Les maisons préfabriquées peuvent-elles offrir de meilleurs rendements en matière d'investissement immobilier ?

La société municipale de logement de Stuttgart construit des immeubles d'habitation à un coût inférieur d'environ 30 % aux coûts de construction habituels, grâce à un système de construction standardisé mis au point par la société suisse Nokera. Quatre immeubles ont déjà été achevés, chacun comprenant six appartements sur un terrain compact de douze mètres sur douze. D'autres projets sont prévus dans toute la ville, où la pénurie de terrains adaptés a rendu la construction résidentielle traditionnelle de plus en plus coûteuse.

La société « Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft » (SWSG) a développé le concept EQ12 en collaboration avec Nokera afin de créer des logements au sein de quartiers existants. Ces immeubles de trois étages comprennent des appartements d'une superficie d'environ 36 à 52 mètres carrés, destinés principalement aux petits ménages, et sont équipés de pompes à chaleur et de panneaux photovoltaïques installés sur le toit. La SWSG prévoit de construire environ 200 appartements répartis sur sept sites, en reprenant le même concept de base plutôt qu'en faisant construire un bâtiment entièrement nouveau pour chaque parcelle.

Nokera fabrique des éléments de construction à base de bois dans son usine située près de Magdebourg, où des machines automatisées produisent des éléments que les équipes de chantier assemblent sur place. Cette approche industrielle réduit les travaux effectués à l'extérieur, tandis que les plans standardisés permettent aux architectes, ingénieurs et fournisseurs de réutiliser les mêmes spécifications d'un projet à l'autre. SWSG attribue les économies de coûts qu'elle a réalisées à cette combinaison de production industrielle, de plans compacts et à la suppression d'éléments de construction coûteux.

Les chiffres de Stuttgart constituent une référence particulièrement concrète pour les investisseurs immobiliers résidentiels qui s'intéressent à la construction industrialisée. Ils décrivent toutefois le coût de réalisation d'un projet de construction spécifique, et non le coût total d'acquisition d'un bien immobilier ni les rendements générés une fois les locataires installés. Le terrain, les fondations, les raccordements aux réseaux et le financement continuent de faire partie du budget de développement, tandis que les revenus locatifs dépendent des appartements et du marché local.

Construction de bâtiments à grande échelle

Nokera a appliqué son système de construction à des programmes immobiliers résidentiels de plus grande envergure. À Mannheim, la première phase d'un projet a permis de livrer 167 appartements, dont la construction s'est achevée en octobre 2024. Ce programme a été salué par le secteur immobilier allemand après avoir affiché des coûts de construction inférieurs d'environ 30 % à ceux d'une construction conventionnelle comparable.

La fabrication en série de composants permet à Nokera de répartir les tâches d'ingénierie et de conception entre plusieurs projets. Les fabricants achètent également les matériaux en grandes quantités et organisent la production selon des spécifications bien définies, ce qui réduit le temps consacré à l'adaptation de chaque élément. Les ouvriers d'usine réalisent une grande partie du travail dans des conditions contrôlées, tandis que les sous-traitants préparent les fondations et les infrastructures sur le chantier.

Dans le cadre d'un projet de construction classique, de nombreux corps de métier interviennent au fil des différentes étapes de la construction. Les travaux de gros œuvre précèdent la plupart des travaux d'installation et de finition intérieure, et leur avancement dépend des conditions météorologiques, des livraisons et de la disponibilité des entrepreneurs. La préfabrication permet de mener simultanément un plus grand nombre de ces activités, même si la part des travaux transférée à l'usine varie selon les systèmes de construction.

Les économies réalisées dépendent en partie de la mesure dans laquelle les promoteurs immobiliers utilisent systématiquement la conception standardisée. Modifier l'agencement des appartements, ajouter des éléments sur mesure ou adapter les bâtiments à des terrains difficiles entraîne une augmentation des coûts d'ingénierie et de production. Il est donc préférable d'évaluer le système de Nokera par rapport à des projets présentant des exigences similaires, plutôt que par rapport à des immeubles résidentiels dont la taille ou les caractéristiques techniques diffèrent considérablement.

La production en usine modifie également la situation financière du prestataire. Les machines, les installations de production et le personnel spécialisé génèrent des charges fixes qui persistent même lorsque les commandes ralentissent. Les fabricants ont besoin d’un carnet de commandes suffisamment important et prévisible pour maintenir une production efficace, tandis que les développeurs dépendent de leur capacité à livrer des composants au coût et à la qualité convenus.

