Czy domy prefabrykowane mogą zapewnić wyższy zwrot z inwestycji w nieruchomości?

Miejska spółka mieszkaniowa w Stuttgarcie realizuje budowę budynków mieszkalnych, których koszty są o około 30 procent niższe od kosztów tradycyjnego budownictwa, wykorzystując znormalizowany system budowlany opracowany przez szwajcarską firmę Nokera. Ukończono już cztery budynki, z których każdy zawiera sześć mieszkań i jest usytuowany na niewielkiej działce o wymiarach dwunastu na dwanaście metrów. Planowane są kolejne inwestycje w całym mieście, gdzie niedobór odpowiednich terenów sprawia, że tradycyjne budownictwo mieszkaniowe staje się coraz droższe.

Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) opracowała wspólnie z firmą Nokera koncepcję EQ12, mającą na celu dodanie nowych mieszkań w istniejących dzielnicach. W tych trzypiętrowych budynkach znajdują się mieszkania o powierzchni około 36–52 metrów kwadratowych, przeznaczone przede wszystkim dla mniejszych gospodarstw domowych, wyposażone w pompy ciepła i dachowe panele fotowoltaiczne. SWSG planuje wybudować około 200 mieszkań w siedmiu lokalizacjach, powielając ten sam podstawowy projekt zamiast zlecać budowę zupełnie nowego budynku na każdej działce.

Firma Nokera produkuje elementy budowlane na bazie drewna w swoim zakładzie w pobliżu Magdeburga, gdzie zautomatyzowane maszyny wytwarzają elementy, które ekipy budowlane montują na miejscu budowy. Takie podejście do produkcji ogranicza zakres prac wykonywanych na zewnątrz, a standardowe układy pozwalają architektom, inżynierom i dostawcom na ponowne wykorzystanie specyfikacji w różnych projektach. Firma SWSG przypisuje odnotowane oszczędności kosztów właśnie tej kombinacji: produkcji przemysłowej, kompaktowych planów pięter oraz rezygnacji z kosztownych elementów budowlanych.

Dane ze Stuttgartu stanowią niezwykle konkretny punkt odniesienia dla inwestorów z sektora mieszkaniowego rozważających inwestycje w budownictwo prefabrykowane. Opisują one jednak koszt realizacji konkretnego projektu budowlanego, a nie całkowity koszt nabycia nieruchomości ani zyski generowane po wprowadzeniu się najemców. Koszty gruntu, fundamentów, podłączeń mediów i finansowania pozostają częścią budżetu inwestycji, natomiast dochody z wynajmu zależą od samych mieszkań oraz lokalnego rynku.

Budowa obiektów produkcyjnych na dużą skalę

Firma Nokera zastosowała swój system budowlany w większych inwestycjach mieszkaniowych. W Mannheim w ramach pierwszej fazy projektu oddano do użytku 167 mieszkań, a budowę zakończono w październiku 2024 roku. Inwestycja ta zyskała uznanie niemieckiej branży nieruchomościowej po tym, jak wykazano, że koszty budowy były o około 30 procent niższe niż w przypadku porównywalnych obiektów wzniesionych metodą tradycyjną.

Wielokrotna produkcja elementów pozwala firmie Nokera rozłożyć prace inżynieryjne i projektowe na wiele projektów. Producenci kupują również materiały w większych ilościach i organizują produkcję zgodnie z ustalonymi specyfikacjami, co skraca czas poświęcany na dostosowywanie poszczególnych elementów. Pracownicy fabryki wykonują większość prac w kontrolowanych warunkach, podczas gdy wykonawcy przygotowują fundamenty i infrastrukturę na miejscu budowy.

W przypadku tradycyjnej realizacji projektu konieczne jest zaangażowanie wielu branż, które wykonują kolejne etapy budowy. Prace konstrukcyjne poprzedzają większość prac instalacyjnych i wykończeniowych, a postęp prac zależy od warunków pogodowych, dostaw oraz dostępności wykonawców. Prefabrykacja pozwala na równoczesne prowadzenie większej liczby tych czynności, choć zakres prac przeniesionych do fabryki różni się w zależności od systemu budowlanego.

