{"id":1413,"date":"2026-10-19T05:51:49","date_gmt":"2026-10-19T05:51:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rotharia.com\/uncategorized\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"modified":"2026-10-19T05:51:49","modified_gmt":"2026-10-19T05:51:49","slug":"wyzsze-koszty-finansowania-zmieniaja-ekonomike-rodzinnych-portfeli-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","title":{"rendered":"Wy\u017csze koszty finansowania zmieniaj\u0105 ekonomi\u0119 rodzinnych portfeli nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\">\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\" alt=\"Wy\u017csze koszty finansowania zmieniaj\u0105 ekonomi\u0119 rodzinnych portfeli nieruchomo\u015bci\" class=\"wp-image-1412\" srcset=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png 1200w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png 300w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-768x512.png 768w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-18x12.png 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/>\n\n<\/figure>\n\n\n<style>body.single-post .cm-featured-image { display: none !important; }<\/style>\n\n<p data-pm-slice=\"1 1 []\"><span>Szwajcarscy inwestorzy na rynku nieruchomo\u015bci nadal czerpi\u0105 korzy\u015bci ze stosunkowo niskich st\u00f3p procentowych, podczas gdy koszty finansowania gwa\u0142townie wzros\u0142y w Niemczech i Stanach Zjednoczonych. W przypadku zamo\u017cnych rodzin posiadaj\u0105cych nieruchomo\u015bci na kilku rynkach o warto\u015bci ich portfela coraz wi\u0119kszy wp\u0142yw maj\u0105 warunki refinansowania, dochody z wynajmu oraz poziom zad\u0142u\u017cenia.<\/span><\/p><p><span>Koszty finansowania ponownie wywieraj\u0105 presj\u0119 na inwestor\u00f3w na rynku nieruchomo\u015bci w Niemczech i Stanach Zjednoczonych, gdzie wy\u017csze rentowno\u015bci obligacji spowodowa\u0142y wzrost oprocentowania kredyt\u00f3w hipotecznych. W Szwajcarii finansowanie pozostaje znacznie ta\u0144sze, jednak te mi\u0119dzynarodowe r\u00f3\u017cnice maj\u0105 konsekwencje dla zamo\u017cnych rodzin posiadaj\u0105cych budynki mieszkalne, nieruchomo\u015bci komercyjne oraz aktywa deweloperskie w kilku krajach.<\/span><\/p><p><span>Wed\u0142ug danych po\u015brednika finansowego Baufi24, do pa\u017adziernika 2026 r. dziesi\u0119cioletnie sta\u0142e oprocentowanie kredyt\u00f3w hipotecznych w Niemczech osi\u0105gn\u0119\u0142o poziom oko\u0142o 4,51 TP3T, natomiast oprocentowanie kredyt\u00f3w 20-letnich zbli\u017cy\u0142o si\u0119 do 51 TP3T. W Stanach Zjednoczonych Stowarzyszenie Bankier\u00f3w Hipotecznych (Mortgage Bankers Association) poda\u0142o \u015bredni\u0105 stop\u0119 procentow\u0105 w wysoko\u015bci 7,49% dla 30-letniego kredytu hipotecznego o sta\u0142ym oprocentowaniu. Dane te dotycz\u0105 nowych kredyt\u00f3w, a nie koszt\u00f3w istniej\u0105cych kredyt\u00f3w o sta\u0142ym oprocentowaniu.<\/span><\/p><p><span>W Szwajcarii sytuacja wygl\u0105da inaczej. Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) utrzyma\u0142 we wrze\u015bniu stop\u0119 referencyjn\u0105 na poziomie 0%, zachowuj\u0105c warunki monetarne sprzyjaj\u0105ce finansowaniu rynku nieruchomo\u015bci w kraju. W rezultacie szwajcarscy inwestorzy unikn\u0119li w znacznej mierze bezpo\u015bredniej presji, z jak\u0105 borykaj\u0105 si\u0119 kredytobiorcy na rynkach o znacznie wy\u017cszych stopach procentowych.<\/span><\/p><p><span>Wp\u0142yw koszt\u00f3w kredytu wykracza jednak poza roczne odsetki. Stopy finansowania wp\u0142ywaj\u0105 na ceny, jakie inwestorzy s\u0105 w stanie zap\u0142aci\u0107, stopy zwrotu, jakich oczekuj\u0105 od nieruchomo\u015bci na wynajem, oraz warunki oferowane przez banki w momencie zapadalno\u015bci istniej\u0105cych kredyt\u00f3w. Dla rodzin, kt\u00f3rych portfel nieruchomo\u015bci stanowi znaczn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 maj\u0105tku, te kalkulacje mog\u0105 zadecydowa\u0107 o tym, czy dana nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119dzie nadal przynosi\u0107 atrakcyjny doch\u00f3d, czy te\u017c b\u0119dzie wymaga\u0142a dodatkowego kapita\u0142u.