Inversiones inmobiliarias sostenibles

El sector inmobiliario sostenible está dejando de ser una categoría de inversión especializada para convertirse en una prueba que determina si los edificios seguirán siendo competitivos, financiables y legalmente utilizables a lo largo de su vida útil. Los inversores ya no tienen en cuenta la eficiencia energética únicamente porque los inquilinos o las autoridades reguladoras prefieran activos más ecológicos. Están evaluando si un edificio ineficiente se enfrentará a mayores costes de explotación, costosas reformas, una menor demanda por parte de los inquilinos y un menor valor de reventa.

La magnitud del problema es considerable. Según el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, los edificios y la construcción consumen aproximadamente el 32 % de la energía mundial y generan alrededor del 34 % de las emisiones globales de dióxido de carbono. El impacto medioambiental del sector va más allá de la calefacción y la electricidad: el cemento, el acero y otros materiales de construcción representan una parte sustancial de las emisiones industriales, mientras que la demolición y la urbanización generan grandes volúmenes de residuos.

Esta exposición está convirtiendo la sostenibilidad en una variable financiera. Un edificio con un elevado consumo energético puede requerir una inversión de capital adicional, resultar más caro de asegurar o no cumplir con las futuras normas reglamentarias. Un activo más eficiente puede beneficiarse de unos costes operativos más bajos, una mayor ocupación y un mejor acceso a inquilinos y entidades crediticias con compromisos medioambientales formales.

El argumento de inversión no es automático. Una certificación ecológica no garantiza que un edificio sea rentable, y una rehabilitación costosa puede no generar una rentabilidad adecuada si los alquileres, la ocupación o la normativa no lo respaldan. El sector inmobiliario sostenible exige la misma disciplina que cualquier otra estrategia inmobiliaria: el precio de adquisición, la ubicación, la demanda de los inquilinos, la financiación y la ejecución siguen siendo factores decisivos.

Los edificios ya existentes suponen el mayor reto

Gran parte del debate público se centra en la construcción de nuevos edificios eficientes, pero el mayor reto en materia de inversión radica en los edificios ya existentes. Las nuevas propiedades representan solo una pequeña parte del parque inmobiliario total en un año determinado. Los objetivos climáticos y energéticos no pueden alcanzarse sin mejorar las oficinas, viviendas, almacenes, hoteles, hospitales y edificios públicos más antiguos.

La Unión Europea ilustra la magnitud del problema. Los datos de la Comisión Europea indican que alrededor del 85 % de los edificios de la UE se construyeron antes del año 2000 y que aproximadamente el 75 % presenta un bajo rendimiento energético. La tasa anual de renovación es de solo alrededor del 1 %, muy por debajo del ritmo necesario para descarbonizar el parque inmobiliario de aquí a 2050.

Esto genera tanto una necesidad de inversión como un cuello de botella en la ejecución. Es posible que los propietarios tengan que sustituir los sistemas de calefacción, mejorar el aislamiento, instalar ventanas eficientes, modernizar la ventilación e introducir controles digitales de energía. En algunos edificios, unas medidas relativamente sencillas pueden reducir el consumo de forma significativa. Otros requieren obras estructurales de gran envergadura que afectan a los inquilinos, a la licencia de obras y al uso comercial del edificio.

Esta diferencia es importante a la hora de realizar la valoración. Dos inmuebles con alquileres actuales similares pueden tener necesidades de capital futuras muy distintas. Un edificio recientemente modernizado y dotado de sistemas eficientes puede requerir una inversión adicional limitada, mientras que un activo aparentemente más barato puede conllevar un pasivo oculto considerable en concepto de renovación.

Los inversores deben considerar cada vez más el rendimiento energético como parte de la diligencia debida técnica, en lugar de como una evaluación medioambiental independiente. La cuestión relevante no es si un edificio cuenta con una certificación de sostenibilidad, sino cuánto capital se necesitará para que siga cumpliendo con la normativa y mantenga su atractivo durante el periodo de tenencia previsto.