Un investisseur immobilier qui confie la construction de plusieurs bâtiments à un seul fournisseur s'expose aux aléas liés aux performances opérationnelles de ce dernier. L'évaluation doit porter sur sa situation financière, sa capacité de production, son carnet de commandes et ses obligations contractuelles, en particulier lorsque le système de construction utilise des composants difficiles à se procurer ailleurs.

Durée des travaux et coût du capital

La période qui s'écoule entre l'acquisition d'un terrain à bâtir et la perception des premiers loyers a une incidence directe sur la rentabilité immobilière. Les promoteurs immobilisent des capitaux dans l'acquisition du terrain, la conception, les fondations et la construction bien avant qu'un appartement achevé ne génère des revenus, tandis que les intérêts s'accumulent sur les fonds empruntés.

La fabrication en usine permet de réduire en partie ce délai en permettant à la production de se dérouler parallèlement à la préparation du chantier. Une fois les fondations prêtes, les entrepreneurs assemblent les éléments préfabriqués et achèvent les travaux restants. L'avantage financier réside dans la réduction de la durée globale du projet, et non pas simplement dans la rapidité accrue de la mise en place de la charpente.

L'obtention des autorisations d'urbanisme, la démolition, l'état du sol et le raccordement aux réseaux publics restent des sources potentielles de retard. Un promoteur dont les modules sont prêts à être livrés a tout de même besoin d'un site capable de les accueillir, et un bâtiment achevé ne génère aucun loyer tant que les autorisations nécessaires n'ont pas été obtenues et que les locataires n'en ont pas pris possession.

Le calendrier de paiement influe également sur les coûts de financement. Certains constructeurs exigent des acomptes ou des versements importants pendant la phase de production, ce qui avance des dépenses que des entrepreneurs classiques pourraient facturer ultérieurement. Les investisseurs doivent comparer le calendrier de tous les paiements avec les dates auxquelles les logements achevés seront prêts à être occupés.

Une livraison anticipée s'avère particulièrement intéressante pour les promoteurs immobiliers qui mènent plusieurs projets de front. Les revenus locatifs commencent à être perçus plus tôt, les prêts à la construction restent en cours pendant une période plus courte et les fonds propres immobilisés dans un projet peuvent être réaffectés à un autre. Ces avantages dépendent des dates réelles d'achèvement, de la mise en location et des conditions du contrat de financement.

Un programme plus court s'avère particulièrement intéressant lorsque le financement des travaux est coûteux ; toutefois, un promoteur immobilier qui détient un terrain pendant toute la durée d'une longue procédure d'urbanisme ne réalisera que des économies limitées en raccourcissant uniquement la phase de construction.

Les limites des économies réalisées sur les coûts de construction

Les projets de Stuttgart et de Mannheim illustrent les économies réalisables dans certains programmes immobiliers, mais la valeur des biens immobiliers résidentiels ne dépend pas uniquement du prix du bâtiment.

Les investisseurs doivent acquérir ou prendre le contrôle du site, obtenir les autorisations nécessaires à son aménagement et prendre en charge les frais de raccordement aux infrastructures locales. Dans les zones urbaines densément peuplées, le coût du terrain représente une part importante de l'investissement total, ce qui réduit la part du budget consacrée à la construction, dont le coût est moindre.

Les appartements achevés doivent également faire face à la concurrence sur le marché locatif. Les agencements standardisés s’avèrent efficaces lorsqu’ils répondent à la demande des locataires, comme c’est le cas pour les petits logements de Stuttgart. Un immeuble similaire situé dans un quartier où les locataires s’attendent à des appartements plus spacieux, à des places de parking ou à des équipements supplémentaires pourrait générer moins de revenus, quelles que soient les économies réalisées lors de la construction.

Un budget de développement doit donc faire la distinction entre le coût de la construction proprement dite et le coût total de la mise en service du bien immobilier. Les fondations, le drainage, l’aménagement paysager, les voies d’accès, les honoraires des professionnels et les exigences en matière d’infrastructures locales varient d’un site à l’autre, tandis que les coûts de transport et de montage dépendent de la distance, de l’accès et de la taille des éléments préfabriqués.

Les charges d'exploitation entrent en ligne de compte dès que les appartements sont occupés. La consommation d'énergie, l'entretien, les réparations et le remplacement de composants spécialisés ont une incidence sur les revenus perçus par le propriétaire. Les investisseurs qui font construire des immeubles destinés à rester dans leur portefeuille pendant des décennies ont besoin de garanties quant à leur durabilité et à la disponibilité de prestataires d'entretien indépendants.

Un coût de construction inférieur génère un meilleur rendement lorsque le bâtiment achevé offre des revenus locatifs, des charges d'exploitation et une valeur de marché comparables. Lorsque la standardisation réduit la surface utile ou limite l'attrait du bien immobilier, une partie des économies initiales est compensée par une baisse des revenus.

