Höhere Finanzierungskosten verändern die Wirtschaftlichkeit von Immobilienportfolios in Familienbesitz
Schweizer Immobilieninvestoren profitieren weiterhin von relativ niedrigen Zinsen, während die Finanzierungskosten in Deutschland und den Vereinigten Staaten stark gestiegen sind. Für vermögende Familien mit Immobilienbeständen in mehreren Märkten bestimmen Refinanzierungsbedingungen, Mieteinnahmen und die Verschuldung zunehmend den Wert ihrer Bestände.
Die Finanzierungskosten setzen Immobilieninvestoren in Deutschland und den Vereinigten Staaten erneut unter Druck, wo höhere Anleiherenditen die Hypothekenzinsen in die Höhe getrieben haben. In der Schweiz ist die Finanzierung nach wie vor deutlich günstiger, doch die internationalen Unterschiede haben Auswirkungen auf vermögende Familien, die Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Entwicklungsobjekte in mehreren Ländern besitzen.
Bis Oktober 2026 hatten die Zinssätze für zehnjährige Festzinshypotheken in Deutschland laut dem Finanzvermittler Baufi24 etwa 4,51 TP3T erreicht, während sich die Zinssätze für eine Laufzeit von 20 Jahren 51 TP3T näherten. In den Vereinigten Staaten meldete die Mortgage Bankers Association einen Durchschnittszinssatz von 7,49% für eine Hypothek mit 30-jähriger Zinsbindung. Diese Zahlen beziehen sich auf Neuvergaben und nicht auf die Kosten bestehender Festzinsdarlehen.
In der Schweiz stellt sich die Lage anders dar. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins im September bei 0% belassen und damit geldpolitische Rahmenbedingungen beibehalten, die die Finanzierung von Immobilien im Inland unterstützen. Schweizer Anleger blieben daher von einem Großteil des unmittelbaren Drucks verschont, dem Kreditnehmer in Märkten mit deutlich höheren Zinssätzen ausgesetzt waren.
Die Auswirkungen der Finanzierungskosten gehen jedoch über die jährlichen Zinszahlungen hinaus. Die Finanzierungskosten beeinflussen die Preise, die Investoren zu zahlen bereit sind, die Renditen, die sie von Mietobjekten verlangen, sowie die Konditionen, die Banken bei Fälligkeit bestehender Kredite anbieten. Für Familien, deren Immobilienbestand einen erheblichen Teil ihres Vermögens ausmacht, können diese Berechnungen darüber entscheiden, ob eine Anlage weiterhin attraktive Erträge abwirft oder zusätzliches Kapital erfordert.
Wie sich höhere Zinssätze auf die Renditen von Immobilien auswirken
Immobilieninvestoren erzielen ihre Rendite in der Regel aus zwei Quellen: den Erträgen, die eine Immobilie abwirft, und den Veränderungen ihres Marktwerts. Die Aufnahme von Fremdkapital kann die Rendite auf das investierte Eigenkapital steigern, sofern die Erträge und die Wertsteigerung der Immobilie die Finanzierungskosten übersteigen.
Die Kalkulation wird ungünstiger, wenn die Finanzierungskosten steigen, ohne dass sich die Mieteinnahmen entsprechend verbessern. Eine Immobilie, die einen jährlichen Nettobetriebsertrag von 300’000 CHF vor Finanzierungskosten und Steuern erzielt, könnte mit einer Hypothek von 5 Millionen CHF belastet sein. Bei einem Zinssatz von 1,5% belaufen sich die jährlichen Zinsaufwendungen auf 75’000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern 225’000 CHF verbleiben. Bei 3% verdoppeln sich die Zinsaufwendungen auf CHF 150’000, wodurch sich der verbleibende Cashflow auf CHF 150’000 verringert.
Beispielhafter Finanzierungsvergleich
Bei einer Immobilie mit einer Hypothekenschuld von 5 Millionen CHF und einem jährlichen Nettobetriebsertrag von 300’000 CHF:
Bei einem Zinssatz von 1,51 TP3T belaufen sich die jährlichen Finanzierungskosten auf 75’000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern 225’000 CHF verbleiben.
Bei einem Zinssatz von 3%: Die jährlichen Finanzierungskosten steigen auf 150’000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern noch 150’000 CHF verbleiben.
