Investissements immobiliers durables

L'immobilier durable est en train de devenir moins une catégorie d'investissement spécialisée qu'un critère permettant de déterminer si les bâtiments resteront compétitifs, finançables et légalement exploitables tout au long de leur durée de vie économique. Les investisseurs ne se préoccupent plus uniquement de l'efficacité énergétique parce que les locataires ou les autorités réglementaires privilégient des actifs plus écologiques. Ils évaluent si un bâtiment inefficace sera confronté à des coûts d'exploitation plus élevés, à des travaux de rénovation coûteux, à une demande plus faible de la part des locataires et à une valeur de revente moindre.

L'ampleur du problème est considérable. Selon le Programme des Nations unies pour l’environnement, le secteur du bâtiment et de la construction consomme environ 32 % de l’énergie mondiale et génère environ 34 % des émissions mondiales de dioxyde de carbone. L’impact environnemental de ce secteur va bien au-delà du chauffage et de l’électricité : le ciment, l’acier et d’autres matériaux de construction représentent une part importante des émissions industrielles, tandis que la démolition et l’aménagement génèrent d’importants volumes de déchets.

Cette prise de conscience fait désormais de la durabilité une variable financière. Un immeuble à forte consommation énergétique peut nécessiter des dépenses d’investissement supplémentaires, devenir plus coûteux à assurer ou ne pas répondre aux futures normes réglementaires. Un bien immobilier plus performant peut, en revanche, bénéficier de coûts d’exploitation réduits, d’un taux d’occupation plus élevé et d’un meilleur accès à des locataires et à des prêteurs ayant pris des engagements environnementaux formels.

La rentabilité n'est pas garantie d'emblée. Une certification écologique ne garantit pas la rentabilité d'un immeuble, et une rénovation coûteuse peut ne pas générer un retour sur investissement suffisant si les loyers, le taux d'occupation ou la réglementation ne le permettent pas. L'immobilier durable exige la même rigueur que toute autre stratégie immobilière : le prix d'acquisition, l'emplacement, la demande des locataires, le financement et la mise en œuvre restent des facteurs décisifs.

Les bâtiments existants constituent le plus grand défi

Une grande partie du débat public porte sur l'efficacité énergétique des nouvelles constructions, mais le véritable défi en matière d'investissement réside dans les bâtiments existants. Les nouvelles constructions ne représentent qu'une faible part du parc immobilier total chaque année. Les objectifs climatiques et énergétiques ne pourront être atteints sans une rénovation des anciens bureaux, logements, entrepôts, hôtels, hôpitaux et bâtiments publics.

L'Union européenne illustre l'ampleur du problème. Les données de la Commission européenne indiquent qu'environ 85 % des bâtiments de l'UE ont été construits avant 2000 et qu'environ 75 % d'entre eux présentent une mauvaise performance énergétique. Le taux annuel de rénovation n'est que d'environ 1 %, ce qui est bien inférieur au rythme nécessaire pour décarboner le parc immobilier d'ici 2050.

Cela engendre à la fois un besoin d’investissement et un goulot d’étranglement au niveau de la mise en œuvre. Les propriétaires peuvent être amenés à remplacer les systèmes de chauffage, à améliorer l’isolation, à installer des fenêtres performantes, à moderniser la ventilation et à mettre en place des systèmes de gestion énergétique numériques. Dans certains bâtiments, des mesures relativement simples peuvent réduire considérablement la consommation. D’autres nécessitent d’importants travaux structurels qui ont des répercussions sur les locataires, les permis de construire et l’utilisation commerciale du bâtiment.

Cette différence a une incidence sur l'évaluation. Deux biens immobiliers dont les loyers actuels sont similaires peuvent présenter des besoins en capitaux futurs très différents. Un immeuble récemment modernisé et doté d'installations performantes peut ne nécessiter qu'un investissement supplémentaire limité, tandis qu'un bien apparemment moins coûteux peut cacher des frais de rénovation importants.

Les investisseurs doivent de plus en plus considérer la performance énergétique comme faisant partie intégrante de la diligence raisonnable technique, plutôt que comme une évaluation environnementale distincte. La question qui se pose n’est pas de savoir si un immeuble dispose d’un label de développement durable, mais quel sera le montant des investissements nécessaires pour qu’il reste conforme aux normes et conserve son attrait tout au long de la période de détention prévue.

