Zrównoważone inwestycje w nieruchomości

Zrównoważone nieruchomości stają się w coraz mniejszym stopniu specjalistyczną kategorią inwestycyjną, a w coraz większym – sprawdzianem tego, czy budynki zachowają konkurencyjność, możliwość finansowania i zgodność z przepisami przez cały okres swojej eksploatacji. Inwestorzy nie biorą już pod uwagę efektywności energetycznej wyłącznie dlatego, że najemcy lub organy regulacyjne preferują bardziej ekologiczne aktywa. Oceniają oni, czy nieefektywny energetycznie budynek będzie narażony na wyższe koszty eksploatacji, kosztowne remonty, mniejszy popyt ze strony najemców oraz niższą wartość odsprzedaży.

Skala tego problemu jest znaczna. Według Programu Narodów Zjednoczonych ds. Ochrony Środowiska budynki i budownictwo zużywają około 32 procent światowej energii i generują około 34 procent globalnych emisji dwutlenku węgla. Wpływ tego sektora na środowisko wykracza poza ogrzewanie i energię elektryczną: cement, stal i inne materiały budowlane stanowią znaczną część emisji przemysłowych, a rozbiórki i inwestycje budowlane powodują powstawanie dużych ilości odpadów.

Ta sytuacja sprawia, że zrównoważony rozwój staje się czynnikiem finansowym. Budynek o wysokim zużyciu energii może wymagać dodatkowych nakładów kapitałowych, stać się droższy w ubezpieczeniu lub nie spełniać przyszłych norm regulacyjnych. Bardziej efektywny obiekt może natomiast czerpać korzyści z niższych kosztów eksploatacji, wyższego wskaźnika wynajęcia oraz większego dostępu do najemców i kredytodawców, którzy formalnie zobowiązali się do działań na rzecz ochrony środowiska.

Opłacalność inwestycji nie jest czymś oczywistym. Certyfikat ekologiczny nie gwarantuje, że budynek będzie przynosił zyski, a kosztowna modernizacja może nie zapewnić odpowiedniego zwrotu z inwestycji, jeśli nie sprzyjają temu czynsze, poziom wynajęcia lub przepisy prawne. Zrównoważone inwestycje w nieruchomości wymagają takiej samej dyscypliny jak każda inna strategia inwestycyjna: decydujące znaczenie mają nadal cena nabycia, lokalizacja, popyt ze strony najemców, finansowanie i realizacja projektu.

Istniejące budynki stanowią większe wyzwanie

Wiele publicznych dyskusji skupia się na energooszczędnym budownictwie, jednak większe wyzwanie inwestycyjne wiąże się z budynkami już istniejącymi. Nowe obiekty stanowią jedynie niewielką część całkowitej liczby budynków w danym roku. Nie da się osiągnąć celów klimatycznych i energetycznych bez modernizacji starszych biur, domów, magazynów, hoteli, szpitali i budynków użyteczności publicznej.

Unia Europejska stanowi przykład skali tego problemu. Dane Komisji Europejskiej wskazują, że około 85 procent budynków w UE zostało wybudowanych przed 2000 rokiem, a około 75 procent charakteryzuje się niską efektywnością energetyczną. Roczny wskaźnik renowacji wynosi zaledwie około 1 procent, co znacznie odbiega od tempa niezbędnego do dekarbonizacji zasobów budowlanych do 2050 roku.

Powoduje to zarówno konieczność inwestycji, jak i powstanie wąskiego gardła w realizacji tych działań. Właściciele mogą być zmuszeni do wymiany systemów grzewczych, poprawy izolacji, montażu energooszczędnych okien, modernizacji wentylacji oraz wprowadzenia cyfrowych systemów sterowania zużyciem energii. W niektórych budynkach stosunkowo proste działania mogą znacząco obniżyć zużycie energii. Inne wymagają natomiast szeroko zakrojonych prac konstrukcyjnych, które mają wpływ na najemców, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz komercyjne przeznaczenie budynku.

Różnica ta ma znaczenie dla wyceny. Dwie nieruchomości o podobnych obecnych czynszach mogą charakteryzować się bardzo różnymi przyszłymi wymaganiami kapitałowymi. Niedawno zmodernizowany budynek wyposażony w wydajne instalacje może wymagać jedynie niewielkich dodatkowych nakładów inwestycyjnych, podczas gdy pozornie tańszy obiekt może wiązać się ze znacznymi ukrytymi zobowiązaniami związanymi z remontem.

Inwestorzy coraz częściej muszą traktować efektywność energetyczną jako część technicznej analizy due diligence, a nie jako odrębną ocenę środowiskową. Istotne nie jest to, czy budynek posiada certyfikat zrównoważonego rozwoju, ale ile kapitału będzie potrzebne, aby przez planowany okres posiadania obiektu zachował on zgodność z wymogami i pozostał atrakcyjny.