Durch diese Erhöhung verringert sich der jährliche Cashflow der Immobilie um ein Drittel. Dies könnte sich auch auf ihre Bewertung auswirken, falls potenzielle Käufer höhere Mietrenditen verlangen, um die teureren Finanzierungskosten auszugleichen.
Schweizer Anleger haben bereits erlebt, wie unterschiedlich Immobilienmärkte auf veränderte Finanzierungsbedingungen reagieren können. In seinem Immobilien-Schwerpunkt 2026, verglich die UBS diversifizierte Immobilienportfolios, die mit 66% Fremdkapital finanziert waren. Zwischen 2020 und 2022 erzielten die Portfolios in der Schweiz eine durchschnittliche annualisierte Eigenkapitalrendite von 15% und in Deutschland von 17%. In den Jahren 2023–2024 verzeichnete das deutsche, fremdfinanzierte Portfolio eine annualisierte Rendite von −15%, während das Schweizer Portfolio weiterhin eine positive Rendite von 5% erzielte. Die Analyse berücksichtigte Veränderungen der Immobilienwerte, ließ jedoch Steuern und Währungsschwankungen außer Acht.
Kreditaufnahme vergrößert Gewinne und Verluste: sogar a bescheiden Änderung in a der Immobilie Wert kann haben a sehr größer Wirkung auf der des Eigentümers Eigenkapital, vor allem wenn Schulden Finanzen am meisten von der Kauf.
Die niedrigen Zinssätze in der Schweiz bieten Schutz, aber keine Immunität
Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt zieht weiterhin Kapital an, da niedrige Finanzierungskosten und ein begrenztes Wohnungsangebot die Nachfrage stützen. Die UBS berichtete im Juli, dass die Transaktionspreise für Bestandswohngebäude im Jahr 2025 um etwa 6% gestiegen seien, und rechnete für das Jahr 2026 mit einem weiteren Anstieg um rund 3%.
Auch bei den Mieteinnahmen wurde ein Wachstum prognostiziert, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Die UBS rechnete damit, dass die Durchschnittsmieten bei bestehenden Mietverhältnissen im Jahr 2026 um etwa 1% steigen würden, während die Angebotsmieten um rund 2% zulegen würden.
Diese Zahlen geben Eigentümern etablierter Wohnimmobilienportfolios Anlass zur Zuversicht. Das Mietwachstum variiert jedoch je nach Standort und Marktsegment erheblich. UBS stellte fest, dass die Angebotsmieten für teure Wohnungen in den großen Städten der Schweiz im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bereits um 1,41 TP3T gesunken waren, während die Nachfrage nach erschwinglicherem Wohnraum weiterhin stark war.
Ältere Gewerbeimmobilien stehen vor unterschiedlichen Herausforderungen. Unternehmen, die moderne, zentral gelegene Büros suchen, sind wählerischer geworden, während die Nachfrage nach weniger gut erreichbaren oder in die Jahre gekommenen Objekten weiterhin schwach ist. Die UBS rechnete damit, dass die Leerstandsquote bei Büroflächen in der Schweiz im Jahr 2026 von 5,51 TP3T auf 6,01 TP3T steigen wird.
Eigenschaft Eigentümer Bedarf zuverlässig Vermietung Einkommen zu Umschlag ihre Kreditnahme Kosten. Diese wer behalten offene Stellen niedrig, behalten zuverlässig Mieter und Steuerung Wartung Ausgaben kann Dienstleistung ihre Schulden mehr ganz einfach als Eigentümer mit Blick auf häufig Renovierungsarbeiten oder lang anhaltend Zeiträume ohne Mieter.
Eine Refinanzierung kann Risiken offenlegen, die zuvor verborgen waren
Viele Immobilienbesitzer legen ihre Hypothekenzinsen für mehrere Jahre fest, wodurch sie die Finanzierungskosten über die gesamte vereinbarte Laufzeit hinweg vorhersagen können. Mit Ablauf dieser Vereinbarungen wird das Risiko jedoch unmittelbarer. Eine Familie, die sich in einer Phase außergewöhnlich niedriger Zinsen eine langfristige Finanzierung gesichert hat, sieht sich bei der Verlängerung der Hypothek möglicherweise mit einer anderen finanziellen Situation konfrontiert. Der zu diesem Zeitpunkt verfügbare Zinssatz hängt von den aktuellen Marktbedingungen, der als Sicherheit angebotenen Immobilie, der finanziellen Lage des Kreditnehmers und der Risikobewertung des Kreditgebers ab.