La réglementation accélère le risque d'obsolescence

Les gouvernements passent d'une approche d'encouragement volontaire à des exigences minimales de performance. La directive européenne révisée sur la performance énergétique des bâtiments vise à mettre en place un parc immobilier à zéro émission d'ici 2050. Les nouveaux bâtiments appartenant à des organismes publics devront respecter la norme « zéro émission » à partir de 2028, et la plupart des autres nouveaux bâtiments devront s'y conformer à partir de 2030.

La directive met également davantage l'accent sur la rénovation des bâtiments existants peu performants sur le plan énergétique. Les États membres doivent transposer le cadre européen dans leur législation nationale, ce qui signifie que les obligations précises et les calendriers varieront d'un pays à l'autre. Les investisseurs disposant de portefeuilles transfrontaliers se retrouvent donc confrontés à un ensemble hétéroclite de règles de mise en œuvre plutôt qu'à un marché européen uniforme.

Cette orientation réglementaire engendre un risque lié aux actifs immobilisés. Un immeuble peut rester physiquement utilisable tout en perdant sa compétitivité économique, car les coûts de rénovation sont trop élevés par rapport aux loyers pouvant être perçus. Les propriétaires peuvent être contraints de vendre à prix réduit, de changer l'affectation de l'immeuble ou d'accepter un taux d'occupation plus faible.

Cet effet devrait être particulièrement marqué sur les marchés où les locataires privilégient déjà les espaces performants et où la réglementation locale impose des normes de performance strictes. Les immeubles de bureaux haut de gamme situés dans les grands centres financiers pourraient devoir justifier d’un bilan environnemental solide pour attirer des locataires internationaux. Les immeubles de second rang, situés dans des emplacements moins attractifs, pourraient quant à eux avoir du mal à amortir le coût des travaux de rénovation par le biais d’une hausse des loyers.

La réglementation peut également être source d'opportunités. Les investisseurs capables d'acquérir des immeubles peu performants mais bien situés, d'y réaliser des travaux de rénovation et de les repositionner pour attirer une clientèle moderne peuvent générer des rendements intéressants. Cette stratégie s'apparente à l'investissement immobilier classique à valeur ajoutée, mais le plan d'affaires est axé sur la performance énergétique, les émissions de carbone et la conformité réglementaire.

La mise en œuvre reste difficile. Les coûts de rénovation peuvent augmenter, les autorisations d'urbanisme peuvent prendre du retard et les locataires peuvent être amenés à déménager temporairement. Les investisseurs devraient donc éviter de considérer chaque immeuble peu performant comme une opportunité facile de réaménagement écologique.

Les bâtiments écologiques peuvent certes se vendre plus cher, mais les données disponibles sont locales

Des études menées sur plusieurs marchés immobiliers montrent que les bâtiments certifiés ou à haute efficacité énergétique peuvent générer des loyers plus élevés, un taux d’occupation plus important et des coûts d’exploitation réduits. L’étude réalisée en 2025 par le World Green Building Council sur les marchés de la région Asie-Pacifique a révélé que les loyers des bâtiments écologiques certifiés pouvaient être jusqu’à 11 % plus élevés dans certaines localités.

Ces chiffres ne doivent pas être appliqués de manière mécanique à l'ensemble des portefeuilles internationaux. Les primes dépendent de l'offre locale, de la réglementation, des préférences des locataires, de la rareté des certifications et de la qualité du bâtiment concerné. Un bâtiment conventionnel bien situé peut afficher une performance supérieure à celle d'un bien certifié situé dans un emplacement peu attractif, tandis qu'une abondance de bâtiments nouvellement certifiés peut réduire la prime associée à ce label.

Le concept le plus pertinent est celui de l’écart croissant entre les bâtiments qui répondent aux attentes actuelles des occupants et ceux qui n’y répondent pas. Sur certains marchés, la durabilité continue de générer une « prime verte ». Sur d’autres, elle est devenue une exigence de base, ce qui signifie que les bâtiments inefficaces subissent une « pénalité brune » plutôt que les bâtiments efficaces ne bénéficient d’une récompense exceptionnelle.

Cette distinction revêt une importance particulière pour la souscription d'investissements. Une stratégie reposant entièrement sur les hausses futures des loyers peut s'avérer trop optimiste lorsque les locataires s'attendent déjà à un haut niveau de performance environnementale. Le rendement financier pourrait plutôt provenir de la prévention des vacances, des pénalités réglementaires et des dépenses d'investissement futures.