Regulacje przyspieszają ryzyko starzenia się produktów

Rządy odchodzą od dobrowolnych zachęt na rzecz wprowadzenia minimalnych wymagań dotyczących efektywności energetycznej. Zmieniona dyrektywa UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków ma na celu stworzenie do 2050 r. zasobu budynków o zerowej emisji. Nowe budynki będące własnością podmiotów publicznych muszą spełniać normę zerowej emisji od 2028 r., a większość pozostałych nowych budynków – od 2030 r.

W dyrektywie położono również większy nacisk na renowację istniejących budynków o niskiej efektywności energetycznej. Państwa członkowskie muszą przełożyć europejskie ramy prawne na przepisy krajowe, co oznacza, że konkretne obowiązki i harmonogramy będą się różnić. Inwestorzy posiadający portfele transgraniczne mają zatem do czynienia z mozaiką przepisów wykonawczych, a nie z jednolitym rynkiem europejskim.

Taki kierunek regulacji stwarza ryzyko związane z aktywami osieroconymi. Budynek może pozostać fizycznie nadający się do użytku, tracąc jednak konkurencyjność ekonomiczną z powodu zbyt wysokich kosztów renowacji w stosunku do możliwych do uzyskania czynszów. Właściciele mogą być zmuszeni do sprzedaży z dyskontem, zmiany przeznaczenia budynku lub pogodzenia się z niższym wskaźnikiem wynajęcia.

Efekt ten będzie prawdopodobnie najsilniejszy na rynkach, gdzie najemcy już teraz preferują efektywne wykorzystanie przestrzeni, a lokalne przepisy nakładają istotne normy dotyczące wydajności energetycznej. Najlepsze biura w głównych centrach finansowych mogą potrzebować solidnych referencji w zakresie ochrony środowiska, aby przyciągnąć międzynarodowych najemców. Budynki drugorzędne w mniej atrakcyjnych lokalizacjach mogą mieć trudności z odzyskaniem kosztów renowacji poprzez wyższe czynsze.

Regulacje mogą również stwarzać nowe możliwości. Inwestorzy, którzy są w stanie nabyć nieefektywne, ale dobrze zlokalizowane budynki, przeprowadzić ich renowację i dostosować je do potrzeb współczesnych najemców, mogą osiągać atrakcyjne zyski. Strategia ta przypomina tradycyjne inwestycje w nieruchomości typu „value-add”, jednak biznesplan koncentruje się na wynikach w zakresie efektywności energetycznej, emisji dwutlenku węgla oraz zgodności z przepisami.

Realizacja nadal wiąże się z trudnościami. Koszty renowacji mogą wzrosnąć, uzyskanie pozwoleń na budowę może się opóźnić, a najemcy mogą być zmuszeni do tymczasowej zmiany lokalizacji. Inwestorzy powinni zatem unikać traktowania każdego budynku o niskiej wydajności jako łatwej okazji do ekologicznej przebudowy.

Budynki ekologiczne mogą osiągać wyższe ceny, ale dane dotyczą tylko rynku lokalnego

Badania przeprowadzone na kilku rynkach nieruchomości wskazują, że budynki posiadające certyfikaty lub charakteryzujące się wysoką efektywnością energetyczną mogą osiągać wyższe czynsze, wyższy wskaźnik wynajęcia oraz niższe koszty eksploatacji. Badanie przeprowadzone w 2025 roku przez Światową Radę Budownictwa Ekologicznego (World Green Building Council) dotyczące rynków regionu Azji i Pacyfiku wykazało, że w wybranych lokalizacjach certyfikowane budynki ekologiczne osiągają premię czynszową sięgającą nawet 11 procent.

Wartości te nie powinny być stosowane mechanicznie w odniesieniu do portfeli nieruchomości na całym świecie. Premie zależą od lokalnej podaży, regulacji prawnych, preferencji najemców, rzadkości certyfikatów oraz jakości danego budynku. Tradycyjny budynek położony w dobrej lokalizacji może osiągać lepsze wyniki niż nieruchomość certyfikowana w mniej atrakcyjnej lokalizacji, podczas gdy duża liczba nowo certyfikowanych budynków może obniżyć premię związaną z posiadaniem certyfikatu.

Bardziej przydatnym pojęciem jest rosnąca różnica między budynkami, które spełniają współczesne oczekiwania użytkowników, a tymi, które tego nie robią. Na niektórych rynkach zrównoważony rozwój wciąż wiąże się z „zieloną premią”. Na innych stał się on podstawowym wymogiem, co oznacza, że nieefektywne budynki ponoszą „brązową stratę”, a nie że efektywne budynki otrzymują wyjątkową nagrodę.

