Inmuebles tokenizados

La tokenización está empezando a cambiar la forma en que se estructuran, distribuyen y gestionan las inversiones inmobiliarias. Al representar una participación económica en un inmueble o un fondo mediante tokens digitales, los emisores pueden dividir grandes activos en unidades de inversión más pequeñas, automatizar parte del proceso de titularidad y, potencialmente, llegar a una base de inversores más amplia. Aunque esta tecnología puede facilitar el acceso y la transferencia de activos inmobiliarios privados, no convierte los edificios en activos de liquidez inmediata. Los inversores siguen dependiendo de la calidad del inmueble, de los derechos asociados al token y de la existencia de compradores dispuestos a negociarlo.

Deloitte estima que los fondos inmobiliarios privados tokenizados podrían alcanzar un valor aproximado de $1 billón para 2035, lo que equivale a una tasa de penetración en el mercado de alrededor del 8,5%. La previsión apunta a un potencial significativo a largo plazo, pero también pone de manifiesto lo incipiente que sigue siendo el mercado. La tokenización aún no está sustituyendo a las estructuras de propiedad convencionales a gran escala; se está probando como una nueva capa de infraestructura financiera en torno a una clase de activos que sigue regida por el derecho inmobiliario, la normativa sobre valores y la economía de los edificios físicos.

Una representación digital, no un edificio digital

La tokenización inmobiliaria consiste en crear unidades basadas en blockchain que representan derechos relacionados con un inmueble, una empresa propietaria del inmueble, un préstamo o un fondo de inversión. Un inversor que compra un token no adquiere necesariamente una inscripción directa en el registro de la propiedad. En su lugar, el token puede representar acciones de una sociedad de propósito específico, la participación en un fondo o derechos contractuales sobre los ingresos generados por el activo.

Esta distinción es fundamental para el argumento de inversión, ya que el valor del token depende de la estructura jurídica que lo sustenta. Los inversores deben saber si tienen una participación en la propiedad, un crédito, un derecho a recibir distribuciones o si simplemente están expuestos a riesgo a través de un intermediario. La cadena de bloques puede proporcionar un registro de las transferencias de tokens, pero por sí sola no determina quién es el propietario legal del edificio, quién controla el inmueble o qué ocurre si el emisor se declara insolvente. Por lo tanto, es mejor entender esta tecnología como una nueva forma de registrar y transferir derechos financieros que como un sustituto del derecho inmobiliario, y su utilidad depende de si el registro digital es reconocido por el ordenamiento jurídico pertinente y está claramente vinculado a derechos exigibles sobre el activo subyacente.

La propiedad fraccionada reduce el coste inicial

La inversión inmobiliaria tradicional suele requerir un capital considerable, sobre todo cuando los inversores adquieren inmuebles directamente. Incluso los fondos privados pueden imponer compromisos mínimos que quedan fuera del alcance de los pequeños inversores. La tokenización permite dividir una participación económica en unidades más pequeñas, lo que permite a un grupo más amplio de inversores participar en la inversión sin tener que financiar la totalidad de un inmueble.

Esta estructura fraccionada puede resultar especialmente relevante en el sector inmobiliario comercial, donde los activos individuales pueden alcanzar un valor de decenas o cientos de millones de dólares. Una oferta tokenizada permite distribuir la inversión entre un mayor número de participantes, al tiempo que se mantiene una estructura central encargada de gestionar el inmueble. Sin embargo, reducir la inversión mínima no disminuye el riesgo económico del activo. Una participación menor en un edificio de oficinas sigue estando expuesta a la desocupación, a los costes de refinanciación, al mantenimiento y a las variaciones en el valor de los inmuebles locales. La fraccionalización modifica el volumen de la inversión, pero no la calidad de lo que se adquiere, por lo que una mayor accesibilidad debe ir acompañada de una información clara y de normas de idoneidad adecuadas.