Banken prüfen zudem, ob der zugrunde liegende Vermögenswert die Schulden auch unter ungünstigeren Bedingungen tragen kann. Im Mai 2025 veröffentlichte die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) Leitlinien zu Immobilien- und Hypothekenrisiken. Für Ertragsobjekte nannte sie einen Stress-Zinssatz von 5% sowie Instandhaltungskosten, die dem Alter und dem Zustand der Immobilie Rechnung tragen, als Beispiel für eine nachhaltige Tragbarkeitsprüfung. Bei dem dargestellten Ansatz werden die Stress-Kosten an den nachhaltigen Nettomieteinnahmen gemessen. Der Wert 5% ist eine aufsichtsrechtliche Stressannahme und keine Prognose oder ein aktueller Marktzinssatz für Hypotheken.
Für Vermieter ist es sinnvoll, eine ähnliche Berechnung durchzuführen, bevor die Verhandlungen über eine Refinanzierung beginnen. Es kann vorkommen, dass eine Immobilie zwar ihre tatsächlichen Zinszahlungen problemlos deckt, aber dennoch die Anforderungen des Kreditgebers hinsichtlich ihrer langfristigen Fähigkeit zur Schuldentilgung nicht erfüllt.
Fallen Eigenschaft Bewertungen kann außerdem setzen Druck auf Kreditnehmer. Falls a Bank senkt dessen Bewertung, der hervorragend Hypothek Konten für a größer Teilen von der der Immobilie Wert. Je nachdem auf der Darlehen Begriffe, der Kreditgeber könnte Nachfrage zusätzlich Eigenkapital, schneller Rückzahlung oder mehr Sicherheiten. Familien Holding mehrere Eigenschaften durch eins Unternehmen, oder Verpfändung Sonstiges finanziell Vermögenswerte als Sicherheit, Gesicht größer Exposition falls Probleme mit eins Eigenschaft beeinflussen ihre breiter Portfolio.
Immobilienbewertungen hängen davon ab, was Käufer bereit sind zu zahlen
Anleger Wert a Gebäude auf mehr als dessen Standort, physisch Bedingung und Vermietung Einkommen. Sie außerdem vergleichen der Einkommen es erzeugt mit der Erträge verfügbar aus Anleihen und Sonstiges Investitionen. Wenn die Kreditkosten steigen oder Investoren höhere Renditen verlangen, kann der Preis, den sie für eine Immobilie zu zahlen bereit sind, sinken, selbst wenn die Mieteinnahmen unverändert bleiben. Eine Beispielimmobilie, die einen jährlichen Nettobetriebsertrag von 200’000 CHF erwirtschaftet, hätte bei einem Kapitalisierungssatz von 4% einen Wert von 5 Millionen CHF. Bei einer Kapitalisierungsrate von 5% würde dasselbe Ertragsergebnis eine Bewertung von 4 Millionen CHF rechtfertigen. Dies Berechnung Verwendungszwecke unverändert Einkommen und a einfach Ertragswertverfahren Methode. Tatsächlich Gutachten einbeziehen weiterhin Annahmen, einschließlich Zukunft Vermietung Wachstum, offene Stellen, Hauptstadt Ausgaben und lokal Transaktion Beweise.
Kreditaufnahme vergrößert der Wirkung von fallend Eigenschaft Werte. Falls ein Anleger zunächst gekauft der CHF 5 Millionen Eigenschaft mit CHF 3 Millionen von Schulden, a Reduzierung in dessen geschätzt Wert zu CHF 4 Millionen würde verlassen einfach CHF 1 Millionen von Eigenkapital, im Vergleich mit CHF 2 Millionen ursprünglich. Die Eigenschaft würde haben verloren 20% von dessen Wert, aber der des Eigentümers Eigenkapital würde haben gefallen von 50%, vorher Transaktion Kosten oder Sonstiges Anpassungen.