To rozróżnienie ma znaczenie dla oceny opłacalności inwestycji. Strategia oparta wyłącznie na przyszłych podwyżkach czynszów może okazać się zbyt optymistyczna, gdy najemcy już teraz oczekują wysokiego poziomu efektywności środowiskowej. Zwrot finansowy może natomiast wynikać z uniknięcia pustostanów, kar regulacyjnych oraz przyszłych nakładów kapitałowych.

Ważny jest również rodzaj najemcy. Duże przedsiębiorstwa, które wyznaczyły sobie cele w zakresie emisji, mogą wymagać od właścicieli nieruchomości danych dotyczących zużycia energii i emisji dwutlenku węgla. Mogą one preferować budynki zasilane energią odnawialną, wyposażone w wydajne systemy i posiadające uznane certyfikaty. Mniejsi najemcy mogą przykładać większą wagę do całkowitych kosztów użytkowania i lokalizacji niż do formalnych norm środowiskowych.

Inwestorzy powinni zatem analizować rzeczywiste dane dotyczące wynajmu, zamiast zakładać, że każdy najemca będzie skłonny zapłacić więcej za zrównoważony rozwój. Korzyści mogą przejawiać się raczej w postaci szybszego wynajmu, niższych zachęt, dłuższych umów lub niższych kosztów operacyjnych, a nie w postaci zwykłej premii do czynszu podanej w nagłówku.

Certyfikaty zapewniają strukturę, a nie pewność inwestycyjną

Systemy LEED i BREEAM stały się powszechnie uznanymi standardami oceny budynków zrównoważonych. W 2024 r. USGBC poinformowało, że system LEED obejmował ponad 195 000 projektów w 186 krajach, w tym obiekty ukończone, zarejestrowane i certyfikowane. Skala ta jest znacznie większa niż 90 000 projektów wymienionych w pierwotnym projekcie.

Certyfikaty mogą stanowić wspólny język dla deweloperów, najemców, kredytodawców i inwestorów. Oceniają one takie czynniki, jak zużycie energii, wody, wykorzystanie materiałów, transport, gospodarka odpadami, jakość środowiska wewnętrznego oraz zarządzanie budynkiem. Uznany certyfikat może ułatwić wynajem, promocję i finansowanie, zwłaszcza gdy inwestorzy działają na rynkach o różnych normach krajowych.

Certyfikat nie powinien zastępować analizy poszczególnych obiektów. Systemy oceny różnią się pod względem metodologii, a wysoki wynik może wynikać z cech projektowych, które niekoniecznie przekładają się na wysoką wydajność eksploatacyjną. Budynek może być zaprojektowany w sposób efektywny, ale zużywać więcej energii niż oczekiwano z powodu zachowań najemców, niewłaściwej konserwacji lub intensywnego użytkowania.

Inwestorzy powinni rozróżniać certyfikację projektową od rzeczywistych wyników eksploatacyjnych. Rzeczywiste zużycie mediów, emisje dwutlenku węgla, stopień zajętości oraz wydajność systemu stanowią bardziej bezpośrednie dowody na to, jak funkcjonuje dany obiekt. Aby zapobiec pogorszeniu się wyników eksploatacyjnych po zakończeniu budowy, konieczne może być ponowne przeprowadzenie certyfikacji oraz stały monitoring.

Wraz z upowszechnianiem się certyfikacji jej wartość maleje. Gdy większość najlepszych inwestycji spełnia uznane standardy, certyfikat staje się raczej warunkiem wstępnym niż czynnikiem wyróżniającym. Inwestorzy muszą wówczas zwrócić uwagę na bardziej szczegółowe wskaźniki, takie jak emisja dwutlenku węgla związana z eksploatacją, emisje wbudowane, odporność na zmiany klimatu oraz zdrowie najemców.

Empire State Building stanowi przykład modernizacji

Empire State Building pozostaje jednym z najbardziej znanych przykładów poprawy efektywności środowiskowej istniejącego obiektu o znaczeniu historycznym. Działania na rzecz zrównoważonego rozwoju były częścią szerszego programu Empire State ReBuilding o wartości $550mn i obejmowały modernizację okien, oświetlenia, izolacji, systemów sterowania budynkiem oraz instalacji technicznych.

W 2011 roku budynek uzyskał certyfikat LEED Gold dla istniejących budynków. Jego właściciel, Empire State Realty Trust, informuje, że modernizacja i podjęte następnie działania pozwoliły od 2007 roku zmniejszyć emisje z budynku o 57 procent, przynosząc jednocześnie znaczne oszczędności w kosztach energii.

Przypadek ten ma duże znaczenie, ponieważ rozbiórka i budowa nowego obiektu nie zawsze są rozwiązaniami najbardziej zrównoważonymi lub atrakcyjnymi pod względem finansowym. Istniejące budynki zawierają duże ilości węgla wbudowanego w fundamentach, stali i betonie. Modernizacja może przedłużyć ich okres użytkowania, pozwalając jednocześnie uniknąć części emisji i odpadów związanych z nową budową.

