Investimentos imobiliários sustentáveis

O setor imobiliário sustentável está se tornando menos uma categoria de investimento especializada e mais um teste para verificar se os edifícios permanecerão competitivos, financiáveis e legalmente utilizáveis ao longo de sua vida útil. Os investidores não estão mais levando em conta a eficiência energética apenas porque os locatários ou os órgãos reguladores preferem ativos mais ecológicos. Eles estão avaliando se um edifício ineficiente enfrentará custos operacionais mais elevados, necessidades de reforma dispendiosas, menor demanda por parte dos locatários e um valor de revenda mais baixo.

A dimensão do problema é considerável. De acordo com o Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente, os edifícios e a construção civil consomem aproximadamente 32% da energia global e geram cerca de 34% das emissões globais de dióxido de carbono. O impacto ambiental do setor vai além do aquecimento e da eletricidade: cimento, aço e outros materiais de construção são responsáveis por uma parcela substancial das emissões industriais, enquanto a demolição e o desenvolvimento geram grandes volumes de resíduos.

Essa exposição está transformando a sustentabilidade em uma variável financeira. Um imóvel com alto consumo de energia pode exigir despesas de capital adicionais, tornar-se mais caro para segurar ou deixar de atender às futuras normas regulatórias. Um ativo mais eficiente pode se beneficiar de custos operacionais mais baixos, maior taxa de ocupação e maior acesso a locatários e credores com compromissos ambientais formais.

A viabilidade do investimento não é automática. Uma certificação verde não garante que um imóvel seja lucrativo, e uma reforma cara pode não gerar um retorno adequado se os aluguéis, a ocupação ou a regulamentação não a apoiarem. O mercado imobiliário sustentável exige a mesma disciplina que qualquer outra estratégia imobiliária: preço de aquisição, localização, demanda dos locatários, financiamento e execução continuam sendo fatores decisivos.

Os edifícios já existentes representam o maior desafio

Grande parte do debate público concentra-se na construção de novos edifícios eficientes, mas o maior desafio em termos de investimento reside nos edifícios já existentes. Os novos imóveis representam apenas uma pequena parcela do parque imobiliário total em qualquer ano. Os objetivos climáticos e energéticos não podem ser alcançados sem a melhoria de escritórios, residências, armazéns, hotéis, hospitais e edifícios públicos mais antigos.

A União Europeia ilustra a dimensão do problema. Dados da Comissão Europeia indicam que cerca de 85% dos edifícios da UE foram construídos antes de 2000 e que aproximadamente 75% apresentam baixo desempenho energético. A taxa anual de renovação é de apenas cerca de 1%, muito abaixo do ritmo necessário para descarbonizar o parque imobiliário até 2050.

Isso gera tanto uma necessidade de investimento quanto um gargalo na execução. Os proprietários podem precisar substituir os sistemas de aquecimento, melhorar o isolamento, instalar janelas eficientes, modernizar a ventilação e adotar controles digitais de energia. Em alguns edifícios, medidas relativamente simples podem reduzir significativamente o consumo. Outros exigem obras estruturais extensas que afetam os inquilinos, a licença de construção e o uso comercial do edifício.

Essa diferença é importante para a avaliação. Dois imóveis com aluguéis atuais semelhantes podem apresentar necessidades de capital futuras muito diferentes. Um prédio recentemente modernizado, com sistemas eficientes, pode exigir um investimento adicional limitado, enquanto um ativo aparentemente mais barato pode acarrigar um custo oculto substancial com reformas.

Os investidores precisam, cada vez mais, considerar o desempenho energético como parte da due diligence técnica, e não como uma avaliação ambiental separada. A questão relevante não é se um edifício possui um selo de sustentabilidade, mas sim quanto capital será necessário para que ele continue em conformidade e mantenha sua atratividade ao longo do período de posse planejado.

A regulamentação está acelerando o risco de obsolescência

Os governos estão deixando de lado o incentivo voluntário e passando a adotar requisitos mínimos de desempenho. A Diretiva revisada da União Europeia sobre Desempenho Energético dos Edifícios tem como objetivo criar um parque imobiliário com emissões zero até 2050. Os novos edifícios de propriedade de órgãos públicos deverão atender ao padrão de emissões zero a partir de 2028, e a maioria dos demais novos edifícios deverá seguir essa exigência a partir de 2030.