La normativa está acelerando el riesgo de obsolescencia

Los gobiernos están pasando de las medidas de fomento voluntarias a establecer requisitos mínimos de eficiencia energética. La Directiva revisada de la UE sobre la eficiencia energética de los edificios tiene como objetivo crear un parque inmobiliario con cero emisiones para 2050. Los edificios nuevos propiedad de organismos públicos deberán cumplir la norma de cero emisiones a partir de 2028, y la mayoría del resto de edificios nuevos deberán hacerlo a partir de 2030.

La directiva también hace mayor hincapié en la rehabilitación de los edificios existentes que presentan una baja eficiencia energética. Los Estados miembros deben transponer el marco europeo a la legislación nacional, lo que significa que las obligaciones y los plazos concretos variarán. Por lo tanto, los inversores con carteras transfronterizas se enfrentan a un mosaico de normas de aplicación, en lugar de a un mercado europeo uniforme.

Esta orientación normativa genera un riesgo de activos varados. Un edificio puede seguir siendo físicamente utilizable, pero perder su competitividad económica debido a que los costes de renovación son demasiado elevados en comparación con los alquileres que se pueden obtener. Los propietarios pueden verse obligados a vender con descuento, cambiar el uso del edificio o aceptar una menor ocupación.

Es probable que el efecto sea más acusado en aquellos mercados en los que los inquilinos ya prefieren espacios eficientes y la normativa local impone estándares de rendimiento significativos. Es posible que las oficinas de primera categoría situadas en los principales centros financieros necesiten contar con sólidas credenciales medioambientales para atraer a ocupantes internacionales. Los edificios secundarios ubicados en zonas menos cotizadas podrían tener dificultades para recuperar el coste de la renovación mediante el aumento de los alquileres.

La normativa también puede generar oportunidades. Los inversores capaces de adquirir edificios ineficientes pero bien situados, llevar a cabo reformas y adaptarlos a las necesidades de los inquilinos actuales pueden obtener una rentabilidad atractiva. La estrategia se asemeja a la inversión inmobiliaria convencional de valor añadido, pero el plan de negocio se centra en el rendimiento energético, las emisiones de carbono y el cumplimiento normativo.

La ejecución sigue siendo complicada. Los costes de renovación pueden aumentar, las autorizaciones urbanísticas pueden retrasarse y es posible que los inquilinos tengan que trasladarse temporalmente. Por lo tanto, los inversores deberían evitar considerar cada edificio de bajo rendimiento como una oportunidad fácil de rehabilitación sostenible.

Los edificios ecológicos pueden alcanzar precios más elevados, pero los datos son locales

Los estudios realizados en diversos mercados inmobiliarios indican que los edificios certificados o energéticamente eficientes pueden alcanzar alquileres más elevados, una mayor tasa de ocupación y menores costes de explotación. El estudio de 2025 del Consejo Mundial de la Construcción Sostenible sobre los mercados de Asia-Pacífico reveló que los edificios ecológicos certificados alcanzaban primas de alquiler de hasta un 11 % en determinadas ubicaciones.

Estas cifras no deben aplicarse de forma mecánica a todas las carteras globales. Las primas dependen de la oferta local, la normativa, las preferencias de los inquilinos, la escasez de certificaciones y la calidad del edificio en cuestión. Un edificio convencional bien situado puede ofrecer un rendimiento superior al de un inmueble certificado en una ubicación poco atractiva, mientras que una gran cantidad de edificios recién certificados puede reducir la prima asociada a la certificación.

El concepto más relevante es la diferencia cada vez mayor entre los edificios que satisfacen las expectativas actuales de los ocupantes y los que no lo hacen. En algunos mercados, la sostenibilidad sigue generando una «prima verde». En otros, se ha convertido en un requisito básico, lo que significa que los edificios ineficientes sufren un «descuento marrón», en lugar de que los edificios eficientes reciban una recompensa excepcional.

Esta distinción es importante a la hora de evaluar la viabilidad de una inversión. Una estrategia basada exclusivamente en futuros aumentos de alquiler puede resultar demasiado optimista cuando los inquilinos ya esperan un alto nivel de rendimiento medioambiental. La rentabilidad financiera podría derivarse, en cambio, de evitar la desocupación, las sanciones normativas y los futuros gastos de capital.