<\/span><\/p><h2><span>Jak wy\u017csze stopy procentowe wp\u0142ywaj\u0105 na rentowno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci<\/span><\/h2><p><span>Inwestorzy na rynku nieruchomo\u015bci zazwyczaj czerpi\u0105 zyski z dw\u00f3ch \u017ar\u00f3de\u0142: dochod\u00f3w generowanych przez budynek oraz zmian jego warto\u015bci rynkowej. Zaci\u0105gni\u0119cie kredytu mo\u017ce zwi\u0119kszy\u0107 stop\u0119 zwrotu z zainwestowanego kapita\u0142u w\u0142asnego, pod warunkiem \u017ce dochody i wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci przewy\u017cszaj\u0105 koszty finansowania.<\/span><\/p><p><span>Kalkulacja staje si\u0119 mniej korzystna, gdy koszty zad\u0142u\u017cenia rosn\u0105 bez odpowiedniego wzrostu dochod\u00f3w z wynajmu. Nieruchomo\u015b\u0107 generuj\u0105ca 300\u2019000 CHF rocznego dochodu operacyjnego netto, przed uwzgl\u0119dnieniem koszt\u00f3w finansowania i podatk\u00f3w, mo\u017ce by\u0107 obci\u0105\u017cona kredytem hipotecznym w wysoko\u015bci 5 mln CHF. Przy stopie procentowej wynosz\u0105cej 1,5% roczne koszty odsetkowe wynosz\u0105 75 000 CHF, co pozostawia 225 000 CHF przed sp\u0142at\u0105 kapita\u0142u i podatkiem. Przy stopie 3% koszty odsetkowe podwajaj\u0105 si\u0119 do 150\u2019000 CHF, zmniejszaj\u0105c pozosta\u0142y przep\u0142yw \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych do 150\u2019000 CHF.<\/span><\/p><p><strong><span>Przyk\u0142adowe por\u00f3wnanie opcji finansowania<\/span><\/strong><\/p><p><span>W przypadku nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej kredytem hipotecznym w wysoko\u015bci 5 mln CHF i generuj\u0105cej roczny doch\u00f3d operacyjny netto w wysoko\u015bci 300 000 CHF:<\/span><\/p><ul data-spread=\"false\"><li><p><span>Przy oprocentowaniu 1,51 TP3T: roczne koszty finansowania wynosz\u0105 75 000 CHF, co pozostawia kwot\u0119 225 000 CHF przed sp\u0142at\u0105 kapita\u0142u i opodatkowaniem.<\/span><\/p><\/li><li><p><span>Odsetki wed\u0142ug stawki 3%: Roczne koszty finansowania wzros\u0142y do 150 000 CHF, co pozostawia kwot\u0119 150 000 CHF przed sp\u0142at\u0105 kapita\u0142u i opodatkowaniem.<\/span><\/p><\/li><\/ul><p><span>Wzrost ten powoduje zmniejszenie rocznego przep\u0142ywu \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych z nieruchomo\u015bci o jedn\u0105 trzeci\u0105. Mo\u017ce to r\u00f3wnie\u017c wp\u0142yn\u0105\u0107 na jej wycen\u0119, je\u015bli potencjalni nabywcy b\u0119d\u0105 domaga\u0107 si\u0119 wy\u017cszych st\u00f3p zwrotu z wynajmu w celu zrekompensowania wy\u017cszych koszt\u00f3w finansowania.<\/span><\/p><p><span>Szwajcarscy inwestorzy mieli ju\u017c okazj\u0119 przekona\u0107 si\u0119, jak r\u00f3\u017cnie rynki nieruchomo\u015bci mog\u0105 reagowa\u0107 na zmian\u0119 warunk\u00f3w finansowania. W swoim <\/span><em><span>Perspektywy rynku nieruchomo\u015bci 2026<\/span><\/em><span>, UBS por\u00f3wna\u0142 zdywersyfikowane portfele nieruchomo\u015bci finansowane zad\u0142u\u017ceniem w wysoko\u015bci 66%. W latach 2020\u20132022 portfele te wygenerowa\u0142y \u015bredni roczny zwrot z kapita\u0142u w\u0142asnego na poziomie 15% w Szwajcarii i 17% w Niemczech. W latach 2023\u20132024 niemiecki portfel lewarowany odnotowa\u0142 zysk w uj\u0119ciu rocznym na poziomie \u221215%, podczas gdy portfel szwajcarski nadal generowa\u0142 dodatni zysk w wysoko\u015bci 5%. Analiza uwzgl\u0119dnia\u0142a zmiany warto\u015bci nieruchomo\u015bci, ale nie uwzgl\u0119dnia\u0142a podatk\u00f3w ani waha\u0144 kurs\u00f3w walut.