Les économies réalisées sur des projets individuels ne suffisent pas non plus à garantir la rentabilité du fabricant. Les usines de Nokera nécessitent des volumes de production soutenus, tandis que la rentabilité d'un investissement résidentiel dépend du prix payé par le promoteur et des performances du bien immobilier une fois achevé. Ces deux activités comportent des coûts et des risques différents.

Le marché de la construction résidentielle en Suisse

Les promoteurs immobiliers suisses sont confrontés à une pression similaire pour construire des logements de manière plus efficace, même si le contexte économique diffère de celui de l'Allemagne. Les terrains sont rares dans les grands centres urbains, la construction reste coûteuse et les contraintes d'urbanisme limitent la vitesse à laquelle les promoteurs peuvent créer de nouveaux logements.

L'Office fédéral de la statistique a recensé 48 455 logements vacants au 1er juin 2025, ce qui correspond à un taux de vacance national de 1 %. Il s'agit de la cinquième baisse annuelle consécutive, l'offre étant particulièrement limitée sur plusieurs marchés urbains.

La hausse des prix dans le secteur de la construction a accentué la pression. L'indice des prix de la construction de l'Office fédéral des statistiques a augmenté d'environ 1 % au cours des douze mois précédant avril 2026, ce qui a entraîné une hausse du coût des nouveaux projets et des travaux de rénovation.

Une étude commandée par l'Office fédéral du logement et menée par l'ETH Zurich a révélé que la construction de nouveaux logements dans les cinq plus grandes agglomérations suisses s'effectue de plus en plus au sein des zones urbaines existantes. Les promoteurs immobiliers remplacent les bâtiments anciens, ajoutent des étages et réaménagent des terrains industriels ou commerciaux, à mesure que les possibilités de construction sur des parcelles non bâties se raréfient.

La construction industrialisée convient à certains de ces projets, notamment lorsque les maîtres d'ouvrage peuvent reproduire des conceptions compactes sur plusieurs sites. Les bâtiments EQ12 à Stuttgart illustrent comment un immeuble d'appartements standardisé peut occuper un terrain relativement petit sans nécessiter un vaste programme résidentiel.

Les propriétaires immobiliers suisses doivent néanmoins tenir compte des réglementations locales en matière de construction, des coûts de main-d'œuvre, des transports et des exigences propres à chaque commune. Les éléments préfabriqués importés ne permettent pas systématiquement de réaliser les économies constatées en Allemagne, notamment lorsque les bâtiments nécessitent d'importantes adaptations.

La valeur élevée des terrains à bâtir modifie également le calcul. Une réduction de 30 % du coût de construction d'un immeuble a un impact moindre sur l'investissement total lorsque la majeure partie du capital est consacrée à l'acquisition du terrain.

Ces facteurs plaident en faveur d'une évaluation au cas par cas plutôt que d'une application généralisée des économies réalisées dans le secteur de la construction en Allemagne à l'ensemble d'un portefeuille immobilier résidentiel suisse. C'est lorsque plusieurs bâtiments présentent des exigences techniques similaires et que les autorités locales chargées de l'urbanisme autorisent les projets proposés que le potentiel de reproductibilité est le plus élevé.

Opportunités au sein des portefeuilles immobiliers existants

Les propriétaires de portefeuilles immobiliers résidentiels bénéficient d'un avantage par rapport aux promoteurs immobiliers, qui doivent acquérir un nouveau terrain pour chaque projet. Leurs actifs existants peuvent comporter des terrains se prêtant à la construction de nouveaux bâtiments, à des agrandissements ou à des projets de remplacement, ce qui permet aux investisseurs d'augmenter leur parc locatif sans avoir à acquérir un bien immobilier entièrement nouveau.

L'approche de Stuttgart est instructive, car la société municipale de logement utilise des bâtiments standardisés sur plusieurs sites de densification. La conception EQ12 offre au promoteur un point de départ commun pour évaluer les coûts de construction et l'agencement des appartements, même si des adaptations spécifiques à chaque site restent nécessaires.

A Family office suisse Les propriétaires de biens immobiliers résidentiels pourraient identifier des opportunités comparables en examinant les droits à construire, les terrains inutilisés et l'état physique des bâtiments existants. Certains biens immobiliers permettront la création de logements supplémentaires ; d'autres seront soumis à des restrictions en matière de densité, d'accès, de stationnement ou de caractère du quartier.