Oszczędności zależą częściowo od tego, na ile konsekwentnie deweloperzy stosują standardowy projekt. Zmiana rozkładu mieszkań, dodawanie niestandardowych elementów lub dostosowywanie budynków do trudnych warunków terenowych powoduje wzrost kosztów inżynieryjnych i produkcyjnych. System firmy Nokera należy zatem oceniać przede wszystkim w odniesieniu do inwestycji o podobnych wymaganiach, a nie w porównaniu z budynkami mieszkalnymi o znacznie odmiennej wielkości lub specyfikacji.

Produkcja fabryczna wpływa również na sytuację finansową wykonawcy. Maszyny, zaplecze produkcyjne i wyspecjalizowani pracownicy generują stałe koszty, które utrzymują się nawet w okresie spadku liczby zamówień. Producenci potrzebują wystarczająco dużego i przewidywalnego portfela projektów, aby utrzymać wydajną produkcję, natomiast deweloperzy polegają na zdolności dostawców do dostarczania komponentów po uzgodnionych kosztach i w uzgodnionej jakości.

Inwestor nieruchomościowy, który zleca budowę kilku obiektów jednemu dostawcy, naraża się na ryzyko związane z wynikami operacyjnymi tego dostawcy. Ocena musi obejmować jego sytuację finansową, moce produkcyjne, portfel zamówień oraz zobowiązania umowne, zwłaszcza w przypadku, gdy w systemie budowlanym wykorzystywane są elementy trudne do pozyskania gdzie indziej.

Czas realizacji inwestycji i koszt kapitału

Okres między zakupem działki pod zabudowę a otrzymaniem pierwszych opłat czynszowych ma bezpośredni wpływ na rentowność nieruchomości. Deweloperzy angażują kapitał w zakup gruntu, projekt, fundamenty i budowę na długo przed tym, zanim gotowe mieszkanie zacznie przynosić dochód, podczas gdy od zaciągniętych kredytów narastają odsetki.

Produkcja fabryczna skraca część tego okresu, umożliwiając prowadzenie produkcji równolegle z przygotowaniem terenu. Po ukończeniu fundamentów wykonawcy montują prefabrykowane elementy i kończą pozostałe prace. Korzyść finansowa wynika ze skrócenia całkowitego czasu realizacji inwestycji, a nie tylko z szybszego wzniesienia szkieletu konstrukcyjnego.

Potencjalnymi przyczynami opóźnień pozostają: uzyskanie pozwolenia na budowę, rozbiórka, warunki gruntowe oraz podłączenie mediów. Deweloper, którego moduły są gotowe do dostawy, nadal potrzebuje działki, na której będzie można je ustawić, a gotowy budynek nie generuje czynszu, dopóki nie zostaną uzyskane niezbędne zezwolenia, a najemcy nie wprowadzą się do lokali.

Harmonogram płatności ma również wpływ na koszty finansowania. Niektórzy producenci wymagają wpłacenia znacznych zaliczek lub dokonania płatności w trakcie produkcji, co powoduje przyspieszenie wydatków, które tradycyjni wykonawcy mogliby rozliczyć w późniejszym terminie. Inwestorzy powinni porównać terminy wszystkich płatności z datami, w których gotowe lokale będą gotowe do zamieszkania.

Wcześniejsze oddanie obiektu do użytku staje się szczególnie atrakcyjne dla deweloperów realizujących szereg projektów. Przychody z wynajmu zaczynają napływać wcześniej, kredyty budowlane są spłacane w krótszym okresie, a kapitał własny zainwestowany w jedną inwestycję staje się dostępny na realizację kolejnej. Korzyści te zależą od faktycznych terminów zakończenia budowy, terminów oddania obiektu do użytku oraz warunków umowy finansowania.

Krótszy harmonogram jest szczególnie cenny, gdy finansowanie budowy jest kosztowne, choć deweloper, który posiada działkę w trakcie długotrwałego procesu planowania, odnotuje mniejsze oszczędności wynikające wyłącznie ze skrócenia etapu budowy.

Ograniczenia związane z oszczędnościami na kosztach budowy

Projekty w Stuttgarcie i Mannheimie pokazują, jakie oszczędności można osiągnąć w przypadku wybranych inwestycji, jednak na wartość nieruchomości mieszkaniowych wpływają nie tylko koszty budowy.