La operación de Aspen puso de manifiesto el modelo

El St. Regis Aspen Resort se convirtió en uno de los primeros ejemplos más conocidos de tokenización inmobiliaria comercial cuando se completó en 2018 una oferta de tokens de valores por valor de $18 millones. La operación permitió a los inversores invertir en un hotel de lujo a través de valores digitales vinculados a la entidad titular del activo, lo que puso de manifiesto cómo los instrumentos basados en la cadena de bloques podían utilizarse para obtener capital para un inmueble ya consolidado.

La oferta fue significativa porque llevó la tokenización más allá del debate teórico, pero también demostró que el modelo sigue dependiendo de estructuras financieras y jurídicas convencionales. Los inversores no se limitaban a adquirir partes digitales de un hotel a través de un mercado no regulado. Estaban comprando valores sujetos a condiciones contractuales, restricciones para los inversores y al rendimiento del negocio subyacente. Por lo tanto, el caso puso de manifiesto tanto el potencial como los límites de la tecnología: la cadena de bloques podía facilitar la emisión y la transferencia de la inversión, mientras que la rentabilidad seguía dependiendo de los ingresos del hotel, los costes operativos, las decisiones de gestión y el valor del inmueble. El token cambió el formato de la propiedad sin alterar los fundamentos de la inversión inmobiliaria.

La liquidez sigue estando sujeta a condiciones

Una mayor liquidez es una de las ventajas más citadas de la tokenización. En principio, los tokens digitales pueden transferirse de forma más eficiente que las participaciones convencionales en fondos privados o sociedades inmobiliarias, mientras que una plataforma digital puede poner en contacto a compradores y vendedores con mayor facilidad que una red de intermediarios y abogados.

La existencia de un token no garantiza un mercado activo. La liquidez requiere un número suficiente de inversores aptos, información fiable, precios realistas y confianza en los derechos legales asociados al instrumento. Si hay pocos compradores interesados en un inmueble concreto, el token puede resultar tan difícil de vender como cualquier otro título del mercado privado. Esto es importante porque la liquidez suele presentarse como una característica técnica, cuando en realidad es fundamentalmente una condición económica. La cadena de bloques puede acortar los plazos de liquidación y reducir las trabas administrativas, pero no puede crear demanda para un activo poco atractivo ni garantizar que los inversores puedan salir al precio de valoración que figura en la plataforma. Un token puede ser transferible sin ser líquido.

Un estudio del Banco de Pagos Internacionales sugiere que los activos inmobiliarios tokenizados podrían contribuir a subsanar las deficiencias en materia de financiación y accesibilidad, especialmente en mercados donde el acceso al crédito tradicional es más limitado; sin embargo, también indica que la tokenización suele surgir precisamente en aquellos mercados inmobiliarios convencionales que ya presentan una menor liquidez. Por lo tanto, esta tecnología podría resultar más útil precisamente allí donde el problema de liquidez subyacente es mayor.

La cadena de bloques puede mejorar el proceso de transacción

Las transacciones inmobiliarias suelen implicar numerosos intermediarios, documentos y conciliaciones. Los registros de propiedad, los registros de inversores, los pagos y los controles de cumplimiento pueden gestionarse en sistemas distintos, lo que genera retrasos y costes administrativos. Las plataformas tokenizadas pueden integrar algunas de estas funciones en un entorno digital compartido.

Los contratos inteligentes pueden automatizar las distribuciones, las actualizaciones de la titularidad y algunas partes del proceso de transferencia. Deloitte ha señalado que las operaciones de los fondos inmobiliarios comerciales, como las solicitudes de aportación de capital y las distribuciones, se prestan cada vez más a la ejecución en cadena, ya que requieren movimientos coordinados de efectivo e información sobre la titularidad. Estas mejoras en la eficiencia podrían tener mayor relevancia comercial que la afirmación, más sensacionalista, de que la tokenización generará una negociación continua de inmuebles.

