¿Pueden las viviendas prefabricadas ofrecer una mayor rentabilidad como inversión inmobiliaria?
La empresa municipal de vivienda de Stuttgart está construyendo bloques de apartamentos con un coste aproximadamente un 30 % inferior al de la construcción convencional, gracias a un sistema de construcción estandarizado de la empresa suiza Nokera. Ya se han terminado cuatro edificios, cada uno de ellos con seis apartamentos, en una parcela compacta de doce por doce metros. Se prevén más proyectos en toda la ciudad, donde la escasez de terrenos adecuados ha encarecido cada vez más la construcción residencial convencional.
La Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) ha desarrollado el concepto EQ12 junto con Nokera para añadir viviendas en barrios ya consolidados. Los edificios, de tres plantas, cuentan con apartamentos de entre 36 y 52 metros cuadrados aproximadamente, destinados principalmente a hogares pequeños, y utilizan bombas de calor y paneles fotovoltaicos en la azotea. La SWSG tiene previsto construir unos 200 apartamentos repartidos en siete ubicaciones, repitiendo el mismo diseño básico en lugar de encargar un edificio completamente nuevo para cada parcela.
Nokera fabrica componentes de construcción a base de madera en su fábrica situada cerca de Magdeburgo, donde la maquinaria automatizada produce elementos que los equipos de construcción montan in situ. Este enfoque de fábrica reduce el trabajo que se realiza al aire libre, mientras que los diseños estandarizados permiten a arquitectos, ingenieros y proveedores reutilizar las especificaciones en distintos proyectos. SWSG atribuye el ahorro de costes que ha registrado a esta combinación de producción industrial, planos de planta compactos y la eliminación de elementos constructivos costosos.
Las cifras de Stuttgart ofrecen una referencia inusualmente concreta para los inversores inmobiliarios que evalúan la construcción industrializada. Sin embargo, describen el coste de ejecutar un diseño de edificio concreto, y no el coste total de adquirir un inmueble ni la rentabilidad generada una vez que los inquilinos se instalan. El terreno, los cimientos, las conexiones a los servicios públicos y la financiación siguen formando parte del presupuesto de promoción, mientras que los ingresos por alquiler dependen de los pisos y del mercado local.
Construcción de edificios a gran escala
Nokera ha aplicado su sistema de construcción a promociones residenciales de mayor envergadura. En Mannheim, la primera fase de un proyecto ha supuesto la entrega de 167 viviendas, cuya construcción finalizó en octubre de 2024. La promoción ha sido reconocida por el sector inmobiliario alemán tras registrarse unos costes de construcción aproximadamente un 30 % inferiores a los de una construcción convencional comparable.
La fabricación repetida de componentes permite a Nokera distribuir el trabajo de ingeniería y diseño entre varios proyectos. Además, los fabricantes adquieren los materiales en grandes cantidades y organizan la producción según especificaciones establecidas, lo que reduce el tiempo dedicado a adaptar cada elemento por separado. Los trabajadores de la fábrica realizan gran parte del trabajo en condiciones controladas, mientras que los contratistas se encargan de preparar los cimientos y la infraestructura in situ.
En una obra convencional, es necesario que numerosos gremios trabajen en las sucesivas fases de la construcción. Los trabajos estructurales preceden a gran parte de la instalación y los acabados interiores, y su avance depende de las condiciones meteorológicas, las entregas y la disponibilidad de los contratistas. La prefabricación permite que muchas de esas actividades se lleven a cabo simultáneamente, aunque la cantidad de trabajo que se traslada a la fábrica varía según los distintos sistemas de construcción.
El ahorro depende, en parte, de la coherencia con la que los promotores utilicen el diseño estandarizado. Modificar la distribución de los pisos, añadir elementos a medida o adaptar los edificios a terrenos complicados aumenta los costes de ingeniería y producción. Por lo tanto, el sistema de Nokera se evalúa mejor comparándolo con promociones que tengan requisitos similares, en lugar de con edificios residenciales de tamaño o características sustancialmente diferentes.
La producción en fábrica también modifica la situación financiera del contratista. La maquinaria, las instalaciones de producción y el personal especializado generan gastos fijos que se mantienen incluso cuando el volumen de pedidos disminuye. Los fabricantes necesitan una cartera de proyectos lo suficientemente amplia y predecible para mantener una producción eficiente, mientras que los promotores dependen de su capacidad para suministrar los componentes al coste y con la calidad acordados.