A diretiva também dá maior ênfase à renovação de edifícios existentes ineficientes. Os Estados-membros devem transpor o marco europeu para a legislação nacional, o que significa que as obrigações e os prazos específicos variarão. Os investidores com carteiras transfronteiriças enfrentam, portanto, um mosaico de regras de implementação, em vez de um mercado europeu uniforme.

Essa orientação regulatória gera o risco de ativos ociosos. Um imóvel pode permanecer fisicamente utilizável, mas perder competitividade econômica porque os custos de reforma são muito altos em relação aos aluguéis que podem ser obtidos. Os proprietários podem ser forçados a vender com desconto, mudar a destinação do imóvel ou aceitar uma ocupação menor.

É provável que o efeito seja mais acentuado em mercados onde os locatários já preferem espaços eficientes e as normas locais impõem padrões de desempenho significativos. Os escritórios de primeira linha nos principais centros financeiros podem precisar de sólidas credenciais ambientais para atrair ocupantes internacionais. Edifícios secundários em localizações menos atraentes podem ter dificuldade em recuperar o custo da reforma por meio de aluguéis mais altos.

A regulamentação também pode criar oportunidades. Investidores capazes de adquirir imóveis ineficientes, mas bem localizados, realizar reformas e reposicioná-los para inquilinos modernos podem gerar retornos atraentes. A estratégia se assemelha ao investimento imobiliário convencional de valor agregado, mas o plano de negócios se concentra no desempenho em termos de energia, emissões de carbono e conformidade regulatória.

A execução continua sendo difícil. Os custos de reforma podem aumentar, as aprovações de projetos podem sofrer atrasos e os inquilinos podem precisar se mudar temporariamente. Os investidores devem, portanto, evitar tratar todo prédio com baixo desempenho como uma oportunidade fácil de reurbanização sustentável.

Os edifícios sustentáveis podem ter um preço mais alto, mas os dados são específicos de cada região

Pesquisas realizadas em diversos mercados imobiliários indicam que edifícios certificados ou energeticamente eficientes podem alcançar aluguéis mais altos, maior taxa de ocupação e custos operacionais mais baixos. A pesquisa de 2025 do Conselho Mundial de Construção Sustentável (World Green Building Council) sobre os mercados da Ásia-Pacífico constatou prêmios de aluguel de até 11% para edifícios verdes certificados em locais selecionados.

Esses números não devem ser aplicados mecanicamente a portfólios globais. Os prêmios dependem da oferta local, da regulamentação, das preferências dos locatários, da escassez de certificações e da qualidade do imóvel em questão. Um imóvel convencional bem localizado pode apresentar desempenho superior ao de um imóvel certificado em uma localização menos favorável, enquanto uma abundância de imóveis recém-certificados pode reduzir o prêmio associado ao selo.

O conceito mais relevante é a diferença cada vez maior entre os edifícios que atendem às expectativas modernas dos usuários e aqueles que não o fazem. Em alguns mercados, a sustentabilidade ainda gera um prêmio verde. Em outros, ela se tornou um requisito básico, o que significa que os edifícios ineficientes sofrem um desconto por falta de sustentabilidade, em vez de os edifícios eficientes receberem uma recompensa excepcional.

Essa distinção é importante para a análise de investimentos. Uma estratégia baseada inteiramente em aumentos futuros de aluguel pode ser otimista demais quando os locatários já esperam um alto desempenho ambiental. O retorno financeiro pode, ao contrário, advir da prevenção de vagas, de multas regulatórias e de despesas de capital futuras.

O tipo de locatário também é importante. Grandes empresas com metas de emissões podem exigir dados sobre energia e carbono de seus proprietários. Elas podem dar preferência a edifícios que utilizem energia elétrica renovável, sistemas eficientes e possuam certificações reconhecidas. Locatários menores podem dar mais importância aos custos totais de ocupação e à localização do que às normas ambientais formais.

Os investidores devem, portanto, analisar os dados reais de locação, em vez de presumir que todos os locatários pagarão mais em nome da sustentabilidade. O benefício pode se manifestar por meio de uma locação mais rápida, incentivos menores, contratos mais longos ou despesas operacionais reduzidas, em vez de um simples prêmio no valor do aluguel.