El tipo de inquilino también es importante. Las grandes empresas con objetivos de emisiones pueden exigir a sus arrendadores datos sobre el consumo energético y las emisiones de carbono. Es posible que den preferencia a los edificios que utilicen electricidad renovable, cuenten con sistemas eficientes y dispongan de certificaciones reconocidas. Los inquilinos más pequeños pueden dar mayor importancia a los costes totales de ocupación y a la ubicación que a las normas medioambientales oficiales.

Por lo tanto, los inversores deberían analizar los datos reales de los contratos de alquiler, en lugar de dar por sentado que todos los inquilinos estarán dispuestos a pagar más por la sostenibilidad. Las ventajas pueden manifestarse en forma de una mayor rapidez en el alquiler, menores incentivos, contratos más largos o una reducción de los gastos de explotación, en lugar de una simple prima en el alquiler nominal.

Las certificaciones aportan estructura, pero no garantizan la seguridad de la inversión

LEED y BREEAM se han convertido en marcos ampliamente reconocidos para la evaluación de edificios sostenibles. El USGBC informó en 2024 de que el sistema LEED abarcaba más de 195 000 proyectos en 186 países, incluyendo inmuebles terminados, registrados y certificados. La magnitud es mucho mayor que los 90 000 proyectos citados en el borrador original.

Las certificaciones pueden servir de lenguaje común para promotores, inquilinos, entidades crediticias e inversores. Evalúan factores como la energía, el agua, los materiales, el transporte, los residuos, la calidad ambiental interior y la gestión de los edificios. Un certificado reconocido puede facilitar el alquiler, la comercialización y la financiación, sobre todo cuando los inversores operan en mercados con normas nacionales diferentes.

El certificado no debe sustituir al análisis a nivel de activo. Los sistemas de calificación difieren en su metodología, y una puntuación alta puede reflejar características de diseño que no se traducen en un buen rendimiento operativo. Un edificio puede estar diseñado de forma eficiente, pero consumir más energía de lo esperado debido al comportamiento de los inquilinos, a un mantenimiento deficiente o a un uso intensivo.

Los inversores deben distinguir entre la certificación de diseño y el rendimiento medido. El consumo real de servicios públicos, las emisiones de carbono, la ocupación y la eficiencia del sistema ofrecen una prueba más directa del funcionamiento del activo. Puede ser necesario realizar una recertificación y un seguimiento continuo para evitar que el rendimiento se deteriore tras la construcción.

Además, el valor de la certificación va disminuyendo a medida que su adopción se generaliza. Cuando la mayoría de los proyectos inmobiliarios de primer nivel cumplen una norma reconocida, el certificado pasa a ser un requisito mínimo para acceder al mercado, en lugar de un factor diferenciador. Por lo tanto, los inversores deben fijarse en indicadores más profundos, como las emisiones de carbono operativas, las emisiones incorporadas, la resiliencia climática y la salud de los inquilinos.

El Empire State Building es un ejemplo de rehabilitación

El Empire State Building sigue siendo uno de los ejemplos más destacados de mejora del rendimiento medioambiental de un edificio emblemático ya existente. Su proyecto de sostenibilidad formó parte del programa más amplio «Empire State ReBuilding», con un presupuesto de $550mn, e incluyó mejoras en las ventanas, la iluminación, el aislamiento, los sistemas de control del edificio y los sistemas mecánicos.

El edificio obtuvo la certificación LEED Oro para edificios existentes en 2011. Su propietario, Empire State Realty Trust, afirma que la rehabilitación y las medidas posteriores han reducido las emisiones del edificio en un 57 % desde 2007, al tiempo que han generado un ahorro sustancial en los costes energéticos.

Este caso es relevante porque la demolición y la sustitución no siempre son las opciones más sostenibles ni las más atractivas desde el punto de vista económico. Los edificios existentes contienen grandes cantidades de carbono incorporado en sus cimientos, el acero y el hormigón. La rehabilitación puede prolongar su vida útil, al tiempo que evita parte de las emisiones y los residuos asociados a la construcción de nuevas edificaciones.