Un inversor inmobiliario que encarga la construcción de varios edificios a un único proveedor queda expuesto al rendimiento operativo de dicho proveedor. La evaluación debe abarcar su situación financiera, su capacidad de producción, su cartera de pedidos y sus obligaciones contractuales, especialmente cuando el sistema de construcción utilice componentes difíciles de obtener en otros lugares.
El plazo de construcción y el coste del capital
El periodo que transcurre entre la compra de un solar para promoción inmobiliaria y la recepción de los primeros pagos de alquiler influye directamente en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Los promotores invierten capital en el terreno, el diseño, los cimientos y la construcción mucho antes de que un piso terminado genere ingresos, mientras que se acumulan intereses sobre los fondos prestados.
La fabricación en fábrica reduce parte de ese plazo al permitir que la producción avance en paralelo a la preparación del terreno. Una vez que los cimientos están listos, los contratistas montan los elementos prefabricados y completan el resto de los trabajos. La ventaja económica radica en la reducción del plazo total de construcción, más que en la mera rapidez con la que se erige la estructura.
La obtención de la licencia de obras, la demolición, las condiciones del terreno y las conexiones a los servicios públicos siguen siendo posibles fuentes de retraso. Un promotor cuyos módulos estén listos para su entrega sigue necesitando un solar capaz de acogerlos, y un edificio terminado no genera ingresos por alquiler hasta que se obtengan las autorizaciones necesarias y los inquilinos tomen posesión del mismo.
El calendario de pagos también influye en los costes de financiación. Algunos fabricantes exigen depósitos o pagos sustanciales durante la producción, lo que adelanta unos gastos que los contratistas convencionales podrían facturar más adelante. Los inversores deben comparar los plazos de todos los pagos con las fechas en las que las viviendas terminadas están listas para su ocupación.
La entrega anticipada resulta especialmente atractiva para los promotores que llevan a cabo una serie de proyectos. Los ingresos por alquiler comienzan antes, los préstamos para la construcción permanecen pendientes durante un periodo más corto y el capital inmovilizado en una promoción queda disponible para otra. Estas ventajas dependen de las fechas reales de finalización, de la ocupación y de las condiciones del contrato de financiación.
Un programa más breve resulta especialmente valioso cuando la financiación de la construcción es costosa, aunque un promotor que mantenga el terreno en su poder durante un largo proceso de planificación obtendrá menos ahorro si se limita únicamente a acortar la fase de construcción.
Los límites del ahorro en los costes de construcción
Los proyectos de Stuttgart y Mannheim ponen de manifiesto el ahorro que se puede conseguir en determinadas promociones inmobiliarias, pero el valor de los inmuebles residenciales no depende únicamente del precio del edificio.
Los inversores deben adquirir o controlar el terreno, obtener los permisos necesarios para urbanizarlo y sufragar los costes de conexión a las infraestructuras locales. En las zonas urbanas densamente pobladas, el terreno representa una parte importante de la inversión total, lo que reduce la proporción del presupuesto destinada a la construcción, que resulta más económica.
Los pisos terminados también deben competir en el mercado del alquiler. Las distribuciones estandarizadas funcionan bien cuando se ajustan a la demanda de los inquilinos, tal y como pretenden hacer las viviendas más pequeñas de Stuttgart. Un edificio similar situado en una zona donde los inquilinos esperan pisos más grandes, aparcamiento o servicios adicionales puede generar menos ingresos, independientemente del ahorro conseguido durante la construcción.
Por lo tanto, un presupuesto de urbanización debe distinguir entre el paquete de construcción y el coste total de poner la propiedad en funcionamiento. Los cimientos, el drenaje, el paisajismo, las vías de acceso, los honorarios de los profesionales y los requisitos de infraestructura local varían según el emplazamiento, mientras que los costes de transporte y montaje dependen de la distancia, el acceso y el tamaño de los elementos prefabricados.
Los gastos de explotación se tienen en cuenta en el cálculo una vez que los apartamentos están ocupados. El consumo energético, el mantenimiento, las reparaciones y la sustitución de componentes especializados influyen en los ingresos que percibe el propietario del inmueble. Los inversores que encargan la construcción de edificios destinados a permanecer en sus carteras durante décadas necesitan pruebas de su durabilidad y de la disponibilidad de proveedores de mantenimiento independientes.
Un precio de construcción más bajo genera una mayor rentabilidad cuando el edificio terminado ofrece unos ingresos por alquiler, unos costes de explotación y un valor de mercado comparables. Cuando la estandarización reduce el espacio útil o limita el atractivo del inmueble, parte del ahorro inicial se ve contrarrestado por unos ingresos más bajos.