As certificações oferecem estrutura, mas não garantem a segurança do investimento

O LEED e o BREEAM tornaram-se sistemas amplamente reconhecidos para a avaliação de edifícios sustentáveis. O USGBC informou, em 2024, que o sistema LEED abrangia mais de 195.000 projetos em 186 países, incluindo imóveis concluídos, registrados e certificados. A escala é muito maior do que os 90.000 projetos citados na versão preliminar original.

As certificações podem servir como uma linguagem comum para incorporadoras, locatários, credores e investidores. Elas avaliam fatores como energia, água, materiais, transporte, resíduos, qualidade ambiental interna e gestão predial. Um certificado reconhecido pode facilitar a locação, a comercialização e o financiamento, especialmente quando os investidores atuam em mercados com normas nacionais diferentes.

O certificado não deve substituir a análise específica do ativo. Os sistemas de classificação diferem em sua metodologia, e uma pontuação alta pode refletir características de projeto que não se traduzem em um desempenho operacional sólido. Um edifício pode ter sido projetado de forma eficiente, mas consumir mais energia do que o esperado devido ao comportamento dos locatários, à falta de manutenção ou ao uso intensivo.

Os investidores devem distinguir entre certificação de projeto e desempenho medido. O consumo real de energia, as emissões de carbono, a ocupação e a eficiência do sistema fornecem evidências mais diretas de como o ativo opera. A recertificação e o monitoramento contínuo podem ser necessários para evitar que o desempenho se deteriore após a construção.

A certificação também perde valor à medida que sua adoção se torna mais generalizada. Quando a maioria dos empreendimentos de alto padrão atende a um padrão reconhecido, o certificado passa a ser um requisito básico, em vez de um diferencial. Os investidores devem, então, analisar indicadores mais aprofundados, como as emissões operacionais de carbono, as emissões incorporadas, a resiliência climática e a saúde dos inquilinos.

O Empire State Building é um exemplo de reforma

O Empire State Building continua sendo um dos exemplos mais notáveis de melhoria do desempenho ambiental de um marco histórico já existente. Seu trabalho de sustentabilidade fez parte do programa mais amplo Empire State ReBuilding, no valor de $550mn, e incluiu melhorias nas janelas, na iluminação, no isolamento, nos sistemas de controle do edifício e nos sistemas mecânicos.

O edifício recebeu a certificação LEED Ouro para edifícios existentes em 2011. Sua proprietária, a Empire State Realty Trust, informa que a reforma e as medidas subsequentes reduziram as emissões do edifício em 57% desde 2007, ao mesmo tempo em que geraram uma economia substancial nos custos de energia.

O caso é significativo porque a demolição e a substituição nem sempre são as opções mais sustentáveis ou financeiramente atraentes. Os edifícios existentes contêm grandes quantidades de carbono incorporado em suas fundações, no aço e no concreto. A reforma pode prolongar sua vida útil, evitando, ao mesmo tempo, parte das emissões e dos resíduos associados à construção de novos edifícios.

Esse exemplo não deve ser interpretado como um modelo universal. O Empire State Building é um imóvel icônico em um mercado sólido, com a escala, o perfil e a carteira de locatários necessários para sustentar um grande investimento. A viabilidade econômica da reforma de um escritório de segunda linha em uma localização menos atraente pode ser muito menos favorável.

A lição mais ampla é que a sustentabilidade pode ser integrada ao reposicionamento convencional de ativos. As melhorias energéticas não foram realizadas isoladamente, mas como parte de um programa mais abrangente destinado a melhorar o apelo comercial do edifício, seus sistemas e sua competitividade a longo prazo.

Reformas bem-sucedidas exigem essa abordagem integrada. A instalação de equipamentos eficientes sem levar em conta as necessidades dos inquilinos, a disposição dos andares, os sistemas digitais e a qualidade geral do edifício pode reduzir o consumo de energia sem melhorar significativamente o desempenho do investimento.

O carbono operacional e o carbono incorporado exigem estratégias diferentes

As emissões no setor imobiliário são geralmente divididas em carbono operacional e carbono incorporado. As emissões operacionais decorrem do aquecimento, resfriamento, iluminação e funcionamento do edifício. O carbono incorporado está associado à extração de materiais, à fabricação de produtos, ao transporte desses produtos e à construção, reforma ou demolição do imóvel.