Este ejemplo no debe interpretarse como un modelo universal. El Empire State Building es un inmueble emblemático situado en un mercado sólido, con la envergadura, el perfil y la cartera de inquilinos necesarios para sustentar una inversión de gran envergadura. La viabilidad económica de la rehabilitación de un edificio de oficinas de segunda categoría en una ubicación poco atractiva puede ser mucho menos favorable.

La lección general que se desprende es que la sostenibilidad puede integrarse en el reposicionamiento convencional de los activos. Las mejoras energéticas no se llevaron a cabo de forma aislada, sino como parte de un programa más amplio diseñado para mejorar el atractivo comercial del edificio, sus sistemas y su competitividad a largo plazo.

Para que las reformas tengan éxito, es necesario adoptar este enfoque integrado. Instalar equipos eficientes sin tener en cuenta las necesidades de los inquilinos, la distribución de las plantas, los sistemas digitales y la calidad general del edificio puede reducir el consumo energético sin mejorar de forma significativa el rendimiento de la inversión.

El carbono operativo y el carbono incorporado requieren estrategias diferentes

Las emisiones del sector inmobiliario se dividen, por lo general, en carbono operativo y carbono incorporado. Las emisiones operativas se deben a la calefacción, la refrigeración, la iluminación y el funcionamiento del edificio. El carbono incorporado está relacionado con la extracción de materiales, la fabricación de productos, su transporte y la construcción, renovación o demolición del inmueble.

Tradicionalmente, se ha prestado más atención a la eficiencia operativa, ya que el consumo de energía genera costes recurrentes y puede medirse a través de las facturas de los servicios públicos. A medida que los sistemas eléctricos se vuelven más limpios y los edificios más eficientes, el carbono incorporado representa una proporción cada vez mayor de las emisiones a lo largo de toda la vida útil, especialmente en las nuevas construcciones.

Esto influye en las decisiones de desarrollo. Derribar un edificio existente y sustituirlo por uno eficiente puede mejorar el rendimiento operativo, pero también generar un elevado coste inmediato en emisiones de carbono debido a los materiales y a la construcción. La rehabilitación puede ser la opción preferible cuando la estructura existente puede conservarse y adaptarse de forma económica.

Los inversores deberían solicitar un análisis del ciclo de vida completo en materia de emisiones de carbono para los grandes proyectos de construcción y renovación. La evaluación debería examinar no solo el consumo energético anual, sino también las emisiones asociadas a los materiales, los ciclos de sustitución y la eventual demolición.

Se están desarrollando materiales con menores emisiones de carbono, pero pueden ser más caros, tener una disponibilidad limitada o requerir cambios en los procesos de adquisición. El acero reciclado, el cemento con menores emisiones de carbono, la construcción en madera y los componentes de construcción reutilizados pueden reducir las emisiones incorporadas, aunque su idoneidad depende del tipo de edificio, los requisitos de seguridad y las cadenas de suministro locales.

Las implicaciones comerciales siguen evolucionando. Es posible que, con el tiempo, la normativa y las políticas de contratación de inquilinos otorguen mayor importancia a las bajas emisiones de carbono incorporadas. Por el momento, los inversores deben sopesar el riesgo normativo futuro frente a los costes de construcción actuales y el riesgo técnico.

La tecnología energética funciona mejor cuando se combina con un buen diseño

Los paneles solares, las bombas de calor, los sistemas de almacenamiento de energía y los controles inteligentes suelen presentarse como el núcleo de una vivienda sostenible. Aunque pueden mejorar el rendimiento, la tecnología no puede compensar por completo una mala orientación, un aislamiento deficiente o una forma ineficiente del edificio.

Las medidas pasivas, como el sombreado, la luz natural, el aislamiento y la estanqueidad, pueden reducir la demanda energética antes incluso de plantearse el uso de sistemas mecánicos. De este modo, los sistemas eficientes de calefacción y refrigeración requieren menos capacidad, lo que reduce tanto los costes de funcionamiento como las necesidades de equipamiento.