Schweizer Aufsichtsbehörden haben immer wieder gewarnt dass fallend Eigenschaft Werte könnte verlassen stark verschuldet Kreditnehmer aufgedeckt. In den Leitlinien der FINMA für 2025 wurde darauf hingewiesen, dass die Finanzierung von Renditeimmobilien mit höheren Risiken verbunden ist als die Kreditvergabe für selbstgenutzte Wohnimmobilien, insbesondere bei Gewerbeimmobilien. Sie empfahl den Banken, die Beleihungsgrenzen für Anlageimmobilien, einschließlich „Buy-to-Let“-Objekte, generell auf höchstens 75% zu begrenzen und gegebenenfalls strengere Bedingungen anzuwenden. Sogar a groß Eigenschaft Portfolio mit gleichmäßig Vermietung Einkommen könnte verlassen dessen Eigentümer mit weniger finanziell Flexibilität als dessen Markt Wert legt nahe.
Die Entscheidung, Schulden zu behalten, zu verkaufen oder abzubauen
Höhere Finanzierungskosten machen den Immobilienbesitz nicht automatisch unattraktiv. Familien mit geringer Verschuldung, langjährigen Mietern und ausreichenden Barreserven könnten gut aufgestellt sein, um ihre Immobilien zu behalten, insbesondere wenn sie davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen werden.
Eigentümer mit erheblichen Verbindlichkeiten, deren Fälligkeit näher rückt, stehen vor dringenderen Entscheidungen. Der Abbau von Fremdkapital kann die Zinsaufwendungen senken und die Finanzlage einer Immobilienholding stärken, erfordert jedoch Kapital, das andernfalls möglicherweise anderweitig investiert bliebe. Der Verkauf eines unrentablen Gebäudes setzt Mittel frei und verringert künftige Verpflichtungen, doch der Erlös hängt von den aktuellen Marktbewertungen, den Transaktionskosten und der jeweiligen steuerlichen Behandlung ab.
Bei einer Refinanzierung müssen auch Entscheidungen hinsichtlich der Zinsstrukturen getroffen werden. Eine Hypothek mit längerer Zinsbindungsfrist bietet mehr Sicherheit hinsichtlich der künftigen Zahlungen, während kürzere Laufzeiten oder variabel verzinsliche Vereinbarungen die Kreditnehmer stärker den Schwankungen der Marktzinsen aussetzen. Die relativen Kosten hängen von den zum Zeitpunkt der Entscheidung verfügbaren Konditionen ab.
Wohlhabend Familien besitzen Eigenschaften in mehrere Länder muss außerdem berücksichtigen ihre Exposition zu Währung Bewegungen wenn Herstellung diese Entscheidungen. Ein in Schweizer Franken investierender Anleger, der eine Immobilie in Deutschland besitzt, erzielt Mieteinnahmen und bedient seine lokalen Kredite in Euro. Ein Verkauf oder eine Ausschüttung kann zu Währungseffekten führen, wenn der Erlös in Franken umgerechnet wird. Die Finanzierung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten in derselben Währung kann dieses Risiko teilweise mindern, beseitigt jedoch nicht das Risiko für das konsolidierte CHF-Vermögen der Familie.
Auch die Steuervorschriften, Hypothekenstrukturen und Mietvorschriften unterscheiden sich je nach Rechtsraum. Eine Finanzierungslösung, die für ein Schweizer Wohngebäude geeignet ist, ist möglicherweise nicht für eine deutsche Büroimmobilie oder eine gewerbliche Investition in den Vereinigten Staaten geeignet.
Eigentümer sollte deshalb Rezension jeweils Eigenschaft jeweils vorher Entscheiden wie sehr Schulden zu behalten quer durch der Familie Saldo Blatt.
Vermögenswerte in der Bilanz der Großfamilie
Direkte Immobilieninvestitionen nehmen in den Portfolios vermögender Familien einen besonderen Stellenwert ein. Sie können regelmäßige Erträge generieren, Vermögenswerte bereitstellen, die zwischen den Generationen übertragen werden können, und bieten eine größere Kontrolle über Anlageentscheidungen als viele gepoolte Finanzprodukte. Sie erfordern zudem beträchtliches Kapital, sind oft mit einer erheblichen Fremdfinanzierung verbunden und lassen sich nicht so problemlos verkaufen wie börsennotierte Wertpapiere.
Diese Merkmale gewinnen an Bedeutung, wenn Immobilien einen großen Teil des Familienvermögens ausmachen. Mehrere Gebäude in verschiedenen Städten mögen zwar für eine geografische Diversifizierung sorgen, sind jedoch möglicherweise dennoch gemeinsamen Risiken wie den Finanzierungsbedingungen, Baukosten oder einem Rückgang der Immobilienwerte ausgesetzt.