A eficiência operacional tem recebido tradicionalmente mais atenção, pois o consumo de energia gera custos recorrentes e pode ser medido por meio das contas de serviços públicos. À medida que os sistemas elétricos se tornam mais limpos e os edifícios mais eficientes, o carbono incorporado representa uma proporção cada vez maior das emissões ao longo da vida útil, especialmente em novas construções.

Isso influencia as decisões de desenvolvimento. Demolir um edifício existente e substituí-lo por um mais eficiente pode melhorar o desempenho operacional, mas gerar um alto custo imediato de carbono devido aos materiais e à construção. A reforma pode ser a opção preferível quando a estrutura existente pode ser mantida e adaptada de forma econômica.

Os investidores devem solicitar uma análise de carbono ao longo de todo o ciclo de vida para grandes projetos de construção e reformas. A avaliação deve examinar não apenas o consumo anual de energia, mas também as emissões associadas aos materiais, aos ciclos de substituição e à eventual demolição.

Estão sendo desenvolvidos materiais com menor pegada de carbono, mas eles podem ter um custo mais elevado, disponibilidade limitada ou exigir mudanças nos processos de aquisição. O aço reciclado, o cimento com menor pegada de carbono, as construções em madeira e os componentes de construção reutilizados podem reduzir as emissões incorporadas, embora a adequação dependa do tipo de edifício, dos requisitos de segurança e das cadeias de abastecimento locais.

As implicações comerciais ainda estão em evolução. A regulamentação e as políticas de contratação de locatários podem, no futuro, valorizar mais os projetos com baixo carbono incorporado. Por enquanto, os investidores precisam equilibrar a exposição a futuras regulamentações com os custos atuais de construção e os riscos técnicos.

A tecnologia energética funciona melhor quando combinada com um bom design

Painéis solares, bombas de calor, armazenamento de energia e controles inteligentes são frequentemente apresentados como o cerne dos imóveis sustentáveis. Eles podem melhorar o desempenho, mas a tecnologia não consegue compensar totalmente uma orientação inadequada, um isolamento deficiente ou uma forma ineficiente do edifício.

Medidas passivas, como sombreamento, iluminação natural, isolamento e estanqueidade, podem reduzir a demanda de energia antes mesmo de se considerar o uso de sistemas mecânicos. Sistemas eficientes de aquecimento e refrigeração exigem, então, menor capacidade, reduzindo tanto os custos operacionais quanto as necessidades de equipamentos.

Os sistemas de gestão predial podem monitorar a temperatura, a ventilação, a iluminação e a ocupação. Os sensores podem identificar onde há desperdício de energia e ajustar os sistemas de acordo com o uso real. Os dados também podem servir de base para a elaboração de relatórios destinados a locatários, credores e órgãos reguladores.

A qualidade da implementação é fundamental. Sistemas complexos podem apresentar desempenho abaixo do esperado quando as equipes de manutenção não estão treinadas para operá-los ou quando o software não recebe manutenção. Os edifícios podem se tornar menos eficientes porque os controles são ignorados, os sensores apresentam falhas ou os equipamentos operam simultaneamente em modos conflitantes.

A segurança cibernética também passou a fazer parte dos riscos relacionados a edifícios. Sistemas conectados podem criar vulnerabilidades se o acesso não for devidamente controlado. Um edifício inteligente requer uma gestão adequada dos dados, das atualizações de software e dos prestadores de serviços terceirizados, e não apenas um hardware eficiente.

Os investidores devem avaliar as economias esperadas de forma conservadora e incluir os custos de manutenção, substituição e treinamento de pessoal. A tecnologia gera valor quando reduz o consumo real e melhora a operação do edifício, e não apenas quando aparece nas especificações do projeto.

A resiliência climática está se tornando tão importante quanto a descarbonização

Um edifício de baixas emissões ainda pode ser um mau investimento se estiver altamente exposto a inundações, incêndios florestais, calor extremo ou escassez de água. O setor imobiliário sustentável precisa, portanto, incluir medidas de adaptação, além da redução de emissões.

Os riscos climáticos físicos afetam os seguros, a manutenção, a segurança dos inquilinos e a usabilidade a longo prazo. Os ativos costeiros podem enfrentar uma exposição crescente a inundações, enquanto edifícios em cidades mais quentes exigem mais refrigeração e podem se tornar desconfortáveis ou onerosos de operar. Imóveis em regiões com escassez hídrica podem enfrentar restrições ou custos mais elevados com serviços públicos.