Le profil du locataire joue également un rôle important. Les grandes entreprises ayant fixé des objectifs en matière d’émissions peuvent exiger de leurs bailleurs qu’ils leur fournissent des données sur la consommation d’énergie et les émissions de carbone. Elles peuvent privilégier les bâtiments alimentés en électricité d’origine renouvelable, dotés de systèmes performants et bénéficiant de certifications reconnues. Les locataires de plus petite taille peuvent accorder davantage d’importance au coût global d’occupation et à l’emplacement qu’aux normes environnementales officielles.

Les investisseurs devraient donc s'appuyer sur des données concrètes relatives à la location plutôt que de partir du principe que tous les locataires sont prêts à payer plus pour le développement durable. Les avantages peuvent se traduire par une mise en location plus rapide, des incitations moins élevées, des baux plus longs ou une réduction des charges d'exploitation, plutôt que par une simple majoration du loyer affiché.

Les certifications apportent une structure, mais ne garantissent pas la sécurité des investissements

Les référentiels LEED et BREEAM sont désormais largement reconnus pour l'évaluation des bâtiments durables. L'USGBC a indiqué en 2024 que le système LEED couvrait plus de 195 000 projets dans 186 pays, incluant les biens immobiliers achevés, enregistrés et certifiés. Cette ampleur est bien supérieure aux 90 000 projets mentionnés dans le projet initial.

Les certifications peuvent servir de langage commun aux promoteurs, locataires, prêteurs et investisseurs. Elles évaluent des facteurs tels que la consommation d'énergie, la consommation d'eau, les matériaux, les transports, les déchets, la qualité de l'environnement intérieur et la gestion des bâtiments. Une certification reconnue peut faciliter la location, la commercialisation et le financement, en particulier lorsque les investisseurs opèrent sur des marchés soumis à des normes nationales différentes.

Ce certificat ne doit pas se substituer à une analyse au niveau de l'actif. Les systèmes de notation diffèrent par leur méthodologie, et un score élevé peut refléter des caractéristiques de conception qui ne se traduisent pas nécessairement par de bonnes performances opérationnelles. Un bâtiment peut être conçu de manière efficace, mais consommer plus d'énergie que prévu en raison du comportement des locataires, d'un entretien insuffisant ou d'une utilisation intensive.

Les investisseurs doivent faire la distinction entre la certification de conception et les performances mesurées. La consommation réelle d'énergie, les émissions de carbone, le taux d'occupation et le rendement du système constituent des indicateurs plus directs du fonctionnement du bien immobilier. Une recertification et un suivi continu peuvent s'avérer nécessaires pour éviter toute dégradation des performances après la construction.

La certification perd également de sa valeur à mesure que son adoption se généralise. Lorsque la plupart des projets immobiliers de premier plan répondent à une norme reconnue, le certificat devient une condition d’accès plutôt qu’un facteur de différenciation. Les investisseurs doivent alors se tourner vers des indicateurs plus approfondis, tels que l’empreinte carbone d’exploitation, les émissions intrinsèques, la résilience climatique et la santé des locataires.

L'Empire State Building illustre parfaitement ce type de projet de rénovation

L'Empire State Building reste l'un des exemples les plus marquants d'amélioration de la performance environnementale d'un monument historique existant. Les travaux menés en matière de développement durable s'inscrivaient dans le cadre du programme plus vaste « Empire State ReBuilding », d'un montant de 4T550mn, et comprenaient la modernisation des fenêtres, de l'éclairage, de l'isolation, des systèmes de gestion technique du bâtiment et des installations techniques.

Le bâtiment a obtenu la certification LEED Or pour les bâtiments existants en 2011. Son propriétaire, Empire State Realty Trust, indique que la rénovation et les mesures qui ont suivi ont permis de réduire les émissions du bâtiment de 57 % depuis 2007, tout en générant d'importantes économies sur les coûts énergétiques.

Ce cas est significatif car la démolition et la reconstruction ne constituent pas toujours les options les plus durables ni les plus intéressantes sur le plan financier. Les bâtiments existants renferment d’importantes quantités de carbone incorporé dans leurs fondations, leur acier et leur béton. La rénovation peut prolonger leur durée de vie utile tout en évitant une partie des émissions et des déchets liés à la construction neuve.