<\/span><\/p><p><span>Po\u017cyczki <\/span><span>powi\u0119ksza <\/span><span>zyski <\/span><span>oraz <\/span><span>straty: <\/span><span>nawet <\/span><span>a <\/span><span>skromny <\/span><span>zmiana <\/span><span>w <\/span><span>a <\/span><span>nieruchomo\u015bci <\/span><span>warto\u015b\u0107 <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>maj\u0105 <\/span><span>a <\/span><span>bardzo <\/span><span>wi\u0119kszy <\/span><span>efekt <\/span><span>na <\/span><span>ten <\/span><span>w\u0142a\u015bciciela <\/span><span>kapita\u0142 w\u0142asny, <\/span><span>zw\u0142aszcza <\/span><span>gdy <\/span><span>zad\u0142u\u017cenie <\/span><span>finanse <\/span><span>najbardziej <\/span><span>z <\/span><span>ten <\/span><span>zakup.<\/span><\/p><h2><span>Niskie stopy procentowe w Szwajcarii zapewniaj\u0105 ochron\u0119, ale nie daj\u0105 ca\u0142kowitej pewno\u015bci<\/span><\/h2><p><span>Szwajcarski rynek inwestycji mieszkaniowych nadal przyci\u0105ga kapita\u0142, poniewa\u017c niskie koszty kredytu i ograniczona poda\u017c mieszka\u0144 sprzyjaj\u0105 popytowi. W lipcu bank UBS poinformowa\u0142, \u017ce ceny transakcyjne istniej\u0105cych budynk\u00f3w mieszkalnych wzros\u0142y w 2025 r. o oko\u0142o 6% i prognozowa\u0142 dalszy wzrost o oko\u0142o 3% w 2026 r.<\/span><\/p><p><span>Prognozowano r\u00f3wnie\u017c wzrost przychod\u00f3w z wynajmu, cho\u0107 w tempie wolniejszym ni\u017c w poprzednich latach. UBS spodziewa\u0142 si\u0119, \u017ce w 2026 r. \u015brednie czynsze w ramach istniej\u0105cych um\u00f3w najmu wzrosn\u0105 o oko\u0142o 1%, a czynsze ofertowe \u2013 o oko\u0142o 2%.<\/span><\/p><p><span>Dane te stanowi\u0105 pewne pocieszenie dla w\u0142a\u015bcicieli ugruntowanych portfeli nieruchomo\u015bci mieszkaniowych. Wzrost czynsz\u00f3w r\u00f3\u017cni si\u0119 jednak znacznie w zale\u017cno\u015bci od lokalizacji i segmentu rynku. UBS odnotowa\u0142, \u017ce w drugim kwartale 2026 r. oferowane czynsze za drogie mieszkania w najwi\u0119kszych miastach Szwajcarii spad\u0142y ju\u017c o 1,4% w uj\u0119ciu rok do roku, mimo \u017ce popyt na bardziej przyst\u0119pne cenowo mieszkania pozostawa\u0142 silny.<\/span><\/p><p><span>Starsze budynki komercyjne borykaj\u0105 si\u0119 z r\u00f3\u017cnymi wyzwaniami. Firmy poszukuj\u0105ce nowoczesnych biur w centrum miasta sta\u0142y si\u0119 bardziej wybredne, podczas gdy popyt na nieruchomo\u015bci trudniej dost\u0119pne lub starzej\u0105ce si\u0119 pozostaje na niskim poziomie. UBS przewidywa\u0142, \u017ce w 2026 r. wska\u017anik dost\u0119pno\u015bci powierzchni biurowej w Szwajcarii wzro\u015bnie z 5,51 TP3T do 6,01 TP3T.<\/span><\/p><p><span>Nieruchomo\u015b\u0107 <\/span><span>w\u0142a\u015bciciele <\/span><span>potrzeba <\/span><span>niezawodny <\/span><span>wynajem <\/span><span>doch\u00f3d <\/span><span>do <\/span><span>ok\u0142adka <\/span><span>ich <\/span><span>po\u017cyczanie <\/span><span>koszty. <\/span><span>Te <\/span><span>kto <\/span><span>zachowa\u0107 <\/span><span>oferty pracy <\/span><span>niski, <\/span><span>zachowa\u0107 <\/span><span>niezawodny <\/span><span>najemcy <\/span><span>oraz <\/span><span>kontrola <\/span><span>konserwacja <\/span><span>wydatki <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>us\u0142uga <\/span><span>ich <\/span><span>zad\u0142u\u017cenie <\/span><span>wi\u0119cej <\/span><span>z \u0142atwo\u015bci\u0105 <\/span><span>ni\u017c <\/span><span>w\u0142a\u015bciciele <\/span><span>zwr\u00f3cony w stron\u0119 <\/span><span>cz\u0119sty <\/span><span>remonty <\/span><span>lub <\/span><span>d\u0142ugotrwa\u0142y <\/span><span>okresy <\/span><span>bez <\/span><span>najemcy.