Przykładu tego nie należy traktować jako uniwersalnego wzorca. Empire State Building to kultowy obiekt położony na silnym rynku, charakteryzujący się skalą, profilem i bazą najemców niezbędnymi do uzasadnienia znacznej inwestycji. Ekonomika modernizacji drugorzędnego obiektu biurowego w słabej lokalizacji może być znacznie mniej korzystna.

Ogólna lekcja płynąca z tego projektu jest taka, że zrównoważony rozwój można włączyć do konwencjonalnego procesu zmiany przeznaczenia nieruchomości. Modernizacje energetyczne nie były realizowane w oderwaniu od innych działań, lecz stanowiły część szerszego programu mającego na celu poprawę atrakcyjności komercyjnej budynku, jego systemów oraz długoterminowej konkurencyjności.

Skuteczna modernizacja wymaga takiego zintegrowanego podejścia. Zainstalowanie wydajnego sprzętu bez uwzględnienia potrzeb najemców, układu pomieszczeń, systemów cyfrowych oraz ogólnej jakości budynku może wprawdzie zmniejszyć zużycie energii, ale nie poprawi w znaczący sposób opłacalności inwestycji.

Węgiel operacyjny i węgiel zawarty w produktach wymagają różnych strategii

Emisje związane z nieruchomościami dzieli się zazwyczaj na emisje eksploatacyjne i wbudowany węgiel. Emisje eksploatacyjne wynikają z ogrzewania, chłodzenia, oświetlenia oraz eksploatacji budynku. Wbudowany węgiel wiąże się z wydobyciem surowców, wytwarzaniem produktów, ich transportem oraz budową, renowacją lub rozbiórką obiektu.

Efektywności operacyjnej tradycyjnie poświęca się więcej uwagi, ponieważ zużycie energii generuje powtarzające się koszty i można je zmierzyć na podstawie rachunków za media. W miarę jak systemy elektroenergetyczne stają się coraz bardziej ekologiczne, a budynki coraz bardziej energooszczędne, węgiel wbudowany stanowi coraz większą część emisji w całym cyklu życia obiektu, zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji budowlanych.

Ma to wpływ na decyzje dotyczące rozwoju. Wyburzenie istniejącego budynku i zastąpienie go energooszczędnym obiektem może wprawdzie poprawić wydajność operacyjną, ale jednocześnie spowodować znaczne natychmiastowe emisje dwutlenku węgla związane z materiałami i pracami budowlanymi. Renowacja może być lepszym rozwiązaniem, jeśli istniejącą konstrukcję można zachować i dostosować w ekonomicznie opłacalny sposób.

Inwestorzy powinni domagać się przeprowadzenia analizy emisji dwutlenku węgla w całym cyklu życia w przypadku dużych inwestycji budowlanych i remontów. Ocena ta powinna uwzględniać nie tylko roczne zużycie energii, ale także emisje związane z materiałami, cyklami wymiany oraz ewentualną rozbiórką.

Powstają materiały o niższej emisji dwutlenku węgla, ale mogą one być droższe, dostępne w ograniczonym zakresie lub wymagać zmian w procesie zaopatrzenia. Stal pochodząca z recyklingu, cement o niższej emisji dwutlenku węgla, konstrukcje drewniane oraz ponownie wykorzystywane elementy budowlane mogą zmniejszyć emisje wbudowane, choć ich przydatność zależy od rodzaju budynku, wymogów bezpieczeństwa oraz lokalnych łańcuchów dostaw.

Konsekwencje rynkowe wciąż się zmieniają. Przepisy prawne oraz polityka pozyskiwania najemców mogą w przyszłości kłaść większy nacisk na niski poziom wbudowanego węgla. Na razie inwestorzy muszą znaleźć równowagę między przyszłym ryzykiem regulacyjnym a obecnymi kosztami budowy i ryzykiem technicznym.

Technologie energetyczne sprawdzają się najlepiej w połączeniu z dobrym projektem

Panele słoneczne, pompy ciepła, systemy magazynowania energii i inteligentne systemy sterowania są często przedstawiane jako podstawowe elementy zrównoważonego budownictwa. Mogą one poprawić wydajność, jednak technologia nie jest w stanie w pełni zrekompensować niekorzystnej orientacji, słabej izolacji lub nieefektywnej bryły budynku.

Środki pasywne, takie jak zacienienie, wykorzystanie światła naturalnego, izolacja i szczelność, mogą zmniejszyć zapotrzebowanie na energię jeszcze przed rozważeniem zastosowania systemów mechanicznych. Wydajne ogrzewanie i chłodzenie wymagają wówczas mniejszej mocy, co pozwala obniżyć zarówno koszty eksploatacji, jak i zapotrzebowanie na sprzęt.