Los sistemas de gestión de edificios pueden controlar la temperatura, la ventilación, la iluminación y la ocupación. Los sensores pueden detectar dónde se desperdicia energía y ajustar los sistemas en función del uso real. Los datos también pueden servir de base para la elaboración de informes destinados a inquilinos, entidades crediticias y organismos reguladores.

La calidad de la puesta en marcha es fundamental. Los sistemas complejos pueden no rendir al máximo cuando el personal de mantenimiento no está capacitado para manejarlos o cuando no se realiza el mantenimiento del software. Los edificios pueden perder eficiencia debido a que se anulan los controles, los sensores fallan o los equipos funcionan simultáneamente en modos incompatibles.

La ciberseguridad también se ha convertido en un factor de riesgo para los edificios. Los sistemas conectados pueden generar vulnerabilidades si el acceso no se controla adecuadamente. Un edificio inteligente requiere una gestión adecuada de los datos, las actualizaciones de software y los proveedores externos, y no solo un hardware eficiente.

Los inversores deben evaluar los ahorros previstos de forma prudente e incluir los costes de mantenimiento, sustitución y formación del personal. La tecnología genera valor cuando reduce el consumo real y mejora el funcionamiento del edificio, y no solo cuando figura en las especificaciones del proyecto.

La resiliencia climática está cobrando tanta importancia como la descarbonización

Un edificio con bajas emisiones puede seguir siendo una mala inversión si está muy expuesto a inundaciones, incendios forestales, olas de calor o escasez de agua. Por lo tanto, el sector inmobiliario sostenible debe incluir tanto la adaptación como la reducción de emisiones.

Los riesgos climáticos físicos afectan a los seguros, el mantenimiento, la seguridad de los inquilinos y la habitabilidad a largo plazo. Los activos costeros pueden verse expuestos a un riesgo creciente de inundaciones, mientras que los edificios situados en ciudades con temperaturas más elevadas requieren mayor refrigeración y su funcionamiento puede resultar incómodo o costoso. Las propiedades situadas en regiones con escasez de agua pueden verse sometidas a restricciones o a unos costes de servicios públicos más elevados.

Las aseguradoras ya están reevaluando su exposición en los mercados vulnerables. Es posible que suban las primas, que se reduzca la cobertura y que aumenten las franquicias. En las zonas más expuestas, podría resultar difícil contratar un seguro a un precio económicamente viable.

Las evaluaciones de riesgos climáticos no deben limitarse a las condiciones actuales. Una propiedad que se prevea mantener durante diez o veinte años debe someterse a pruebas que tengan en cuenta escenarios futuros relacionados con el calor, las precipitaciones, el nivel del mar y los fenómenos meteorológicos extremos. Los datos históricos sobre reclamaciones de seguros por sí solos resultan insuficientes cuando los patrones climáticos están cambiando.

Las medidas de adaptación pueden incluir barreras contra las inundaciones, la mejora del drenaje, la creación de sombra, el uso de materiales reflectantes, sistemas de energía de reserva, el reciclaje de agua y sistemas de refrigeración más potentes. Sus costes deben compararse con las reducciones previstas en los daños, las perturbaciones y la exposición a los riesgos de los seguros.

La resiliencia puede contribuir a la retención de inquilinos y a la financiación, especialmente en el caso de activos que prestan servicios esenciales, como la vivienda, la asistencia sanitaria, la logística y la infraestructura de datos. Cada vez resulta más difícil calificar un edificio de sostenible si, aunque sea eficiente, no es capaz de resistir riesgos físicos previsibles.

La sostenibilidad en el ámbito residencial se ve limitada por la asequibilidad

Las viviendas energéticamente eficientes pueden reducir las facturas de los servicios públicos de los hogares y mejorar el confort, pero la viabilidad de la inversión se ve complicada por la cuestión de la asequibilidad. A los propietarios con rentas más bajas les puede resultar difícil financiar los costes de renovación, mientras que los arrendadores pueden intentar recuperar los gastos mediante el aumento de los alquileres.