Cet exemple ne doit pas être considéré comme un modèle universel. L'Empire State Building est un bien immobilier emblématique situé sur un marché dynamique, dont l'envergure, le profil et le parc locatif sont suffisants pour justifier un investissement majeur. La rentabilité de la rénovation d'un immeuble de bureaux de second rang situé dans un quartier peu attractif pourrait s'avérer bien moins favorable.

La leçon générale à en tirer est que le développement durable peut être intégré dans le repositionnement d'actifs classiques. Les travaux de rénovation énergétique n'ont pas été menés de manière isolée, mais dans le cadre d'un programme plus large visant à améliorer l'attrait commercial du bâtiment, ses installations et sa compétitivité à long terme.

Pour réussir, les projets de rénovation nécessitent cette approche intégrée. L'installation d'équipements performants sans tenir compte des besoins des locataires, de l'agencement des étages, des systèmes numériques et de la qualité globale du bâtiment peut certes réduire la consommation d'énergie, mais sans pour autant améliorer de manière significative le rendement de l'investissement.

Le carbone opérationnel et le carbone intrinsèque nécessitent des stratégies différentes

Les émissions liées à l'immobilier sont généralement réparties entre les émissions d'exploitation et le carbone incorporé. Les émissions d'exploitation proviennent du chauffage, de la climatisation, de l'éclairage et du fonctionnement du bâtiment. Le carbone incorporé est lié à l'extraction des matériaux, à la fabrication des produits, à leur transport, ainsi qu'à la construction, à la rénovation ou à la démolition du bien immobilier.

L'efficacité opérationnelle a traditionnellement fait l'objet d'une attention particulière, car la consommation d'énergie engendre des coûts récurrents et peut être mesurée à travers les factures d'énergie. À mesure que les réseaux électriques deviennent plus propres et que les bâtiments gagnent en efficacité, le carbone incorporé représente une part croissante des émissions sur toute la durée de vie, en particulier dans les nouvelles constructions.

Cela a une incidence sur les choix en matière de développement. La démolition d'un bâtiment existant et sa remplacement par un bâtiment performant peuvent améliorer les performances opérationnelles, mais entraîner un coût carbone immédiat important lié aux matériaux et à la construction. La rénovation peut s'avérer préférable lorsque la structure existante peut être conservée et adaptée à moindre coût.

Les investisseurs devraient exiger une analyse du bilan carbone sur l'ensemble du cycle de vie pour les grands projets de construction et de rénovation. Cette évaluation devrait porter non seulement sur la consommation énergétique annuelle, mais aussi sur les émissions liées aux matériaux, aux cycles de remplacement et à la démolition éventuelle.

Des matériaux à faible empreinte carbone voient le jour, mais ils peuvent être plus coûteux, disponibles en quantités limitées ou nécessiter des changements dans les procédures d’approvisionnement. L’acier recyclé, le ciment à faible empreinte carbone, la construction en bois et la réutilisation d’éléments de construction peuvent réduire les émissions intrinsèques, même si leur adéquation dépend du type de bâtiment, des exigences de sécurité et des chaînes d’approvisionnement locales.

Les implications commerciales sont encore en pleine évolution. La réglementation et les politiques d’approvisionnement des locataires pourraient, à terme, accorder davantage d’importance à la réduction de l’empreinte carbone intrinsèque. Pour l’instant, les investisseurs doivent trouver un équilibre entre les risques réglementaires futurs, d’une part, et les coûts de construction actuels ainsi que les risques techniques, d’autre part.

Les technologies énergétiques donnent les meilleurs résultats lorsqu'elles sont associées à une conception de qualité

Les panneaux solaires, les pompes à chaleur, les systèmes de stockage d'énergie et les systèmes de régulation intelligents sont souvent présentés comme les éléments essentiels d'un bien immobilier durable. Ils peuvent améliorer les performances, mais la technologie ne peut pas compenser entièrement une mauvaise orientation, une isolation insuffisante ou une configuration du bâtiment peu efficace.

Des mesures passives telles que la protection solaire, l'éclairage naturel, l'isolation et l'étanchéité à l'air permettent de réduire la demande énergétique avant même d'envisager le recours à des systèmes mécaniques. Un chauffage et une climatisation efficaces nécessitent alors une puissance moindre, ce qui réduit à la fois les coûts d'exploitation et les besoins en équipement.