Systemy zarządzania budynkami mogą monitorować temperaturę, wentylację, oświetlenie oraz obecność osób w pomieszczeniach. Czujniki pozwalają zidentyfikować miejsca, w których dochodzi do marnotrawstwa energii, i dostosować działanie systemów do rzeczywistego zapotrzebowania. Dane te mogą również służyć do sporządzania raportów dla najemców, kredytodawców i organów regulacyjnych.

Jakość wdrożenia ma kluczowe znaczenie. Złożone systemy mogą nie działać zgodnie z oczekiwaniami, gdy personel techniczny nie jest przeszkolony w zakresie ich obsługi lub gdy oprogramowanie nie jest odpowiednio konserwowane. Efektywność budynków może ulec pogorszeniu z powodu pomijania ustawień sterowania, awarii czujników lub jednoczesnego działania urządzeń w trybach, które się ze sobą kolidują.

Cyberbezpieczeństwo stało się również częścią ryzyka związanego z budynkami. Systemy połączone z siecią mogą stwarzać luki w zabezpieczeniach, jeśli dostęp do nich nie jest odpowiednio kontrolowany. Inteligentny budynek wymaga odpowiedniego zarządzania danymi, aktualizacjami oprogramowania i dostawcami zewnętrznymi, a nie tylko wydajnego sprzętu.

Inwestorzy powinni ostrożnie szacować przewidywane oszczędności i uwzględnić w nich koszty konserwacji, wymiany oraz szkolenia personelu. Technologia wnosi wartość wtedy, gdy zmniejsza rzeczywiste zużycie i usprawnia funkcjonowanie budynku, a nie tylko wtedy, gdy pojawia się w specyfikacjach projektowych.

Odporność na zmiany klimatu staje się równie ważna jak dekarbonizacja

Budynek o niskiej emisji może i tak okazać się nieopłacalną inwestycją, jeśli jest narażony na powodzi, pożary, ekstremalne upały lub niedobór wody. Zrównoważona nieruchomość musi zatem uwzględniać zarówno działania adaptacyjne, jak i redukcję emisji.

Ryzyko związane z klimatem fizycznym ma wpływ na ubezpieczenia, konserwację, bezpieczeństwo najemców oraz długoterminową użyteczność nieruchomości. Nieruchomości położone na wybrzeżu mogą być narażone na coraz większe ryzyko powodziowe, natomiast budynki w miastach o wyższych temperaturach wymagają intensywniejszego chłodzenia, co może sprawić, że przebywanie w nich stanie się niekomfortowe, a ich eksploatacja – kosztowna. Nieruchomości położone w regionach dotkniętych niedoborem wody mogą podlegać ograniczeniom lub ponosić wyższe koszty mediów.

Ubezpieczyciele już teraz dokonują ponownej oceny ryzyka na rynkach szczególnie narażonych. Składki mogą wzrosnąć, zakres ubezpieczenia może ulec zawężeniu, a franszyzy mogą wzrosnąć. W obszarach najbardziej narażonych na ryzyko uzyskanie ubezpieczenia po opłacalnej cenie może stać się trudne.

Oceny ryzyka klimatycznego powinny wykraczać poza analizę obecnych warunków. Nieruchomość, którą planuje się utrzymywać przez dziesięć lub dwadzieścia lat, powinna zostać poddana analizie pod kątem przyszłych scenariuszy dotyczących upałów, opadów, poziomu morza i ekstremalnych zjawisk pogodowych. Same historyczne dane dotyczące roszczeń ubezpieczeniowych nie są wystarczające w obliczu zmieniających się trendów klimatycznych.

Środki adaptacyjne mogą obejmować bariery przeciwpowodziowe, ulepszone systemy odwadniające, zacienienie, materiały odblaskowe, rezerwowe źródła zasilania, recykling wody oraz wydajniejsze systemy chłodzenia. Koszty tych rozwiązań należy porównać z przewidywanym ograniczeniem szkód, zakłóceń oraz ryzyka ubezpieczeniowego.

Odporność może sprzyjać utrzymaniu najemców i pozyskiwaniu finansowania, zwłaszcza w przypadku obiektów zapewniających usługi podstawowe, takie jak mieszkalnictwo, opieka zdrowotna, logistyka i infrastruktura danych. Coraz trudniej jest uznać budynek za zrównoważony, jeśli jest on wprawdzie energooszczędny, ale nie jest w stanie wytrzymać przewidywalnych zagrożeń fizycznych.

Zrównoważony rozwój w sektorze mieszkaniowym napotyka na ograniczenia związane z przystępnością cenową

Energooszczędne mieszkania mogą obniżyć rachunki za media i poprawić komfort życia, jednak kwestia opłacalności inwestycji jest skomplikowana ze względu na jej dostępność finansową. Właścicielom o niższych dochodach może być trudno sfinansować koszty remontu, podczas gdy właściciele nieruchomości mogą próbować odzyskać poniesione wydatki poprzez podwyższenie czynszów.