La oportunidad radica en mejorar la infraestructura que rodea a la inversión inmobiliaria. Una liquidación más rápida, unos registros de propiedad más fiables y una administración automatizada pueden reducir las fricciones, incluso cuando la inversión en sí misma siga siendo relativamente ilíquida. En este sentido, la tokenización podría transformar la estructura subyacente del sector inmobiliario privado antes de que cambie la economía de esta clase de activos.

La transparencia depende de lo que se divulgue

Los registros de la cadena de bloques pueden hacer que las transferencias sean rastreables y reducir la posibilidad de que se alteren los historiales de las transacciones, pero esto no significa que todos los aspectos relevantes de una inversión se vuelvan transparentes. Un libro mayor puede mostrar que un token ha cambiado de manos sin revelar si el inmueble tiene problemas de mantenimiento, si un inquilino importante va a marcharse o si el emisor ha utilizado una valoración optimista.

Los inversores siguen necesitando estados financieros, valoraciones independientes, datos de ocupación, condiciones de la deuda e información sobre la gestión inmobiliaria. Estos datos suelen proceder de fuera de la cadena de bloques y siguen siendo vulnerables a la información incompleta o a un mal criterio. Por lo tanto, es importante distinguir entre la transparencia de las transacciones y la transparencia de los activos. La tokenización puede mejorar la primera al crear un registro más claro de la propiedad y las transferencias, mientras que la segunda sigue dependiendo de la divulgación, la auditoría y la diligencia debida convencionales. Un libro mayor transparente vinculado a información subyacente deficiente no da lugar a una inversión transparente.

El acceso transfronterizo choca con las fronteras normativas

Las plataformas digitales pueden dar visibilidad a las inversiones ante posibles compradores de varios países, creando la impresión de un mercado inmobiliario global sin limitaciones geográficas. Sin embargo, el inmueble en sí sigue estando ubicado en una jurisdicción concreta, mientras que el token puede clasificarse como valor en todos los países en los que se ofrece.

Los emisores deben cumplir con la legislación sobre valores, la normativa contra el blanqueo de capitales, los requisitos de elegibilidad de los inversores y las obligaciones fiscales. También pueden aplicarse restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles o a la transferencia de participaciones en entidades que posean dichos bienes. Por lo tanto, una operación que sea técnicamente posible en una cadena de bloques puede seguir estando sujeta a restricciones legales.

Es probable que el acceso transfronterizo se desarrolle a través de plataformas reguladas, en lugar de mediante operaciones abiertas y anónimas. Los inversores seguirán teniendo que someterse a controles de identidad y demostrar que cumplen los requisitos, mientras que los emisores deberán determinar dónde pueden comercializarse sus tokens. La tokenización puede hacer que la distribución sea más eficiente, pero no elimina la regulación nacional.

El token genera riesgos adicionales

Los activos inmobiliarios tokenizados combinan los riesgos propios del sector inmobiliario convencional con los derivados de su estructura digital. Los inversores siguen expuestos a los riesgos relacionados con los tipos de interés, la ocupación, la situación económica local y la competencia del gestor inmobiliario, al tiempo que dependen del emisor, del proveedor de tecnología, del acuerdo de custodia y de la plataforma en la que se negocia el token.

El Banco de Pagos Internacionales ha advertido de que la tokenización puede generar un desajuste entre el valor de un token y el valor de su activo de referencia, mientras que los inversores también pueden enfrentarse a riesgos relacionados con el emisor, la liquidación y los riesgos operativos. Estas preocupaciones cobran mayor importancia cuando la titularidad jurídica es indirecta o cuando el token se negocia en una plataforma con una supervisión limitada.

La ciberseguridad añade otra capa de protección. Las claves privadas pueden perderse o ser robadas, los contratos inteligentes pueden contener fallos y las plataformas pueden fallar. Por lo tanto, es esencial contar con servicios de custodia de nivel institucional y procedimientos para recuperar el acceso, especialmente para los inversores que no estén familiarizados con los activos digitales. La tecnología puede reducir algunos riesgos administrativos, pero al mismo tiempo generar otros, lo que significa que la estructura global debe evaluarse con el mismo cuidado que el propio edificio.