Les systèmes de gestion technique des bâtiments permettent de surveiller la température, la ventilation, l'éclairage et la présence de personnes. Des capteurs permettent d'identifier les sources de gaspillage d'énergie et d'ajuster les systèmes en fonction de l'utilisation réelle. Ces données peuvent également servir à établir des rapports destinés aux locataires, aux prêteurs et aux autorités de régulation.

La qualité de la mise en œuvre est essentielle. Les systèmes complexes peuvent ne pas fonctionner de manière optimale lorsque le personnel technique n'est pas formé à leur utilisation ou lorsque les logiciels ne font pas l'objet d'une maintenance régulière. L'efficacité des bâtiments peut s'en trouver réduite en raison de la désactivation des commandes, de la défaillance des capteurs ou du fonctionnement simultané des équipements selon des modes incompatibles.

La cybersécurité fait désormais partie intégrante des risques liés aux bâtiments. Les systèmes connectés peuvent présenter des failles si leur accès n'est pas correctement contrôlé. Un bâtiment intelligent nécessite une gouvernance des données, des mises à jour logicielles et des prestataires tiers, et pas seulement un matériel performant.

Les investisseurs doivent évaluer les économies attendues avec prudence et tenir compte des coûts d'entretien, de remplacement et de formation du personnel. La technologie apporte de la valeur lorsqu'elle réduit la consommation réelle et améliore le fonctionnement du bâtiment, et non pas simplement lorsqu'elle figure dans le cahier des charges.

La résilience climatique prend une importance tout aussi grande que la décarbonisation

Un bâtiment à faibles émissions peut tout de même s'avérer un mauvais investissement s'il est fortement exposé aux inondations, aux feux de forêt, aux vagues de chaleur ou à la pénurie d'eau. L'immobilier durable doit donc tenir compte non seulement de la réduction des émissions, mais aussi de l'adaptation au changement climatique.

Les risques climatiques physiques ont des répercussions sur l'assurance, l'entretien, la sécurité des locataires et la viabilité à long terme des biens immobiliers. Les biens situés en zone côtière peuvent être exposés à un risque accru d'inondation, tandis que les bâtiments situés dans des villes où les températures sont plus élevées nécessitent davantage de climatisation et peuvent devenir inconfortables ou coûteux à exploiter. Les biens immobiliers situés dans des régions confrontées à un stress hydrique peuvent faire l'objet de restrictions ou voir leurs coûts de consommation d'énergie augmenter.

Les assureurs réévaluent déjà leur exposition sur les marchés vulnérables. Les primes pourraient augmenter, les garanties pourraient être réduites et les franchises pourraient s’alourdir. Dans les zones les plus exposées, il pourrait devenir difficile de souscrire une assurance à un prix économiquement viable.

Les évaluations des risques climatiques ne doivent pas se limiter aux conditions actuelles. Un bien immobilier que l'on prévoit de conserver pendant dix ou vingt ans doit être évalué à l'aune de scénarios futurs tenant compte de la chaleur, des précipitations, du niveau de la mer et des phénomènes météorologiques extrêmes. Les antécédents en matière de sinistres ne suffisent pas à eux seuls lorsque les tendances climatiques évoluent.

Les mesures d'adaptation peuvent inclure des barrières anti-inondation, l'amélioration du drainage, la mise en place de systèmes d'ombrage, l'utilisation de matériaux réfléchissants, des systèmes d'alimentation électrique de secours, le recyclage de l'eau et des systèmes de refroidissement plus performants. Leurs coûts doivent être mis en balance avec les réductions attendues en termes de dommages, de perturbations et d'exposition aux risques assurés.

La résilience peut favoriser la fidélisation des locataires et faciliter le financement, en particulier pour les actifs qui fournissent des services essentiels tels que le logement, les soins de santé, la logistique et les infrastructures de données. Il est de plus en plus difficile de qualifier un bâtiment de durable s’il est certes efficace, mais incapable de résister à des risques physiques prévisibles.