As seguradoras já estão reavaliando sua exposição em mercados vulneráveis. Os prêmios podem subir, a cobertura pode ser reduzida e as franquias podem aumentar. Nas áreas mais expostas, pode se tornar difícil obter um seguro a um preço economicamente viável.

As avaliações de riscos climáticos devem ir além das condições atuais. Um imóvel que se pretende manter por dez ou vinte anos deve ser avaliado em relação a cenários futuros que envolvam calor, precipitação, nível do mar e condições meteorológicas extremas. Os dados históricos de sinistros de seguros, por si só, são insuficientes quando os padrões climáticos estão mudando.

As medidas de adaptação podem incluir barreiras contra inundações, melhoria da drenagem, sombreamento, materiais refletivos, energia de reserva, reciclagem de água e sistemas de refrigeração mais potentes. Seus custos devem ser comparados com as reduções esperadas em termos de danos, interrupções e exposição a riscos de seguro.

A resiliência pode contribuir para a retenção de locatários e para o financiamento, especialmente no caso de ativos que prestam serviços essenciais, como habitação, saúde, logística e infraestrutura de dados. É cada vez mais difícil descrever um edifício como sustentável se ele for eficiente, mas incapaz de resistir a riscos físicos previsíveis.

A sustentabilidade residencial enfrenta uma restrição de acessibilidade financeira

Moradias energeticamente eficientes podem reduzir as contas de serviços públicos das famílias e aumentar o conforto, mas a viabilidade do investimento é complicada pela questão da acessibilidade financeira. Os custos de reforma podem ser difíceis de financiar para proprietários de baixa renda, enquanto os locadores podem tentar recuperar os gastos por meio de aluguéis mais altos.

Isso gera um problema de incentivo divergente. O proprietário arca com os custos do isolamento ou das melhorias no sistema de aquecimento, enquanto o inquilino é quem recebe grande parte do benefício por meio de contas de energia mais baixas. Sem regulamentação, subsídios ou estruturas de aluguel que distribuam o benefício, os proprietários podem ter pouca motivação para investir.

Políticas mal elaboradas podem agravar a escassez de moradias. Se os padrões mínimos tornarem a reforma economicamente inviável, os proprietários podem retirar os imóveis do mercado de aluguel ou adiar os investimentos. Os governos precisam combinar requisitos de desempenho com mecanismos de financiamento, apoio técnico e proteção aos inquilinos vulneráveis.

A habitação social e acessível oferece uma grande oportunidade, pois os custos com energia representam um fardo maior para as famílias de baixa renda. O investimento público ou institucional pode reduzir as emissões, ao mesmo tempo em que melhora as condições de vida e limita a pobreza energética.

Para os investidores, a sustentabilidade residencial deve ser avaliada com base no custo total de ocupação, e não apenas no aluguel. Uma residência mais eficiente pode ser mais acessível no geral, mesmo que o aluguel seja um pouco mais alto, mas a distribuição dos custos e das economias deve ser transparente.

O setor de escritórios enfrenta a maior disparidade entre ativos de primeira linha e ativos obsoletos

O mercado de escritórios combina a pressão pela sustentabilidade com a incerteza estrutural em relação ao trabalho remoto e híbrido. As empresas precisam de menos espaço em alguns locais, mas, quando alugam escritórios, costumam exigir imóveis de maior qualidade. Isso reforça a divisão entre imóveis eficientes e bem localizados e ativos mais antigos que exigem investimentos substanciais.

A sustentabilidade pode contribuir para o apelo dos escritórios de alto padrão por meio de custos de energia mais baixos, melhor qualidade do ar interno e alinhamento com as metas corporativas de emissões. Certificações e dados operacionais podem ser importantes para que os locatários divulguem seu próprio desempenho ambiental.

Um certificado verde não resolve o problema da baixa demanda em um local com excesso de oferta. Os investidores devem distinguir entre um prédio que precisa de melhorias ambientais e outro cuja utilidade como um todo se deteriorou. A reforma de um escritório obsoleto pode não agregar valor se os locatários já não desejarem mais esse tipo de espaço.

Frequentemente, propõe-se a conversão para residências, hotéis, laboratórios ou uso misto, mas as restrições técnicas podem tornar essa conversão cara. A profundidade do piso, a altura do teto, as janelas, o encanamento e as normas urbanísticas locais são fatores que afetam a viabilidade do projeto.