Tampoco el ahorro en proyectos concretos determina la rentabilidad del fabricante. Las fábricas de Nokera requieren volúmenes de producción sostenidos, mientras que la rentabilidad de una inversión residencial depende del precio que paga el promotor y del rendimiento de la vivienda una vez terminada. Ambos negocios conllevan costes y riesgos diferentes.
El mercado de la promoción inmobiliaria residencial en Suiza
Los promotores suizos se enfrentan a una presión similar para ofrecer viviendas de forma más eficiente, aunque la situación económica difiere de la de Alemania. El suelo es escaso en los principales núcleos urbanos, la construcción sigue siendo cara y los requisitos urbanísticos limitan la rapidez con la que los promotores añaden nuevas viviendas.
La Oficina Federal de Estadística registró 48 455 viviendas desocupadas a 1 de junio de 2025, lo que equivale a una tasa de desocupación nacional del 1 %. Se trató del quinto descenso anual consecutivo, con una oferta especialmente limitada en varios mercados urbanos.
El aumento de los precios de la construcción ha agravado la situación. El índice de precios de la construcción de la Oficina Federal de Estadística subió aproximadamente un 1 % en los doce meses anteriores a abril de 2026, lo que ha incrementado el coste de los nuevos proyectos y de las obras de rehabilitación.
Un estudio encargado por la Oficina Federal de Vivienda y realizado por la ETH de Zúrich ha revelado que la construcción de nuevas viviendas en las cinco áreas metropolitanas más grandes de Suiza se lleva a cabo cada vez más dentro de los núcleos urbanos ya existentes. Los promotores inmobiliarios están sustituyendo edificios antiguos, añadiendo plantas y reconvirtiendo terrenos industriales o comerciales, a medida que disminuyen las oportunidades de construir en solares sin urbanizar.
La construcción industrializada resulta adecuada para algunos de estos proyectos, sobre todo cuando los propietarios pueden replicar diseños compactos en varias parcelas. Los edificios EQ12 de Stuttgart ilustran cómo un bloque de viviendas estandarizado puede ocupar una parcela relativamente pequeña sin necesidad de un gran complejo residencial.
No obstante, los propietarios suizos deben tener en cuenta la normativa urbanística local, los costes laborales, el transporte y los requisitos de cada municipio. Los componentes prefabricados importados no generan automáticamente el ahorro observado en Alemania, sobre todo cuando los edificios requieren adaptaciones importantes.
El elevado valor de los terrenos urbanizables también influye en el cálculo. Una reducción del 30 % en el coste de construcción de un edificio tiene un efecto menor en la inversión total cuando gran parte del capital se destina a la adquisición del terreno.
Estos factores favorecen una evaluación caso por caso, en lugar de aplicar los ahorros en construcción de Alemania a toda una cartera de viviendas suizas. La repetición ofrece el mayor potencial cuando varios edificios comparten requisitos técnicos similares y las autoridades urbanísticas locales autorizan los diseños propuestos.
Oportunidades dentro de las carteras inmobiliarias existentes
Los propietarios de carteras inmobiliarias residenciales tienen una ventaja frente a los promotores, que deben adquirir un nuevo terreno para cada proyecto. Las propiedades ya existentes pueden incluir terrenos aptos para edificios adicionales, ampliaciones o proyectos de sustitución, lo que permite a los inversores aumentar la oferta de viviendas de alquiler sin tener que recurrir al mercado para adquirir una propiedad completamente nueva.
El enfoque de Stuttgart resulta instructivo porque la empresa municipal de vivienda está utilizando edificios estandarizados en múltiples solares de relleno. El diseño EQ12 ofrece al promotor un punto de partida común para evaluar los costes de construcción y la distribución de los pisos, aunque siguen siendo necesarios ajustes específicos para cada solar.
A Family office suizo Quienes posean inmuebles residenciales podrían identificar oportunidades similares mediante un análisis de los derechos de urbanización, los terrenos sin explotar y el estado físico de los edificios existentes. Algunas propiedades permitirán ampliar la capacidad de alojamiento; otras se enfrentarán a restricciones en cuanto a la densidad, el acceso, el aparcamiento o el carácter del barrio.