Esto genera un problema de incentivos divergentes. El propietario corre con los gastos de las mejoras en el aislamiento o la calefacción, mientras que el inquilino es quien se beneficia en gran medida de ello gracias a la reducción de las facturas de energía. Sin una normativa, subvenciones o estructuras de alquiler que repartan ese beneficio, los propietarios pueden tener una motivación limitada para invertir.

Las políticas mal diseñadas pueden agravar la escasez de viviendas. Si las normas mínimas hacen que la renovación resulte poco rentable, los propietarios podrían retirar sus inmuebles del mercado de alquiler o posponer sus inversiones. Los gobiernos deben combinar los requisitos de rendimiento con mecanismos de financiación, apoyo técnico y protección para los inquilinos vulnerables.

La vivienda social y asequible ofrece una gran oportunidad, ya que los costes energéticos suponen una carga mayor para los hogares con rentas más bajas. La inversión pública o institucional puede reducir las emisiones, al tiempo que mejora las condiciones de vida y limita la pobreza energética.

Para los inversores, la sostenibilidad de las viviendas debe evaluarse teniendo en cuenta el coste total de ocupación, y no solo el alquiler. Una vivienda más eficiente puede resultar más asequible en términos generales, aunque el alquiler sea ligeramente más elevado, pero la distribución de los costes y los ahorros debe ser transparente.

El sector de las oficinas es el que presenta la mayor diferencia entre los activos de primera categoría y los obsoletos

El mercado de oficinas combina la presión por la sostenibilidad con la incertidumbre estructural en torno al teletrabajo y el trabajo híbrido. Las empresas necesitan menos espacio en algunas ubicaciones, pero a menudo exigen edificios de mayor calidad cuando alquilan oficinas. Esto acentúa la brecha entre los inmuebles eficientes y bien situados y los activos más antiguos que requieren una inversión considerable.

La sostenibilidad puede contribuir al atractivo de las oficinas de primera categoría gracias a unos menores costes energéticos, una mejor calidad del aire interior y la adecuación a los objetivos de emisiones de las empresas. Las certificaciones y los datos operativos pueden resultar importantes para que los inquilinos puedan informar sobre su propio desempeño medioambiental.

Un certificado ecológico no puede solucionar la escasa demanda en una zona con exceso de oferta. Los inversores deben distinguir entre un edificio que necesita mejoras medioambientales y otro cuyo modelo de uso se haya deteriorado por completo. La rehabilitación de una oficina obsoleta puede que no genere valor si los inquilinos ya no desean ese tipo de espacio.

A menudo se propone su reconversión en viviendas, hoteles, laboratorios o edificios de uso mixto, pero las limitaciones técnicas pueden encarecer dicho proceso. La profundidad de los forjados, la altura de los techos, las ventanas, las instalaciones de fontanería y la normativa urbanística local influyen en la viabilidad del proyecto.

Por lo tanto, el riesgo de que las oficinas queden en desuso es tanto medioambiental como económico. Los edificios que no cumplen con los estándares actuales pueden perder inquilinos, pero no todos los activos pueden renovarse de forma rentable. Los inversores deben estar dispuestos a reconocer cuándo la renovación, la reconversión o la venta son las estrategias más realistas.

La logística y los centros de datos plantean diferentes compensaciones

Las instalaciones logísticas pueden facilitar una distribución eficiente y la generación de energía solar en sus tejados, pero su perfil de sostenibilidad depende en gran medida de su ubicación y del transporte. Un almacén muy eficiente situado lejos de los clientes puede aumentar las emisiones de los vehículos y la congestión del tráfico.

Los inversores deben tener en cuenta el acceso al ferrocarril, a los puertos, al transporte público y a las redes de distribución con bajas emisiones. La eficiencia energética de los edificios es solo uno de los componentes del impacto medioambiental global del activo.

Los centros de datos plantean un reto diferente. La demanda está aumentando debido a la computación en la nube y la inteligencia artificial, pero estas instalaciones consumen grandes cantidades de electricidad y agua. Su impacto medioambiental depende de las fuentes de energía, la tecnología de refrigeración, la ubicación y la eficiencia de los equipos informáticos.