O risco de escritórios ociosos é, portanto, tanto ambiental quanto econômico. Edifícios que não atendem aos padrões modernos podem perder inquilinos, mas nem todos os ativos podem ser reformados de forma lucrativa. Os investidores devem estar dispostos a reconhecer quando a reforma, a reconversão ou a alienação é a estratégia mais realista.

A logística e os centros de dados apresentam diferentes compromissos

As instalações logísticas podem contribuir para uma distribuição eficiente e para a geração de energia solar em telhados, mas seu perfil de sustentabilidade depende fortemente da localização e do transporte. Um armazém altamente eficiente localizado longe dos clientes pode aumentar as emissões dos veículos e o congestionamento.

Os investidores precisam levar em consideração o acesso a ferrovias, portos, transporte público e redes de distribuição de baixa emissão. A eficiência do edifício é apenas um dos componentes do impacto ambiental mais amplo do ativo.

Os centros de dados representam um desafio diferente. A demanda está aumentando devido à computação em nuvem e à inteligência artificial, mas essas instalações consomem quantidades consideráveis de eletricidade e água. Seu desempenho ambiental depende das fontes de energia, da tecnologia de refrigeração, da localização e da eficiência dos equipamentos de computação.

Um centro de dados abastecido por eletricidade de baixo carbono ainda pode exercer pressão sobre uma rede elétrica local com capacidade limitada. Os desenvolvedores precisam, cada vez mais, garantir conexões de energia com anos de antecedência e podem enfrentar oposição nos casos em que as comunidades acreditam que o projeto concorre com residências ou indústrias pelo acesso à eletricidade e à água.

Esses setores demonstram por que a sustentabilidade não pode ser reduzida a um certificado de edifício. Os investidores precisam analisar as atividades que ocorrem no interior do ativo e sua relação com o transporte, a energia e a infraestrutura local.

O financiamento verde pode reduzir custos, mas apenas de forma marginal

Os títulos verdes, os empréstimos vinculados à sustentabilidade e o financiamento para eficiência energética ampliaram os recursos disponíveis para o setor imobiliário sustentável. Os tomadores de empréstimo podem obter condições mais favoráveis quando os ativos atendem a critérios ambientais ou atingem metas de desempenho definidas.

O benefício financeiro costuma ser modesto quando comparado aos aspectos econômicos mais amplos do projeto. Uma pequena redução nos custos de financiamento não é capaz de salvar uma aquisição supervalorizada ou uma reforma antieconômica. O financiamento apoia uma estratégia confiável; ele não a substitui.

As estruturas vinculadas à sustentabilidade também exigem metas cuidadosamente definidas. Um empréstimo não deve recompensar melhorias que teriam ocorrido de qualquer maneira ou objetivos fáceis de atingir. As metas precisam ser significativas, mensuráveis e relevantes para o ativo ou portfólio específico.

Os credores estão interessados na sustentabilidade, em parte porque edifícios ineficientes podem representar um risco maior para as garantias. Um imóvel que exija reformas caras ou enfrente uma queda na demanda por parte dos locatários pode perder valor ao longo da vigência do empréstimo. A due diligence ambiental está, portanto, se tornando parte da análise de crédito, em vez de um exercício isolado voltado para a reputação.

Os investidores devem comparar as condições do financiamento verde com as da dívida convencional e levar em conta os custos de prestação de contas, verificação e conformidade. O benefício mais valioso pode ser o acesso contínuo ao financiamento, e não uma redução drástica na taxa de juros.

A due diligence precisa se tornar mais técnica

Uma estratégia de gestão imobiliária sustentável requer dados que, historicamente, muitos investidores não têm coletado de forma consistente. As contas de serviços públicos podem estar incompletas, os inquilinos podem adquirir energia diretamente e os sistemas do prédio podem não fornecer informações precisas.