La evaluación de la inversión debe tener en cuenta el valor de los terrenos que ya se poseen. Aunque el propietario no tenga que hacer frente a ningún gasto de adquisición, el uso de esos terrenos para la promoción urbanística conlleva un coste económico, ya que pueden tener un uso alternativo o un valor de mercado.
Los ingresos adicionales por alquiler deben justificar, por tanto, el presupuesto de construcción, los gastos de financiación y cualquier molestia que se cause a los inquilinos actuales. Las ampliaciones o los edificios intercalados también pueden requerir cambios temporales en los accesos, el aparcamiento y las instalaciones comunes, lo que afectaría al funcionamiento del inmueble actual.
La construcción de varios edificios según unas especificaciones comunes ofrece la oportunidad de negociar las condiciones de compra y reducir los gastos recurrentes de diseño. La ventaja es menos evidente para los propietarios que desean añadir un edificio pequeño a un recinto con requisitos técnicos poco habituales.
Los gestores inmobiliarios institucionales y los fondos inmobiliarios se enfrentan a consideraciones similares. Los inversores que evalúan sus programas de promoción necesitan pruebas de que la construcción industrializada ha mejorado los presupuestos finales y los plazos de finalización, respaldadas por las cifras de explotación de los inmuebles ya terminados.
Un proyecto construido en fábrica que se haya completado dentro del presupuesto constituye una referencia alentadora. Su valor para una cartera inmobiliaria queda más claro una vez que el propietario ha determinado los ingresos por alquiler, los gastos de mantenimiento y la valoración de mercado del edificio terminado.
Evaluación de la rentabilidad de la inversión
La experiencia de Nokera en Stuttgart y Mannheim demuestra que la construcción estandarizada puede reducir el coste de la construcción de edificios residenciales. Ambos proyectos registran un ahorro de aproximadamente un 30 % en comparación con los métodos convencionales, aunque las cifras reflejan sus diseños, especificaciones y modalidades de desarrollo concretos.
La rentabilidad de la inversión resultante depende de una serie más amplia de datos. Un promotor debe saber cuánto capital absorberá el proyecto en su totalidad, cuándo empezarán los inquilinos a pagar el alquiler y cuánto costará la gestión del inmueble. Un posible comprador también debe determinar los ingresos disponibles en relación con el precio de compra.
Los proveedores de vivienda pública persiguen objetivos distintos a los de los propietarios privados. El compromiso de SWSG con la vivienda asequible influye en el diseño de sus apartamentos, en las modalidades de financiación y en las expectativas de alquiler, lo que hace que una comparación directa con las promociones residenciales comerciales resulte incompleta.
Los inversores suizos que estudian la construcción de viviendas prefabricadas deben determinar si este método permite obtener ahorros en las condiciones de planificación y construcción suizas. Los plazos de ejecución más cortos y los diseños repetibles ofrecen ventajas potenciales, sobre todo en proyectos de relleno urbano, pero el valor del terreno y los ingresos generados por los pisos terminados siguen siendo fundamentales para el cálculo.
Las pruebas más convincentes procederán de los promotores que puedan aportar las cuentas definitivas de la construcción, las fechas reales de finalización y los resultados de explotación de varios proyectos comparables.
1. Compara el coste total de desarrollo. Solicita presupuestos por separado para el paquete de construcción, el terreno, los cimientos, las conexiones, el transporte, la instalación, los honorarios de los profesionales y los imprevistos. Un presupuesto de fábrica es solo una parte del presupuesto del proyecto.
2. Comprueba cuándo comienzan a percibirse los ingresos por alquiler. Compara los plazos de planificación, preparación del terreno, construcción y entrega con los de una promoción inmobiliaria convencional. Revisa las fechas de pago, así como las de finalización, para determinar las ventajas financieras.
3. Evaluar la demanda local de los apartamentos. Se deben analizar las distribuciones, el espacio útil, los alquileres previstos y las viviendas comparables. El ahorro conseguido gracias a diseños más pequeños o estandarizados debe evaluarse junto con los ingresos que generan esos pisos.
4. Analiza el fabricante y el sistema de construcción. Comprueba la solidez financiera, la capacidad de producción, las garantías, las condiciones de mantenimiento y la disponibilidad de piezas de recambio. Determina las consecuencias que podrían derivarse de los retrasos o del incumplimiento por parte del proveedor.
5. Calcula la rentabilidad de la vivienda terminada. Compara el capital total invertido con los ingresos netos por alquiler, los costes de financiación y el valor de mercado previsto. Utiliza, siempre que sea posible, los resultados reales de proyectos ya finalizados.