Un centro de datos que se abastezca de electricidad con bajas emisiones de carbono puede seguir ejerciendo presión sobre una red eléctrica local con capacidad limitada. Los promotores se ven cada vez más obligados a garantizar las conexiones eléctricas con años de antelación y pueden encontrarse con oposición en aquellos casos en que las comunidades consideren que el proyecto compite con los hogares o la industria por el acceso a la electricidad y al agua.

Estos sectores ponen de manifiesto por qué la sostenibilidad no puede reducirse a un simple certificado de edificio. Los inversores deben analizar la actividad que se desarrolla en el interior del inmueble y su relación con el transporte, la energía y las infraestructuras locales.

La financiación verde puede reducir los costes, pero solo de forma marginal

Los bonos verdes, los préstamos vinculados a la sostenibilidad y la financiación destinada a la eficiencia energética han ampliado los recursos disponibles para el sector inmobiliario sostenible. Los prestatarios pueden obtener mejores condiciones cuando los activos cumplen criterios medioambientales o alcanzan unos objetivos de rendimiento definidos.

El beneficio financiero suele ser modesto en comparación con los aspectos económicos generales del proyecto. Una pequeña reducción de los costes de financiación no puede salvar una adquisición sobrevalorada ni una renovación antieconómica. La financiación respalda una estrategia creíble, pero no la sustituye.

Las estructuras vinculadas a la sostenibilidad también requieren unos objetivos cuidadosamente diseñados. Un préstamo no debe premiar mejoras que se habrían producido de todos modos ni objetivos que sean fáciles de alcanzar. Los objetivos deben ser significativos, cuantificables y pertinentes para el activo o la cartera en cuestión.

Las entidades crediticias se interesan por la sostenibilidad, en parte porque los edificios ineficientes pueden suponer un mayor riesgo para la garantía. Un inmueble que requiera costosas reformas o se enfrente a una disminución de la demanda por parte de los inquilinos puede perder valor a lo largo de la vigencia del préstamo. Por lo tanto, la diligencia debida medioambiental se está convirtiendo en parte del análisis crediticio, en lugar de ser un ejercicio independiente relacionado con la reputación.

Los inversores deberían comparar las condiciones de la financiación verde con las de la deuda convencional y tener en cuenta los costes de presentación de informes, verificación y cumplimiento normativo. Es posible que la ventaja más valiosa sea el acceso continuado a la financiación, más que una reducción drástica del tipo de interés.

La diligencia debida debe adquirir un carácter más técnico

Una estrategia inmobiliaria sostenible requiere datos que, históricamente, muchos inversores no han recopilado de forma sistemática. Las facturas de servicios públicos pueden estar incompletas, los inquilinos pueden adquirir la energía directamente y es posible que los sistemas del edificio no proporcionen información precisa.

Antes de la adquisición, los inversores deberían analizar:

• Consumo real de energía: Los resultados del modelo deben compararse con los datos de las empresas de servicios públicos correspondientes a varios años, siempre que estén disponibles.
• Intensidad de carbono: Las emisiones deberían reflejar las fuentes de energía del edificio, y no solo el consumo total.
• Evolución normativa: El análisis debería tener en cuenta las futuras normas mínimas y las obligaciones de renovación en la jurisdicción correspondiente.
• Requisitos de capital: Los inversores necesitan un plan con un presupuesto detallado que abarque la eficiencia, la electrificación, la resiliencia y la certificación.
• Demanda de inquilinos: El grado en que los inquilinos valoran la sostenibilidad debería evaluarse a partir de los datos de los contratos de alquiler, en lugar de darlo por sentado.
• Riesgo climático físico: Los riesgos de inundaciones, olas de calor, incendios forestales, tormentas y exposición al agua deben simularse a lo largo del período de tenencia previsto.
• Carbono incorporado: Las decisiones importantes en materia de rehabilitación y desarrollo deben tener en cuenta las emisiones asociadas a los materiales y a la construcción.
• Calidad de los datos: La responsabilidad de recopilar y verificar la información medioambiental debe establecerse por contrato.
• Consecuencias financieras: Se deben tener en cuenta los requisitos futuros de las entidades crediticias y la disponibilidad de financiación verde.
• Liquidez de salida: Los inversores deberían evaluar qué compradores podrían adquirir el edificio si su rendimiento en materia de sostenibilidad se mantuviera sin cambios.