La durabilité dans le secteur résidentiel se heurte à une contrainte d'accessibilité financière

Les logements économes en énergie peuvent permettre de réduire les factures d'énergie des ménages et d'améliorer leur confort, mais la question de l'accessibilité financière complique l'analyse de rentabilité. Les propriétaires à faibles revenus peuvent avoir du mal à financer les travaux de rénovation, tandis que les bailleurs peuvent tenter de récupérer leurs dépenses en augmentant les loyers.

Cela crée un problème de divergence d'intérêts. Le propriétaire finance les travaux d'isolation ou d'amélioration du chauffage, tandis que c'est le locataire qui en tire l'essentiel des avantages sous la forme d'une baisse de ses factures d'énergie. En l'absence de réglementation, de subventions ou de structures de loyer permettant de partager ces avantages, les propriétaires peuvent être peu incités à investir.

Des politiques mal conçues peuvent aggraver la pénurie de logements. Si les normes minimales rendent la rénovation non rentable, les propriétaires risquent de retirer leurs biens du marché locatif ou de reporter leurs investissements. Les pouvoirs publics doivent associer des exigences de performance à des mécanismes de financement, à un accompagnement technique et à une protection des locataires vulnérables.

Le logement social et abordable offre un potentiel considérable, car les dépenses énergétiques pèsent davantage sur les ménages à faibles revenus. Les investissements publics ou institutionnels peuvent permettre de réduire les émissions tout en améliorant les conditions de vie et en limitant la précarité énergétique.

Pour les investisseurs, la durabilité des logements doit être évaluée en fonction du coût total d'occupation, et non uniquement du loyer. Un logement plus économe en énergie peut s'avérer plus abordable globalement, même si le loyer est légèrement plus élevé, mais la répartition des coûts et des économies réalisées doit être transparente.

C'est dans le secteur des bureaux que l'écart entre les actifs de premier ordre et ceux devenus obsolètes est le plus marqué

Le marché des bureaux est confronté à la fois à des exigences en matière de développement durable et à des incertitudes structurelles liées au télétravail et au travail hybride. Les entreprises ont besoin de moins d’espace dans certaines zones, mais exigent souvent des immeubles de meilleure qualité lorsqu’elles louent des bureaux. Cela accentue le fossé entre les biens immobiliers performants et bien situés, d’une part, et les actifs plus anciens nécessitant des investissements importants, d’autre part.

Le développement durable peut contribuer à renforcer l'attrait des bureaux haut de gamme grâce à une réduction des coûts énergétiques, à une meilleure qualité de l'air intérieur et à une adhésion aux objectifs d'émissions des entreprises. Les certifications et les données opérationnelles peuvent s'avérer importantes pour les locataires qui rendent compte de leurs propres performances environnementales.

Un certificat écologique ne peut pas remédier à une faible demande dans un lieu où l'offre est excédentaire. Les investisseurs doivent faire la distinction entre un immeuble nécessitant des améliorations environnementales et un autre dont la fonctionnalité s'est complètement dégradée. La rénovation d'un immeuble de bureaux obsolète risque de ne pas créer de valeur si les locataires ne recherchent plus ce type d'espace.

On propose souvent de les transformer en logements, en hôtels, en laboratoires ou en espaces à usage mixte, mais les contraintes techniques peuvent rendre ces transformations coûteuses. L'épaisseur des planchers, la hauteur sous plafond, les fenêtres, la plomberie et les règles d'urbanisme locales sont autant de facteurs qui influent sur la faisabilité du projet.

Le risque lié aux immeubles de bureaux « abandonnés » est donc à la fois environnemental et économique. Les bâtiments qui ne répondent pas aux normes actuelles risquent de perdre leurs locataires, mais tous les biens immobiliers ne peuvent pas faire l'objet d'une rénovation rentable. Les investisseurs doivent être prêts à déterminer dans quels cas la rénovation, la reconversion ou la cession constituent la stratégie la plus réaliste.

La logistique et les centres de données présentent des compromis différents

Les installations logistiques peuvent favoriser une distribution efficace et la production d'énergie solaire sur les toits, mais leur profil en matière de développement durable dépend fortement de leur emplacement et des modes de transport. Un entrepôt très performant situé loin des clients peut entraîner une augmentation des émissions des véhicules et de la congestion routière.

Les investisseurs doivent tenir compte de l'accès au réseau ferroviaire, aux ports, aux transports en commun et aux réseaux de livraison à faibles émissions. L'efficacité énergétique des bâtiments ne constitue qu'un aspect parmi d'autres de l'impact environnemental global d'un bien immobilier.