Inwestorzy muszą nabyć lub przejąć kontrolę nad działką, uzyskać pozwolenie na jej zagospodarowanie oraz pokryć koszty podłączenia do lokalnej infrastruktury. W gęsto zabudowanych obszarach miejskich koszt gruntu stanowi znaczną część całkowitych nakładów inwestycyjnych, co zmniejsza udział w budżecie przeznaczony na tańsze prace budowlane.

Gotowe mieszkania muszą również konkurować na rynku wynajmu. Standardowe rozkłady pomieszczeń sprawdzają się tam, gdzie odpowiadają zapotrzebowaniu najemców, tak jak ma to miejsce w przypadku mniejszych mieszkań w Stuttgarcie. Podobny budynek położony w miejscu, gdzie najemcy oczekują większych mieszkań, miejsc parkingowych lub dodatkowych udogodnień, może generować mniejsze dochody, niezależnie od oszczędności osiągniętych podczas budowy.

W budżecie inwestycyjnym należy zatem odróżnić pakiet budowlany od całkowitych kosztów oddania nieruchomości do użytku. Fundamenty, odwodnienie, zagospodarowanie terenu, drogi dojazdowe, honoraria specjalistów oraz wymagania dotyczące lokalnej infrastruktury różnią się w zależności od lokalizacji, natomiast koszty transportu i montażu zależą od odległości, dostępności terenu oraz wielkości elementów prefabrykowanych.

Koszty eksploatacyjne uwzględnia się w kalkulacji dopiero po zasiedleniu mieszkań. Zużycie energii, konserwacja, naprawy oraz wymiana specjalistycznych elementów mają wpływ na dochód pozostający w rękach właściciela nieruchomości. Inwestorzy oddający do użytku budynki, które mają pozostać w ich portfelach przez dziesięciolecia, potrzebują dowodów potwierdzających trwałość obiektów oraz dostępność niezależnych podmiotów świadczących usługi konserwacyjne.

Niższa cena budowy zapewnia wyższy zwrot z inwestycji, o ile gotowy budynek generuje porównywalne dochody z wynajmu, koszty eksploatacji i wartość rynkową. W przypadku gdy standaryzacja powoduje zmniejszenie powierzchni użytkowej lub ogranicza atrakcyjność nieruchomości, część początkowych oszczędności zostaje zniwelowana przez niższe dochody.

Również oszczędności osiągnięte w ramach poszczególnych projektów nie świadczą o rentowności producenta. Zakłady firmy Nokera wymagają utrzymania stałego poziomu produkcji, podczas gdy opłacalność inwestycji mieszkaniowej zależy od ceny zapłaconej przez dewelopera oraz od wyników osiąganych przez gotową nieruchomość. Te dwa rodzaje działalności wiążą się z różnymi kosztami i ryzykiem.

Rynek budownictwa mieszkaniowego w Szwajcarii

Szwajcarscy deweloperzy borykają się z podobną presją, by efektywniej dostarczać mieszkania, choć uwarunkowania ekonomiczne różnią się od tych w Niemczech. W dużych ośrodkach miejskich brakuje gruntów, budowa nadal jest kosztowna, a wymogi planistyczne ograniczają tempo, w jakim deweloperzy zwiększają podaż nowych mieszkań.

Federalny Urząd Statystyczny odnotował 48 455 pustostanów na dzień 1 czerwca 2025 r., co odpowiada ogólnokrajowemu wskaźnikowi pustostanów na poziomie 1 procent. Był to piąty z rzędu spadek w ujęciu rocznym, przy czym dostępność mieszkań była szczególnie ograniczona na kilku rynkach miejskich.

Dodatkową presję wywołały wyższe ceny w budownictwie. Indeks cen w budownictwie Federalnego Urzędu Statystycznego wzrósł o około 1 procent w ciągu dwunastu miesięcy do kwietnia 2026 roku, co spowodowało wzrost kosztów nowych inwestycji i prac remontowych.

Badanie zlecone przez Federalny Urząd ds. Mieszkalnictwa i przeprowadzone przez Politechnikę Federalną w Zurychu (ETH Zurich) wykazało, że w pięciu największych aglomeracjach Szwajcarii nowe inwestycje mieszkaniowe coraz częściej powstają w obrębie istniejących osiedli. Deweloperzy wyburzają starsze budynki, dobudowują kolejne kondygnacje oraz przekształcają tereny przemysłowe lub komercyjne, ponieważ możliwości budowy na niezagospodarowanych działkach maleją.