Antes da aquisição, os investidores devem analisar:

• Consumo real de energia: O desempenho simulado deve ser comparado com dados de consumo de vários anos, quando disponíveis.
• Intensidade de carbono: As emissões devem refletir as fontes de energia do edifício, e não apenas o consumo total.
• Trajetória regulatória: A análise deve levar em conta os padrões mínimos futuros e as obrigações de reforma na jurisdição em questão.
• Requisitos de capital: Os investidores precisam de um plano com estimativa de custos para eficiência, eletrificação, resiliência e certificação.
• Demanda por imóveis para locação: O grau em que os locatários valorizam a sustentabilidade deve ser avaliado com base em dados relativos aos contratos de locação, em vez de ser simplesmente presumido.
• Risco climático físico: Inundações, ondas de calor, incêndios florestais, tempestades e exposição à água devem ser simulados ao longo do período de detenção previsto.
• Carbono incorporado: As principais decisões relativas à reforma e ao desenvolvimento devem levar em conta as emissões associadas aos materiais e à construção.
• Qualidade dos dados: A responsabilidade pela coleta e verificação de informações ambientais deve ser estabelecida por meio de contrato.
• Consequências financeiras: É preciso levar em conta os requisitos futuros dos credores e a disponibilidade de financiamento verde.
• Liquidez de saída: Os investidores devem avaliar quais compradores provavelmente adquiririam o prédio caso seu desempenho em sustentabilidade permanecesse inalterado.

O objetivo é transformar questões ambientais em premissas de fluxo de caixa e valorização. Custos de energia, despesas de capital, aluguel, taxa de ocupação, seguros e financiamento podem ser modelados. A sustentabilidade se torna um fator de investimento quando está vinculada a essas variáveis econômicas.

A próxima fase será marcada por reformas

Nos próximos três a cinco anos, o setor imobiliário sustentável provavelmente será moldado mais pela reforma de edifícios existentes do que por grandes empreendimentos ecológicos que ganham destaque na mídia. A regulamentação se tornará mais rigorosa, as instituições financeiras exigirão dados ambientais mais precisos e os locatários se tornarão mais seletivos quanto aos edifícios que ocupam.

Os imóveis certificados como “prime” em mercados com oferta limitada podem continuar apresentando melhores índices de ocupação e desempenho no aluguel. Ao mesmo tempo, é provável que o desconto aplicado a edifícios ineficientes se torne mais visível, à medida que os compradores levam em conta os custos futuros de reforma e o risco regulatório.

Isso cria oportunidades para gestores com experiência nas áreas de construção, engenharia e gestão de ativos. Adquirir um imóvel ineficiente com um desconto significativo e reformá-lo pode gerar valor tanto ambiental quanto financeiro. A estratégia exige mais do que apenas capital: os investidores precisam ter capacidade para lidar com locatários, empreiteiros, órgãos de planejamento e sistemas prediais.

A escassez de mão de obra qualificada e de materiais pode limitar o ritmo da renovação. Os governos podem estabelecer metas ambiciosas, mas os projetos ainda dependem de instaladores, engenheiros, financiamento e licenciamento. A inflação dos custos pode reduzir a rentabilidade, mesmo quando a justificativa estratégica é sólida.

A adaptação às mudanças climáticas também se tornará mais importante. Edifícios energeticamente eficientes não manterão seu valor se forem fisicamente vulneráveis ou não puderem ser segurados. Os investidores combinarão cada vez mais a análise de carbono com avaliações prospectivas sobre ondas de calor, inundações e escassez hídrica.

A sustentabilidade está se tornando parte integrante da qualidade dos imóveis

O argumento mais forte a favor do setor imobiliário sustentável não é que todo edifício verde terá um desempenho superior. É que a eficiência energética, a resiliência e a conformidade regulatória estão se tornando componentes comuns da qualidade dos ativos.

Um imóvel bem localizado, com inquilinos sólidos, nível de endividamento administrável e sistemas eficientes pode justificar um preço mais alto, pois é mais barato de operar e tem menos chances de exigir reformas que causem interrupções nas atividades. Um imóvel ineficiente ainda pode ser atraente quando adquirido a um preço que cubra o custo e o risco das melhorias.

Certificações como LEED e BREEAM podem apoiar essa análise, mas não substituem os dados operacionais, a inspeção técnica ou o julgamento comercial. O Empire State Building demonstra que um grande imóvel já existente pode reduzir as emissões e melhorar o desempenho por meio de uma reforma cuidadosamente gerenciada. Seu sucesso reflete a combinação de engenharia, investimento de capital e um imóvel de sólida base.

A questão decisiva em termos de investimento não é, portanto, se um edifício pode ser comercializado como sustentável. Trata-se de saber se o imóvel é capaz de atender às futuras regulamentações, atrair inquilinos, resistir aos riscos climáticos e gerar um retorno adequado, levando em conta o custo total envolvido.