Les centres de données posent un défi particulier. La demande augmente en raison du cloud computing et de l'intelligence artificielle, mais ces installations consomment d'importantes quantités d'électricité et d'eau. Leur performance environnementale dépend des sources d'énergie utilisées, des technologies de refroidissement, de leur emplacement et de l'efficacité des équipements informatiques.

Un centre de données alimenté en électricité à faible empreinte carbone peut néanmoins exercer une pression sur un réseau local déjà saturé. Les promoteurs doivent de plus en plus souvent obtenir des raccordements électriques plusieurs années à l'avance et peuvent se heurter à une opposition de la part des populations locales qui estiment que le projet entre en concurrence avec les ménages ou l'industrie pour l'accès à l'électricité et à l'eau.

Ces secteurs illustrent pourquoi la durabilité ne peut se résumer à un simple certificat de construction. Les investisseurs doivent examiner l'activité qui se déroule au sein du bien immobilier et ses liens avec les transports, l'énergie et les infrastructures locales.

Le financement vert peut permettre de réduire les coûts, mais seulement de manière marginale

Les obligations vertes, les prêts liés au développement durable et les financements en faveur de l'efficacité énergétique ont élargi les sources de financement disponibles pour l'immobilier durable. Les emprunteurs peuvent bénéficier de conditions plus avantageuses lorsque les actifs répondent à des critères environnementaux ou atteignent des objectifs de performance définis.

L'avantage financier est souvent modeste par rapport à la rentabilité globale du projet. Une légère réduction des coûts d'emprunt ne peut pas sauver une acquisition surévaluée ou une rénovation non rentable. Le financement vient étayer une stratégie crédible ; il ne la remplace pas.

Les structures liées au développement durable nécessitent également des objectifs soigneusement définis. Un prêt ne doit pas récompenser des améliorations qui auraient de toute façon eu lieu ou des objectifs faciles à atteindre. Les objectifs doivent être significatifs, mesurables et pertinents par rapport à l’actif ou au portefeuille concerné.

Les prêteurs s'intéressent à la durabilité notamment parce que les bâtiments peu performants peuvent présenter un risque plus élevé pour les garanties. Un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation coûteux ou confronté à une baisse de la demande des locataires peut voir sa valeur diminuer au cours de la durée du prêt. La diligence raisonnable environnementale s'inscrit donc désormais dans le cadre de l'analyse de crédit, plutôt que de constituer un exercice distinct visant à préserver la réputation.

Les investisseurs devraient comparer les conditions du financement vert à celles des emprunts classiques et tenir compte des coûts liés à la déclaration, à la vérification et à la mise en conformité. L'avantage le plus important pourrait bien être le maintien de l'accès au financement plutôt qu'une réduction spectaculaire du taux d'intérêt.

La diligence raisonnable doit gagner en technicité

Une stratégie immobilière durable nécessite des données que de nombreux investisseurs n'ont, par le passé, pas systématiquement collectées. Les factures d'énergie peuvent être incomplètes, les locataires peuvent s'approvisionner directement en énergie et les systèmes des bâtiments peuvent ne pas fournir d'informations précises.

Avant toute acquisition, les investisseurs doivent examiner :

• Consommation d'énergie réelle : Les performances modélisées doivent être comparées aux données fournies par les services publics sur plusieurs années, lorsque celles-ci sont disponibles.
• Intensité carbone : Les émissions devraient refléter les sources d'énergie du bâtiment, et pas seulement sa consommation totale.
• Évolution réglementaire : L'analyse devrait tenir compte des futures normes minimales et des obligations de rénovation en vigueur dans la juridiction concernée.
• Exigences en matière de fonds propres : Les investisseurs ont besoin d'un plan chiffré portant sur l'efficacité énergétique, l'électrification, la résilience et la certification.
• Demande des locataires : Il convient d'évaluer, à partir des données relatives aux baux, dans quelle mesure les locataires accordent de l'importance au développement durable, plutôt que de se contenter de suppositions.
• Risque climatique physique : Les risques liés aux inondations, à la canicule, aux feux de forêt, aux tempêtes et à l'exposition à l'eau doivent être pris en compte dans les modèles sur toute la durée de détention prévue.
• Carbone incorporé : Les décisions importantes en matière de rénovation et d'aménagement doivent tenir compte des émissions liées aux matériaux et aux travaux de construction.
• Qualité des données : La responsabilité de la collecte et de la vérification des informations environnementales doit être définie par contrat.
• Conséquences financières : Il convient de prendre en compte les exigences futures des prêteurs ainsi que la disponibilité des financements verts.
• Liquidité de sortie : Les investisseurs devraient déterminer quels acheteurs seraient susceptibles d'acquérir l'immeuble si ses performances en matière de développement durable restaient inchangées.