Powoduje to problem rozbieżności interesów. Właściciel nieruchomości ponosi koszty izolacji lub modernizacji systemu grzewczego, podczas gdy to najemca czerpie większość korzyści w postaci niższych rachunków za energię. Bez odpowiednich regulacji, dotacji lub struktury czynszów, które pozwalałyby na podział tych korzyści, właściciele mogą mieć ograniczoną motywację do inwestowania.

Źle opracowane rozwiązania polityczne mogą pogłębić niedobór mieszkań. Jeśli minimalne standardy sprawią, że remonty staną się nieopłacalne, właściciele nieruchomości mogą wycofać je z rynku najmu lub odłożyć inwestycje. Rządy muszą połączyć wymagania dotyczące wyników z mechanizmami finansowania, wsparciem technicznym oraz ochroną najemców znajdujących się w trudnej sytuacji.

Mieszkania socjalne i przystępne cenowo stanowią ogromną szansę, ponieważ koszty energii stanowią większe obciążenie dla gospodarstw domowych o niższych dochodach. Inwestycje publiczne lub instytucjonalne mogą przyczynić się do ograniczenia emisji, poprawiając jednocześnie warunki życia i ograniczając ubóstwo energetyczne.

Z punktu widzenia inwestorów zrównoważony charakter nieruchomości mieszkaniowych należy oceniać na podstawie całkowitych kosztów użytkowania, a nie wyłącznie na podstawie czynszu. Bardziej energooszczędne mieszkanie może okazać się ogólnie bardziej opłacalne, nawet jeśli czynsz jest nieco wyższy, jednak rozkład kosztów i oszczędności musi być przejrzysty.

W sektorze biurowym obserwuje się największą przepaść między nieruchomościami najwyższej klasy a tymi, które straciły na aktualności

Rynek nieruchomości biurowych boryka się zarówno z presją na zrównoważony rozwój, jak i z niepewnością co do przyszłości pracy zdalnej i hybrydowej. Firmy potrzebują mniej powierzchni w niektórych lokalizacjach, ale często wymagają budynków o wyższym standardzie, gdy decydują się na wynajem biur. Pogłębia to przepaść między wydajnymi nieruchomościami o dogodnej lokalizacji a starszymi obiektami, które wymagają znacznych inwestycji.

Zrównoważony rozwój może zwiększyć atrakcyjność najlepszych powierzchni biurowych dzięki niższym kosztom energii, lepszej jakości powietrza w pomieszczeniach oraz zgodności z korporacyjnymi celami w zakresie emisji. Certyfikaty i dane operacyjne mogą mieć istotne znaczenie dla najemców sporządzających sprawozdania dotyczące własnych wyników w zakresie ochrony środowiska.

Certyfikat ekologiczny nie jest w stanie rozwiązać problemu słabego popytu w lokalizacji, w której występuje nadwyżka podaży. Inwestorzy muszą odróżniać budynki wymagające poprawy pod względem środowiskowym od tych, których cała koncepcja użytkowania straciła na atrakcyjności. Modernizacja przestarzałego biurowca może nie przynieść wzrostu wartości, jeśli najemcy nie są już zainteresowani tego typu powierzchnią.

Często proponuje się przekształcenie tych obiektów w budynki mieszkalne, hotele, laboratoria lub obiekty wielofunkcyjne, jednak ograniczenia techniczne mogą sprawić, że taka przebudowa będzie kosztowna. Na wykonalność takiego przedsięwzięcia wpływają takie czynniki, jak głębokość stropów, wysokość sufitów, okna, instalacje sanitarne oraz lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego.

Ryzyko związane z biurami, które straciły na atrakcyjności, ma zatem charakter zarówno środowiskowy, jak i ekonomiczny. Budynki niespełniające współczesnych standardów mogą stracić najemców, ale nie każdy obiekt da się opłacalnie zmodernizować. Inwestorzy powinni być gotowi rozpoznać, kiedy najbardziej realistyczną strategią jest renowacja, przebudowa lub zbycie nieruchomości.

Logistyka i centra danych wiążą się z różnymi kompromisami

Nieruchomości logistyczne mogą sprzyjać sprawnej dystrybucji i wytwarzaniu energii słonecznej na dachach, jednak ich profil zrównoważonego rozwoju w dużym stopniu zależy od lokalizacji i transportu. Wysoce wydajny magazyn położony z dala od klientów może przyczynić się do wzrostu emisji spalin i natężenia ruchu.

Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę dostęp do sieci kolejowej, portów, transportu publicznego oraz niskoemisyjnych sieci dostawczych. Efektywność energetyczna budynków to tylko jeden z elementów szerszego wpływu danego obiektu na środowisko.

Centra danych stanowią osobne wyzwanie. Popyt na nie rośnie ze względu na chmurę obliczeniową i sztuczną inteligencję, jednak obiekty te zużywają znaczne ilości energii elektrycznej i wody. Ich wpływ na środowisko zależy od źródeł zasilania, technologii chłodzenia, lokalizacji oraz wydajności sprzętu komputerowego.