L'évaluation de l'investissement doit tenir compte de la valeur des terrains déjà détenus. Bien que le propriétaire n'ait pas à supporter de frais d'acquisition supplémentaires, l'utilisation de ces terrains à des fins de développement entraîne un coût économique, car ils pourraient avoir une autre utilisation ou une valeur marchande.

Les revenus locatifs supplémentaires doivent alors justifier le budget de construction, les frais de financement et les éventuelles perturbations subies par les locataires actuels. Les extensions ou les constructions intercalaires peuvent également nécessiter des modifications temporaires au niveau des accès, du stationnement et des équipements communs, ce qui peut avoir une incidence sur l'exploitation du bien immobilier existant.

La mise en service de plusieurs bâtiments selon un cahier des charges commun offre la possibilité de négocier les conditions d'achat et de réduire les dépenses de conception répétitives. Cet avantage est moins certain pour les propriétaires qui souhaitent ajouter un petit bâtiment à un site présentant des exigences techniques particulières.

Les gestionnaires immobiliers institutionnels et les fonds immobiliers sont confrontés à des enjeux similaires. Les investisseurs qui évaluent leurs programmes de développement ont besoin de preuves démontrant que la construction industrialisée a permis d'améliorer les budgets finaux et de respecter les délais de livraison, étayées par les chiffres d'exploitation des biens immobiliers déjà achevés.

Un projet de construction préfabriquée mené à bien dans les limites du budget constitue une référence encourageante. Son intérêt pour un portefeuille immobilier apparaît plus clairement une fois que le propriétaire a déterminé les revenus locatifs, les dépenses d'entretien et la valeur de marché du bâtiment achevé.

Évaluation du rendement de l'investissement

L'expérience de Nokera à Stuttgart et à Mannheim démontre que la construction standardisée peut réduire le coût de réalisation des bâtiments résidentiels. Ces deux projets font état d'économies d'environ 30 % par rapport aux méthodes traditionnelles, même si ces chiffres reflètent leurs conceptions, leurs cahiers des charges et leurs modalités de développement spécifiques.

Le rendement de l'investissement qui en résulte dépend d'un ensemble plus large de chiffres. Un promoteur immobilier doit connaître le montant des capitaux que le projet dans son ensemble va mobiliser, la date à laquelle les locataires commenceront à payer leur loyer et les coûts d'exploitation du bien immobilier. Un acheteur potentiel doit également évaluer les revenus disponibles par rapport au prix d'achat.

Les organismes de logement social poursuivent des objectifs différents de ceux des bailleurs privés. L'engagement de SWSG en faveur de logements abordables influe sur la conception de ses appartements, ses modalités de financement et ses attentes en matière de loyers, ce qui rend incomplète toute comparaison directe avec les programmes immobiliers résidentiels commerciaux.

Les investisseurs suisses qui s'intéressent aux logements préfabriqués doivent déterminer si cette méthode permet de réaliser des économies dans le contexte suisse en matière d'urbanisme et de construction. Des délais de réalisation plus courts et des conceptions reproductibles offrent des avantages potentiels, notamment dans le cadre de projets de densification urbaine, mais la valeur du terrain et les revenus générés par les appartements achevés restent des éléments essentiels du calcul.

Les éléments les plus convaincants proviendront des promoteurs capables de fournir les comptes définitifs des travaux, les dates réelles d'achèvement et les résultats d'exploitation de plusieurs projets comparables.

1. Comparez le coût total de développement. Demandez des devis distincts pour le lot « construction », le terrain, les fondations, les raccordements, le transport, la mise en place, les honoraires des professionnels et les imprévus. Un devis du fabricant ne représente qu’une partie du budget du projet.

2. Vérifiez la date à laquelle les revenus locatifs commencent. Comparez les calendriers de planification, de préparation du chantier, de construction et de remise des travaux avec ceux d'un projet immobilier classique. Examinez les dates de paiement ainsi que les dates d'achèvement afin de déterminer l'avantage financier.

3. Évaluer la demande locale pour ces appartements. Il convient d'examiner les agencements, l'espace utilisable, les loyers prévisibles et les logements comparables. Les économies réalisées grâce à des plans plus compacts ou standardisés doivent être évaluées au regard des revenus générés par ces appartements.

4. Examiner le fabricant et le système de construction. Vérifiez la solidité financière, la capacité de production, les garanties, les modalités d'entretien et la disponibilité des pièces de rechange. Déterminez les conséquences éventuelles des retards ou d'une défaillance du fournisseur.

5. Calculer la rentabilité du bien immobilier une fois les travaux terminés. Comparez le capital total investi aux revenus locatifs nets, aux coûts de financement et à la valeur de marché estimée. Dans la mesure du possible, utilisez les résultats réels issus de projets immobiliers déjà achevés.