Budownictwo przemysłowe sprawdza się w przypadku niektórych z tych projektów, zwłaszcza gdy inwestorzy mogą powielać kompaktowe projekty w wielu lokalizacjach. Budynki EQ12 w Stuttgarcie pokazują, jak znormalizowany blok mieszkalny może zajmować stosunkowo niewielką działkę, nie wymagając przy tym realizacji dużego projektu mieszkaniowego.

Szwajcarscy właściciele nieruchomości muszą jednak uwzględnić lokalne przepisy budowlane, koszty pracy, transport oraz wymagania poszczególnych gmin. Importowane elementy prefabrykowane nie zawsze pozwalają osiągnąć oszczędności odnotowywane w Niemczech, zwłaszcza gdy budynki wymagają znacznych dostosowań.

Wysoka wartość gruntu pod zabudowę również wpływa na obliczenia. 30-procentowa obniżka kosztów budowy ma mniejszy wpływ na całkowitą wartość inwestycji, gdy znaczna część kapitału jest przeznaczona na zakup działki.

Czynniki te przemawiają za oceną poszczególnych projektów, a nie za stosowaniem niemieckich rozwiązań pozwalających na oszczędności budowlane w całym szwajcarskim portfelu nieruchomości mieszkaniowych. Największy potencjał w zakresie powtarzalności rozwiązań występuje w sytuacjach, gdy kilka budynków ma podobne wymagania techniczne, a lokalne organy planistyczne zatwierdzają proponowane projekty.

Możliwości w ramach istniejących portfeli nieruchomości

Właściciele portfeli nieruchomości mieszkaniowych mają przewagę nad deweloperami, którzy muszą nabywać nową działkę pod każdy projekt. Istniejące portfele mogą obejmować grunty nadające się pod budowę dodatkowych budynków, rozbudowę lub inwestycje zastępcze, co pozwala inwestorom zwiększyć ofertę lokali na wynajem bez konieczności wchodzenia na rynek w celu nabycia zupełnie nowej nieruchomości.

Podejście zastosowane w Stuttgarcie jest pouczające, ponieważ miejska spółka mieszkaniowa wykorzystuje standardowe projekty budynków na wielu działkach przeznaczonych pod zabudowę uzupełniającą. Projekt EQ12 zapewnia deweloperowi wspólną podstawę do oceny kosztów budowy i układów mieszkań, choć nadal konieczne jest dostosowanie go do konkretnej lokalizacji.

A Szwajcarskie family office Właściciele nieruchomości mieszkalnych mogą zidentyfikować podobne możliwości, analizując prawa zabudowy, niewykorzystane grunty oraz stan techniczny istniejących budynków. Niektóre nieruchomości będą nadawały się na dodatkowe lokale mieszkalne; inne będą podlegały ograniczeniom dotyczącym gęstości zabudowy, dojazdu, parkingów lub charakteru okolicy.

W ocenie inwestycji należy uwzględnić wartość gruntów już będących w posiadaniu właściciela. Chociaż właściciel nie ponosi żadnych kosztów związanych z nowym nabyciem, wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę wiąże się z kosztem ekonomicznym, ponieważ mogą one mieć alternatywne przeznaczenie lub wartość rynkową.

Dodatkowe dochody z wynajmu muszą zatem uzasadniać budżet budowy, koszty finansowania oraz wszelkie utrudnienia dla obecnych najemców. Rozbudowa lub budowa obiektów wypełniających lukę między istniejącymi budynkami może również wymagać tymczasowych zmian w zakresie dostępu, parkowania i obiektów wspólnego użytku, co wpłynie na funkcjonowanie istniejącej nieruchomości.

Zlecenie budowy kilku budynków zgodnie ze wspólną specyfikacją stwarza możliwość wynegocjowania warunków zakupu oraz ograniczenia powtarzających się kosztów projektowych. Korzyść ta jest mniej pewna w przypadku właścicieli, którzy chcą dobudować jeden niewielki budynek na terenie o nietypowych wymaganiach technicznych.