Centrum danych zasilane energią elektryczną o niskiej emisji dwutlenku węgla może nadal stanowić obciążenie dla przeciążonej lokalnej sieci energetycznej. Deweloperzy coraz częściej muszą zapewnić sobie przyłącza energetyczne z wieloletnim wyprzedzeniem i mogą napotkać sprzeciw ze strony społeczności, które uważają, że projekt ten konkuruje z gospodarstwami domowymi lub przemysłem o dostęp do energii elektrycznej i wody.

Sektory te pokazują, dlaczego zrównoważony rozwój nie może sprowadzać się wyłącznie do certyfikatu budowlanego. Inwestorzy muszą przeanalizować działalność prowadzoną w obrębie danego obiektu oraz jej powiązania z transportem, energią i lokalną infrastrukturą.

Finansowanie ekologiczne może obniżyć koszty, ale tylko w niewielkim stopniu

Zielone obligacje, kredyty powiązane z zrównoważonym rozwojem oraz finansowanie działań na rzecz efektywności energetycznej zwiększyły dostępność środków na rzecz zrównoważonego rynku nieruchomości. Kredytobiorcy mogą uzyskać korzystniejsze warunki, jeśli aktywa spełniają kryteria środowiskowe lub osiągają określone cele w zakresie wydajności.

Korzyści finansowe są często niewielkie w porównaniu z ogólną opłacalnością projektu. Niewielkie obniżenie kosztów finansowania nie jest w stanie uratować zbyt kosztownej transakcji nabycia ani nieopłacalnej renowacji. Finansowanie stanowi wsparcie dla wiarygodnej strategii, ale jej nie zastępuje.

Instrumenty powiązane z zrównoważonym rozwojem wymagają również starannie opracowanych celów. Kredyt nie powinien stanowić nagrody za zmiany na lepsze, które i tak by nastąpiły, ani za cele, które łatwo jest osiągnąć. Cele muszą być istotne, mierzalne i adekwatne do konkretnego składnika aktywów lub portfela.

Kredytodawcy interesują się zrównoważonym rozwojem między innymi dlatego, że nieefektywne energetycznie budynki mogą wiązać się z większym ryzykiem związanym z zabezpieczeniem kredytu. Nieruchomość wymagająca kosztownych modernizacji lub borykająca się ze spadającym popytem ze strony najemców może stracić na wartości w trakcie trwania kredytu. Analiza środowiskowa staje się zatem częścią analizy kredytowej, a nie odrębnym działaniem mającym na celu ochronę reputacji.

Inwestorzy powinni porównać warunki finansowania ekologicznego z warunkami tradycyjnych kredytów oraz uwzględnić koszty związane ze sprawozdawczością, weryfikacją i zapewnieniem zgodności z przepisami. Najcenniejszą korzyścią może być raczej stały dostęp do finansowania niż radykalne obniżenie stopy procentowej.

Proces due diligence musi nabrać bardziej technicznego charakteru

Strategia zrównoważonego zarządzania nieruchomościami wymaga danych, których wielu inwestorów dotychczas nie gromadziło w sposób systematyczny. Rachunki za media mogą być niekompletne, najemcy mogą kupować energię bezpośrednio, a systemy budynkowe mogą nie dostarczać dokładnych informacji.

Przed dokonaniem przejęcia inwestorzy powinni przeanalizować:

• Rzeczywiste zużycie energii: Prognozowane wyniki należy porównać z danymi eksploatacyjnymi z kilku lat, o ile są one dostępne.
• Intensywność emisji dwutlenku węgla: Emisje powinny odzwierciedlać źródła energii budynku, a nie tylko całkowite zużycie.
• Trajektoria zmian regulacyjnych: W analizie należy uwzględnić przyszłe minimalne standardy oraz obowiązki związane z renowacją obowiązujące w danej jurysdykcji.
• Wymogi kapitałowe: Inwestorzy potrzebują szczegółowego planu uwzględniającego koszty w zakresie efektywności, elektryfikacji, odporności i certyfikacji.
• Popyt ze strony najemców: Stopień, w jakim najemcy cenią sobie zrównoważony rozwój, należy sprawdzić na podstawie danych dotyczących wynajmu, a nie opierać się na domysłach.
• Ryzyko związane z warunkami klimatycznymi: W planowanym okresie utrzymywania pozycji należy uwzględnić w modelach ryzyko powodzi, upałów, pożarów lasów, burz oraz narażenia na działanie wody.
• Węgiel wbudowany: Przy podejmowaniu decyzji dotyczących gruntownej renowacji i rozbudowy należy uwzględnić emisje związane z materiałami i pracami budowlanymi.
• Jakość danych: Obowiązek gromadzenia i weryfikacji informacji dotyczących środowiska powinien zostać określony w umowie.
• Konsekwencje finansowe: Należy wziąć pod uwagę przyszłe wymagania kredytodawców oraz dostępność ekologicznego finansowania.
• Płynność wyjściowa: Inwestorzy powinni ocenić, którzy nabywcy będą skłonni kupić ten budynek, jeśli jego wyniki w zakresie zrównoważonego rozwoju pozostaną bez zmian.