El objetivo es convertir las cuestiones medioambientales en hipótesis sobre el flujo de caja y la valoración. Se pueden modelar los costes energéticos, las inversiones de capital, el alquiler, la ocupación, los seguros y la financiación. La sostenibilidad se convierte en un factor de inversión cuando se vincula a estas variables económicas.

La siguiente fase estará marcada por las obras de renovación

En los próximos tres a cinco años, es probable que el sector inmobiliario sostenible se vea más influido por la rehabilitación de edificios existentes que por los grandes proyectos ecológicos que acaparan los titulares. La normativa se endurecerá, las entidades crediticias exigirán mejores datos medioambientales y los inquilinos serán más selectivos a la hora de elegir los edificios que ocupan.

Los inmuebles de primera categoría en mercados con oferta limitada podrían seguir registrando mejores resultados en cuanto a ocupación y alquileres. Al mismo tiempo, es probable que el descuento aplicado a los edificios ineficientes se haga más evidente, ya que los compradores tendrán en cuenta los futuros costes de renovación y el riesgo normativo a la hora de fijar el precio.

Esto genera oportunidades para los gestores con experiencia en construcción, ingeniería y gestión de activos. La adquisición de un inmueble ineficiente con un descuento suficiente y su posterior mejora pueden generar valor tanto medioambiental como financiero. Esta estrategia requiere algo más que capital: los inversores deben ser capaces de gestionar a los inquilinos, a los contratistas, a las autoridades urbanísticas y a los sistemas de los edificios.

La escasez de mano de obra cualificada y de materiales podría limitar la velocidad de la renovación. Los gobiernos pueden fijar objetivos ambiciosos, pero los proyectos siguen dependiendo de los instaladores, los ingenieros, la financiación y la concesión de permisos. La inflación de los costes podría reducir la rentabilidad, incluso cuando el argumento estratégico sea sólido.

La adaptación al cambio climático también cobrará mayor importancia. Los edificios energéticamente eficientes no mantendrán su valor si son físicamente vulnerables o no pueden asegurarse. Los inversores combinarán cada vez más el análisis de las emisiones de carbono con evaluaciones prospectivas sobre el calor, las inundaciones y el estrés hídrico.

La sostenibilidad se está convirtiendo en un factor determinante de la calidad de los inmuebles

El argumento más sólido a favor del sector inmobiliario sostenible no es que todos los edificios ecológicos vayan a obtener mejores resultados. Es que la eficiencia energética, la resiliencia y el cumplimiento normativo se están convirtiendo en componentes habituales de la calidad de los activos.

Un edificio bien situado, con inquilinos sólidos, un nivel de endeudamiento manejable y sistemas eficientes puede justificar una prima, ya que su funcionamiento resulta más económico y es menos probable que requiera una reforma que perturbe su actividad. Un edificio ineficiente puede seguir siendo atractivo si se adquiere a un precio que cubra el coste y el riesgo de las mejoras.

Certificaciones como LEED y BREEAM pueden respaldar este análisis, pero no sustituyen a los datos de funcionamiento, la inspección técnica ni el criterio comercial. El Empire State Building demuestra que un gran inmueble ya existente puede reducir las emisiones y mejorar su rendimiento mediante una rehabilitación cuidadosamente gestionada. Su éxito refleja la combinación de ingeniería, inversión de capital y un inmueble con un sólido valor subyacente.

Por lo tanto, la cuestión decisiva en materia de inversión no es si un edificio puede comercializarse como sostenible, sino si el activo puede cumplir con la normativa futura, atraer a inquilinos, resistir los riesgos climáticos y generar una rentabilidad adecuada una vez incluidos todos los costes que ello conlleva.