Los promotores inmobiliarios cuentan con otra vía de financiación

Para los promotores inmobiliarios y los gestores de activos, la tokenización puede suponer una vía adicional para obtener capital. Un proyecto puede dividirse en participaciones de inversión más pequeñas y distribuirse entre inversores que, de otro modo, quizá no participarían en una colocación privada convencional.

Esto puede ampliar la base de financiación, aunque los emisores no deben dar por sentado que la distribución digital reducirá automáticamente el coste del capital. Los inversores seguirán exigiendo una compensación por el riesgo de construcción, la incertidumbre de los flujos de caja y la liquidez limitada. Los gastos jurídicos, tecnológicos y de cumplimiento normativo también pueden ser considerables, sobre todo en el caso de las emisiones de menor envergadura.

Es muy probable que la tokenización aporte valor cuando mejora la distribución o la gestión de un proyecto comercialmente viable. Resulta menos convincente cuando se utiliza para hacer que una inversión poco sólida parezca innovadora. Es posible que un inmueble que no pueda atraer capital convencional no se convierta en una inversión viable por el mero hecho de que su titularidad se registre en una cadena de bloques.

La adopción por parte de las instituciones determinará la magnitud

Es probable que la siguiente fase del mercado dependa menos del entusiasmo de los inversores particulares y más de la participación de instituciones financieras consolidadas, gestores de fondos y mercados regulados. Los grandes inversores necesitan servicios de custodia fiables, documentación estandarizada y un tratamiento claro en materia de propiedad, fiscalidad e insolvencia antes de poder destinar un capital sustancial.

La previsión de Deloitte de un mercado de fondos inmobiliarios privados tokenizados de $1 billones para 2035 parte de la base de que la tokenización se integrará en las estructuras habituales de gestión de activos, en lugar de limitarse a ofertas inmobiliarias experimentales. El crecimiento previsto abarcaría fondos, préstamos, titulizaciones y proyectos de promoción inmobiliaria tokenizados, cada uno con características jurídicas y de inversión diferentes.

La adopción por parte de las instituciones podría mejorar la profundidad y la credibilidad del mercado, pero también podría hacer que el sector pareciera menos radicalmente descentralizado de lo que imaginaban sus primeros defensores. Es probable que los bancos, las gestoras de activos y los proveedores de infraestructura regulados sigan desempeñando un papel central, ya que los inversores necesitan instituciones de confianza para vincular los registros de la cadena de bloques con derechos exigibles y activos del mundo real.

La propiedad digital sigue exigiendo la disciplina habitual

Los activos inmobiliarios tokenizados ofrecen una vía fiable para acceder a unidades de inversión más pequeñas, una gestión más eficiente y una distribución más amplia. También pueden facilitar la transferencia de algunos derechos de propiedad privada, sobre todo cuando las plataformas digitales reúnen una base de inversores suficientemente amplia y regulada.

La tecnología no elimina las características fundamentales de la inversión inmobiliaria. Los inmuebles siguen siendo activos que requieren una gran inversión de capital, están geográficamente fijos y son sensibles a los tipos de interés, a los resultados operativos y a la demanda local. Las valoraciones siguen siendo subjetivas, mientras que los derechos de los inversores dependen de los contratos y las estructuras jurídicas, y no únicamente del token.

Por lo tanto, los proyectos más sólidos combinarán una tecnología fiable con la disciplina de inversión convencional. Los inversores deben comprender el activo, la deuda, el flujo de caja y la estructura de gestión antes de tener en cuenta las supuestas ventajas de la cadena de bloques. También deben examinar qué representa legalmente el token, dónde se puede negociar y qué protección existe en caso de quiebra del emisor o de la plataforma.

La tokenización puede cambiar la forma en que se posee y se gestiona el sector inmobiliario, pero no altera lo que confiere valor a un inmueble. La estructura digital solo puede mejorar el acceso y la eficiencia cuando el activo subyacente y los derechos asociados a él son sólidos.