L'objectif est de traduire les enjeux environnementaux en hypothèses relatives aux flux de trésorerie et à la valorisation. Les coûts énergétiques, les dépenses d'investissement, les loyers, les taux d'occupation, les assurances et le financement peuvent tous faire l'objet d'une modélisation. Le développement durable devient un critère d'investissement lorsqu'il est lié à ces variables économiques.

La prochaine phase sera marquée par la rénovation

Au cours des trois à cinq prochaines années, l'immobilier durable devrait être davantage marqué par la rénovation des bâtiments existants que par les grands projets écologiques. La réglementation va se durcir, les prêteurs exigeront des données environnementales plus précises et les locataires se montreront plus sélectifs quant aux bâtiments qu'ils occupent.

Les biens immobiliers haut de gamme situés sur des marchés où l'offre est limitée pourraient continuer à afficher des taux d'occupation et des performances locatives plus élevés. Parallèlement, la décote appliquée aux immeubles peu performants devrait se faire davantage sentir, les acheteurs tenant compte des futurs coûts de rénovation et des risques réglementaires dans leur évaluation.

Cela ouvre des perspectives aux gestionnaires possédant une expertise dans les domaines de la construction, de l'ingénierie et de la gestion d'actifs. L'acquisition d'un bien immobilier peu performant à un prix suffisamment réduit, suivie de sa rénovation, peut générer une valeur tant environnementale que financière. Cette stratégie ne se limite pas à un simple apport de capitaux : les investisseurs doivent être capables de gérer les locataires, les entrepreneurs, les autorités chargées de l'urbanisme et les systèmes techniques du bâtiment.

La pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de matériaux pourrait ralentir le rythme des travaux de rénovation. Les pouvoirs publics peuvent fixer des objectifs ambitieux, mais la réalisation des projets reste tributaire des installateurs, des ingénieurs, du financement et de l'obtention des autorisations. L'inflation des coûts pourrait réduire la rentabilité, même lorsque l'argumentaire stratégique est solide.

L'adaptation au changement climatique prendra également de l'importance. Les bâtiments économes en énergie ne conserveront pas leur valeur s'ils sont physiquement vulnérables ou inassurables. Les investisseurs associeront de plus en plus l'analyse carbone à des évaluations prospectives concernant la canicule, les inondations et le stress hydrique.

Le développement durable fait désormais partie intégrante de la qualité d'un bien immobilier

L'argument le plus convaincant en faveur de l'immobilier durable n'est pas que chaque bâtiment écologique affichera de meilleures performances. C'est plutôt que l'efficacité énergétique, la résilience et la conformité réglementaire deviennent des éléments courants de la qualité d'un actif.

Un immeuble bien situé, doté de locataires solides, d'un endettement raisonnable et d'installations performantes, peut justifier une prime, car son exploitation est moins coûteuse et il est moins susceptible de nécessiter des travaux de rénovation perturbateurs. Un immeuble peu performant peut néanmoins s'avérer intéressant s'il est acquis à un prix couvrant le coût et le risque liés à sa mise en valeur.

Des certifications telles que LEED et BREEAM peuvent étayer cette analyse, mais elles ne remplacent ni les données d'exploitation, ni les contrôles techniques, ni le jugement commercial. L'Empire State Building démontre qu'un grand bâtiment existant peut réduire ses émissions et améliorer ses performances grâce à une rénovation soigneusement menée. Son succès résulte de la combinaison de l'ingénierie, d'investissements en capital et d'un bien immobilier solide.

La question déterminante en matière d'investissement n'est donc pas de savoir si un immeuble peut être présenté comme durable, mais si ce bien immobilier est en mesure de se conformer à la réglementation future, d'attirer des locataires, de résister aux risques climatiques et de générer un rendement adéquat une fois pris en compte l'ensemble des coûts associés.