Celem jest przełożenie kwestii środowiskowych na założenia dotyczące przepływów pieniężnych i wyceny. Możliwe jest modelowanie kosztów energii, nakładów inwestycyjnych, czynszu, wskaźnika obłożenia, ubezpieczenia oraz finansowania. Zrównoważony rozwój staje się czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne, gdy jest powiązany z tymi zmiennymi ekonomicznymi.

Kolejny etap będzie poświęcony renowacji

W ciągu najbliższych trzech do pięciu lat na kształt rynku nieruchomości zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju większy wpływ będzie miała raczej renowacja istniejących budynków niż głośne inwestycje ekologiczne. Przepisy będą coraz bardziej rygorystyczne, kredytodawcy będą wymagać dokładniejszych danych dotyczących wpływu na środowisko, a najemcy będą coraz bardziej wybredni przy wyborze budynków, w których się osiedlają.

Najwyższej klasy nieruchomości na rynkach charakteryzujących się ograniczoną podażą mogą nadal osiągać lepsze wyniki w zakresie obłożenia i czynszów. Jednocześnie dyskonto stosowane w przypadku budynków o niskiej efektywności energetycznej prawdopodobnie stanie się bardziej widoczne, ponieważ nabywcy będą uwzględniać w cenie przyszłe koszty renowacji oraz ryzyko regulacyjne.

Stwarza to możliwości dla menedżerów posiadających doświadczenie w dziedzinie budownictwa, inżynierii i zarządzania aktywami. Zakup nieefektywnej nieruchomości z odpowiednią zniżką i jej modernizacja mogą przynieść korzyści zarówno pod względem środowiskowym, jak i finansowym. Strategia ta wymaga czegoś więcej niż tylko kapitału: inwestorzy muszą umieć zarządzać relacjami z najemcami, wykonawcami, organami planistycznymi oraz systemami budowlanymi.

Niedobór wykwalifikowanej siły roboczej i materiałów może spowolnić tempo renowacji. Rządy mogą wyznaczać ambitne cele, ale realizacja projektów nadal zależy od wykonawców, inżynierów, finansowania i uzyskania pozwoleń. Inflacja kosztów może osłabić rentowność, nawet jeśli uzasadnienie strategiczne jest solidne.

Coraz większego znaczenia nabierze również dostosowanie do zmian klimatu. Energooszczędne budynki nie zachowają swojej wartości, jeśli będą podatne na uszkodzenia fizyczne lub nie będą podlegały ubezpieczeniu. Inwestorzy będą w coraz większym stopniu łączyć analizę emisji dwutlenku węgla z prognozami dotyczącymi upałów, powodzi i niedoborów wody.

Zrównoważony rozwój staje się jednym z kryteriów oceny jakości nieruchomości

Najważniejszym argumentem przemawiającym za zrównoważonym rynkiem nieruchomości nie jest to, że każdy ekologiczny budynek osiągnie lepsze wyniki. Chodzi o to, że efektywność energetyczna, odporność i zgodność z przepisami stają się standardowymi elementami określającymi jakość aktywów.

Budynek położony w dobrej lokalizacji, z solidnymi najemcami, rozsądnym poziomem zadłużenia i wydajnymi systemami może uzasadniać wyższą cenę, ponieważ jego eksploatacja jest tańsza i istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że będzie wymagał renowacji zakłócającej normalne funkcjonowanie. Nawet nieefektywny budynek może być atrakcyjny, jeśli zostanie nabyty za cenę pokrywającą koszty i ryzyko związane z jego modernizacją.

Certyfikaty takie jak LEED i BREEAM mogą stanowić wsparcie dla tej analizy, ale nie zastępują danych eksploatacyjnych, przeglądów technicznych ani oceny biznesowej. Empire State Building pokazuje, że duży istniejący obiekt może zmniejszyć emisje i poprawić wyniki dzięki starannie zaplanowanej modernizacji. Jego sukces wynika z połączenia rozwiązań inżynieryjnych, inwestycji kapitałowych oraz solidnych podstaw nieruchomości.

Kluczową kwestią inwestycyjną nie jest zatem to, czy budynek można promować jako zrównoważony. Chodzi o to, czy dany obiekt będzie w stanie spełnić przyszłe wymogi regulacyjne, przyciągnąć najemców, wytrzymać zagrożenia klimatyczne oraz generować odpowiedni zwrot z inwestycji po uwzględnieniu wszystkich związanych z tym kosztów.