Familien können Immobilien auch indirekt über börsennotierte Immobiliengesellschaften und Investmentfonds halten. Diese Anlagen bieten unterschiedliche Grade an Liquidität und Diversifizierung, wobei sich die Marktpreise unabhängig von den ausgewiesenen Bewertungen der zugrunde liegenden Immobilien entwickeln können.
UBS hat dieses Bewertungsproblem in ihrer Immobilienanalyse für 2026 hervorgehoben. Ende Februar notierten börsennotierte Schweizer Immobilienfonds mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 39% gegenüber ihrem ausgewiesenen Nettovermögenswert, während der entsprechende Aufschlag bei börsennotierten Immobiliengesellschaften fast 50% betrug. Die Ausschüttungsrenditen lagen nur geringfügig über 2%.
Anleger, die diese Wertpapiere erwarben, zahlten daher deutlich mehr als die ausgewiesenen zugrunde liegenden Nettoinventarwerte. Ihre späteren Renditen würden nicht nur von den Erträgen aus den Immobilien und deren Bewertungen abhängen, sondern auch davon, ob diese Marktprämien bestehen blieben.
Familien Überprüfung ihre Investitionen sollte vergleichen Eigenschaft Erträge mit diese verfügbar aus flüssig Vermögenswerte, während ermöglichen für Zukunft Verteilungen, Renovierungsarbeiten und Refinanzierung Kosten. Sogar a rentabel langfristig Eigenschaft Investition kann Unentschieden nach oben mehr Hauptstadt als a Familie kann sich leisten können zu haben raus von Reichweite.
Familien mit umfangreichem Immobilienbesitz sollten ihren Immobilienverwalter, Bankberater oder ihr Family Office bitten, eine konsolidierte Übersicht anhand von fünf Finanzkennzahlen zu erstellen.
1. Verbindlichkeiten, die innerhalb der nächsten fünf Jahre fällig werden
Bitte fordern Sie eine Aufstellung an, aus der für jede Immobilie der ausstehende Darlehenssaldo, der aktuelle Zinssatz und das Refinanzierungsdatum hervorgehen. Berücksichtigen Sie dabei auch variabel verzinsliche Darlehen sowie etwaige größere Tilgungszahlungen, die bei Fälligkeit fällig werden.
2. Netto-Mieteinnahmen nach Betriebskosten
Vergleichen Sie die tatsächlich eingenommenen Mieten mit den Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Leerstand und sonstigen Betriebskosten. Ermitteln Sie Gebäude, bei denen geplante Renovierungsarbeiten oder auslaufende Mietverträge zu einem Rückgang der Einnahmen führen könnten.
3. Schuldendienstdeckungsquote
Teilen Sie das Nettobetriebsergebnis durch die jährlichen Zins- und planmäßigen Tilgungszahlungen. Ein Wert unter 1 bedeutet, dass das Betriebsergebnis der Immobilie den planmäßigen Schuldendienst nicht vollständig deckt. Prüfen Sie das Ergebnis unter der Annahme höherer Refinanzierungszinsen und geringerer Mieteinnahmen.
4. Aktuelle Beleihungsquote
Vergleichen Sie die ausstehenden Verbindlichkeiten mit einer aktuellen, fundierten Immobilienbewertung. Fragen Sie nach, wie sich das Verhältnis ändern würde, wenn der Wert der Immobilie um 10% oder 20% sinken würde, und ob sich dies auf die Refinanzierung oder die Anforderungen an die Sicherheiten auswirken könnte.
5. Erforderlicher Liquiditätsbedarf unter ungünstigen Bedingungen
Berechnen Sie, wie viel zusätzliches Kapital die Familie möglicherweise benötigen würde, falls mehrere Hypotheken zu höheren Zinssätzen refinanziert werden, während gleichzeitig Leerstände, Reparaturkosten oder Investitionsausgaben steigen. Stellen Sie sicher, dass die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen, ohne dass andere Anlagen verkauft werden müssen.
Familien sollte dann identifizieren welches Eigenschaften kann Umschlag ihre Kosten unter schwierig Bedingungen, welches könnte erfordern zusätzlich Eigenkapital und welches Bedarf Refinanzierung Diskussionen vorher ihre aktuell Darlehen Vereinbarungen ablaufen.