Podobne kwestie muszą brać pod uwagę zarządcy nieruchomości instytucjonalnych oraz fundusze nieruchomościowe. Inwestorzy oceniający swoje programy deweloperskie potrzebują dowodów na to, że budownictwo przemysłowe przyczyniło się do poprawy ostatecznych budżetów i terminów realizacji, popartych danymi operacyjnymi dotyczącymi już oddanych do użytku obiektów.

Projekt zrealizowany w systemie prefabrykacji, który zmieścił się w budżecie, stanowi obiecujące osiągnięcie. Jego wartość dla portfela nieruchomości staje się bardziej oczywista po tym, jak właściciel ustali wysokość dochodów z wynajmu, wydatki na utrzymanie oraz wycenę rynkową gotowego budynku.

Ocena zwrotu z inwestycji

Doświadczenia firmy Nokera w Stuttgarcie i Mannheimie pokazują, że standaryzacja budowy może obniżyć koszty realizacji budynków mieszkalnych. W obu projektach odnotowano oszczędności rzędu około 30 procent w porównaniu z tradycyjnymi rozwiązaniami, choć dane te odzwierciedlają konkretne projekty, specyfikacje i warunki realizacji.

Ostateczny zwrot z inwestycji zależy od szerszego zestawu danych. Deweloper musi wiedzieć, ile kapitału pochłonie cały projekt, kiedy najemcy zaczną płacić czynsz oraz ile będzie kosztowało utrzymanie nieruchomości. Potencjalny nabywca musi również oszacować dostępne dochody w stosunku do ceny zakupu.

Podmioty zajmujące się budownictwem mieszkaniowym realizują cele odmienne od tych, które przyświecają prywatnym właścicielom nieruchomości. Zaangażowanie SWSG w zapewnianie mieszkań w przystępnych cenach ma wpływ na projekty mieszkań, warunki finansowania oraz oczekiwania dotyczące czynszu, co sprawia, że bezpośrednie porównanie z komercyjnymi inwestycjami mieszkaniowymi jest niepełne.

Szwajcarscy inwestorzy rozważający inwestycję w domy prefabrykowane muszą ustalić, czy metoda ta pozwala na osiągnięcie oszczędności w warunkach szwajcarskiego planowania przestrzennego i budownictwa. Krótszy czas realizacji i powtarzalne projekty oferują potencjalne korzyści, zwłaszcza w przypadku projektów zabudowy luk miejskich, jednak wartość gruntu oraz dochód generowany przez gotowe mieszkania pozostają kluczowymi czynnikami w kalkulacji.

Najbardziej przekonujące dowody będą pochodzić od deweloperów, którzy będą w stanie przedstawić ostateczne rozliczenia budowlane, faktyczne terminy zakończenia prac oraz wyniki operacyjne z kilku porównywalnych projektów.

1. Porównaj całkowity koszt realizacji. Należy poprosić o oddzielne zestawienia kosztów dotyczące pakietu budowlanego, gruntu, fundamentów, przyłączy, transportu, montażu, honorariów specjalistów oraz rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Oferta cenowa dostawcy stanowi jedynie jedną z części budżetu projektu.

2. Sprawdź, kiedy zaczynają się wpływać dochody z wynajmu. Porównaj harmonogramy planowania, przygotowania terenu, budowy i przekazania obiektu z harmonogramami typowej inwestycji budowlanej. Przeanalizuj terminy płatności oraz terminy zakończenia prac, aby określić korzyści finansowe.

3. Sprawdzić, czy mieszkania odpowiadają lokalnemu popytowi. Należy przeanalizować rozkłady pomieszczeń, powierzchnię użytkową, przewidywane czynsze oraz podobne lokale. Oszczędności wynikające z mniejszych lub znormalizowanych projektów należy oceniać w kontekście dochodów generowanych przez te mieszkania.

4. Sprawdź producenta i system konstrukcyjny. Należy sprawdzić kondycję finansową, moce produkcyjne, gwarancje, warunki serwisowe oraz dostępność części zamiennych. Należy określić konsekwencje opóźnień lub niewykonania zobowiązań przez dostawcę.

5. Oblicz zyski z ukończonej nieruchomości. Porównaj całkowity zainwestowany kapitał z przychodami netto z wynajmu, kosztami finansowania oraz przewidywaną wartością rynkową. W miarę możliwości wykorzystaj rzeczywiste wyniki z już zrealizowanych inwestycji.