituti di credito sono interessati alla sostenibilità anche perché gli edifici inefficienti possono comportare un rischio maggiore per le garanzie reali. Un immobile che richiede costosi interventi di riqualificazione o che deve fare i conti con un calo della domanda da parte degli inquilini potrebbe perdere valore nel corso della durata del prestito. La due diligence ambientale sta quindi diventando parte integrante dell’analisi creditizia, piuttosto che un’attività separata volta a tutelare la reputazione.

Gli investitori dovrebbero confrontare le condizioni del finanziamento verde con quelle del debito convenzionale e tenere conto dei costi di rendicontazione, verifica e conformità. Il vantaggio più significativo potrebbe essere proprio il mantenimento dell’accesso ai finanziamenti, piuttosto che una drastica riduzione del tasso di interesse.

La due diligence deve assumere un carattere più tecnico

Una strategia immobiliare sostenibile richiede dati che, storicamente, molti investitori non hanno raccolto in modo sistematico. Le bollette potrebbero essere incomplete, gli inquilini potrebbero acquistare l’energia direttamente e gli impianti dell’edificio potrebbero non fornire informazioni accurate.

Prima dell'acquisizione, gli investitori dovrebbero valutare:

• Consumo energetico effettivo: Le prestazioni modellizzate dovrebbero essere confrontate con i dati di esercizio relativi a diversi anni, ove disponibili.
• Intensità di carbonio: Le emissioni dovrebbero riflettere le fonti energetiche dell'edificio, non solo il consumo totale.
• Percorso normativo: L'analisi dovrebbe tenere conto dei futuri standard minimi e degli obblighi di ristrutturazione previsti nella giurisdizione di riferimento.
• Requisiti patrimoniali: Gli investitori hanno bisogno di un piano dettagliato in termini di costi che tenga conto di efficienza, elettrificazione, resilienza e certificazione.
• Domanda da parte degli inquilini: L'importanza che gli inquilini attribuiscono alla sostenibilità dovrebbe essere verificata sulla base dei dati relativi ai contratti di locazione, piuttosto che essere data per scontata.
• Rischio climatico fisico: È necessario effettuare una simulazione degli eventi quali inondazioni, ondate di calore, incendi boschivi, tempeste ed esposizione all’acqua per l’intero periodo di detenzione previsto.
• Carbonio incorporato: Le decisioni relative a interventi di ristrutturazione e sviluppo di grande entità dovrebbero tenere conto delle emissioni associate ai materiali e alla costruzione.
• Qualità dei dati: La responsabilità della raccolta e della verifica delle informazioni ambientali dovrebbe essere stabilita per iscritto nel contratto.
• Conseguenze finanziarie: Occorre tenere conto delle future esigenze degli istituti di credito e della disponibilità di finanziamenti sostenibili.
• Liquidità in uscita: Gli investitori dovrebbero valutare quali acquirenti potrebbero acquistare l'edificio qualora le sue prestazioni in materia di sostenibilità rimanessero invariate.

L'obiettivo è quello di tradurre le questioni ambientali in ipotesi relative al flusso di cassa e alla valutazione. È possibile modellizzare i costi energetici, le spese in conto capitale, gli affitti, il tasso di occupazione, le assicurazioni e i finanziamenti. La sostenibilità diventa un fattore di investimento quando è collegata a queste variabili economiche.

La fase successiva sarà caratterizzata dai lavori di ristrutturazione

Nei prossimi tre-cinque anni, il settore immobiliare sostenibile sarà probabilmente influenzato più dalla ristrutturazione degli edifici esistenti che dai grandi progetti di nuova costruzione a carattere ecologico. La normativa diventerà più rigorosa, gli istituti di credito richiederanno dati ambientali più precisi e gli inquilini diventeranno più selettivi nella scelta degli immobili da occupare.

Gli immobili di pregio certificati nei mercati caratterizzati da un'offerta limitata potrebbero continuare a registrare risultati migliori in termini di occupazione e canoni di locazione. Allo stesso tempo, lo sconto applicato agli edifici inefficienti è destinato a diventare più evidente, poiché gli acquirenti terranno conto dei futuri costi di ristrutturazione e dei rischi normativi.

Ciò offre opportunità ai manager con competenze nei settori dell’edilizia, dell’ingegneria e della gestione patrimoniale. L’acquisto di un immobile inefficiente a un prezzo sufficientemente scontato e la sua riqualificazione possono generare valore sia dal punto di vista ambientale che finanziario. Questa strategia richiede ben più che semplice capitale: gli investitori devono essere in grado di gestire inquilini, appaltatori, autorità urbanistiche e impianti edilizi.

La carenza di manodopera qualificata e di materiali potrebbe rallentare i lavori di ristrutturazione. I governi possono fissare obiettivi ambiziosi, ma la realizzazione dei progetti dipende comunque dagli installatori, dagli ingegneri, dai finanziamenti e dal rilascio delle autorizzazioni. L’inflazione dei costi potrebbe ridurre i rendimenti anche quando la logica strategica è solida.

Anche l’adattamento ai cambiamenti climatici assumerà maggiore importanza. Gli edifici efficienti dal punto di vista energetico non manterranno il loro valore se saranno fisicamente vulnerabili o non assicurabili. Gli investitori combineranno sempre più spesso l’analisi delle emissioni di carbonio con valutazioni prospettiche relative al calore, alle inondazioni e allo stress idrico.

La sostenibilità sta diventando parte integrante della qualità degli immobili

L'argomento più convincente a favore dell'immobiliare sostenibile non è che ogni edificio ecologico otterrà risultati migliori. È piuttosto che l'efficienza energetica, la resilienza e la conformità normativa stanno diventando elementi fondamentali della qualità degli asset.

Un immobile situato in una posizione vantaggiosa, con inquilini solidi, un livello di indebitamento gestibile e impianti efficienti può giustificare un sovrapprezzo, poiché i costi di gestione sono inferiori ed è meno probabile che richieda lavori di ristrutturazione che comportino interruzioni dell’attività. Un immobile inefficiente può comunque risultare interessante se acquistato a un prezzo che copra i costi e i rischi legati alla sua riqualificazione.

Certificazioni quali LEED e BREEAM possono supportare questa analisi, ma non sostituiscono i dati operativi, le ispezioni tecniche o il giudizio commerciale. L’Empire State Building dimostra che un importante immobile esistente può ridurre le emissioni e migliorare le prestazioni attraverso un intervento di riqualificazione gestito con cura. Il suo successo riflette la combinazione di ingegneria, investimenti di capitale e un immobile di grande valore.

La questione fondamentale in materia di investimenti non è quindi se un edificio possa essere commercializzato come sostenibile, bensì se tale bene sia in grado di soddisfare le normative future, attrarre inquilini, resistere ai rischi climatici e generare un rendimento adeguato una volta considerati tutti i costi connessi.