<\/span><\/p><h2><span>Refinansowanie mo\u017ce ujawni\u0107 ryzyka, kt\u00f3re wcze\u015bniej pozostawa\u0142y ukryte<\/span><\/h2><p><span>Wielu w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci ustala sta\u0142e oprocentowanie kredytu hipotecznego na kilka lat, co pozwala im przewidzie\u0107 koszty finansowania w ca\u0142ym uzgodnionym okresie. Ryzyko staje si\u0119 bardziej namacalne po wyga\u015bni\u0119ciu tych um\u00f3w. Rodzina, kt\u00f3ra zapewni\u0142a sobie d\u0142ugoterminowe finansowanie w okresie wyj\u0105tkowo niskich st\u00f3p procentowych, mo\u017ce stan\u0105\u0107 przed konieczno\u015bci\u0105 dokonania innych kalkulacji finansowych w momencie odnowienia kredytu hipotecznego. Oprocentowanie dost\u0119pne w tym momencie b\u0119dzie zale\u017ca\u0142o od aktualnych warunk\u00f3w rynkowych, nieruchomo\u015bci oferowanej jako zabezpieczenie, sytuacji finansowej kredytobiorcy oraz oceny ryzyka przeprowadzonej przez kredytodawc\u0119.<\/span><\/p><p><span>Banki sprawdzaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c, czy aktywa bazowe s\u0105 w stanie pokry\u0107 zad\u0142u\u017cenie w mniej korzystnych warunkach. W maju 2025 r. Szwajcarski Urz\u0105d Nadzoru Rynk\u00f3w Finansowych (FINMA) opublikowa\u0142 wytyczne dotycz\u0105ce ryzyka zwi\u0105zanego z nieruchomo\u015bciami i kredytami hipotecznymi. W przypadku nieruchomo\u015bci przynosz\u0105cych doch\u00f3d jako przyk\u0142ad zr\u00f3wnowa\u017conej oceny zdolno\u015bci kredytowej wskazano stresow\u0105 stop\u0119 procentow\u0105 5% wraz z kosztami utrzymania odzwierciedlaj\u0105cymi wiek i stan nieruchomo\u015bci. Zgodnie z przedstawionym podej\u015bciem stresowe wydatki s\u0105 por\u00f3wnywane z zr\u00f3wnowa\u017conym dochodem netto z wynajmu. Warto\u015b\u0107 5% stanowi nadzorcze za\u0142o\u017cenie warunk\u00f3w skrajnych, a nie prognoz\u0119 ani aktualn\u0105 rynkow\u0105 stop\u0119 procentow\u0105 kredytu hipotecznego.<\/span><\/p><p><span>W przypadku w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci warto przeprowadzi\u0107 podobn\u0105 kalkulacj\u0119 przed rozpocz\u0119ciem negocjacji dotycz\u0105cych refinansowania. Nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce bez problemu pokrywa\u0107 rzeczywiste odsetki, a mimo to nie spe\u0142nia\u0107 wymaga\u0144 kredytodawcy dotycz\u0105cych jej d\u0142ugoterminowej zdolno\u015bci do obs\u0142ugi zad\u0142u\u017cenia.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Spadanie <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>wyceny <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>ponadto <\/span><span>umie\u015bci\u0107 <\/span><span>ci\u015bnienie <\/span><span>na <\/span><span>kredytobiorcy. <\/span><span>Je\u015bli <\/span><span>a <\/span><span>bank <\/span><span>obni\u017ca <\/span><span>jego <\/span><span>wycena, <\/span><span>ten <\/span><span>wybitny <\/span><span>kredyt hipoteczny <\/span><span>konta <\/span><span>dla <\/span><span>a <\/span><span>wi\u0119kszy <\/span><span>udost\u0119pnij <\/span><span>z <\/span><span>ten <\/span><span>nieruchomo\u015bci <\/span><span>warto\u015b\u0107. <\/span><span>W zale\u017cno\u015bci od <\/span><span>na <\/span><span>ten <\/span><span>po\u017cyczka <\/span><span>warunki, <\/span><span>ten <\/span><span>kredytodawca <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>popyt <\/span><span>dodatkowe <\/span><span>kapita\u0142 w\u0142asny, <\/span><span>szybciej <\/span><span>sp\u0142ata <\/span><span>lub <\/span><span>wi\u0119cej <\/span><span>zabezpieczenie. <\/span><span>Rodziny <\/span><span>posiadanie <\/span><span>kilka <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015bci <\/span><span>przez <\/span><span>jeden <\/span><span>firma, <\/span><span>lub <\/span><span>zobowi\u0105zanie <\/span><span>inne <\/span><span>finansowy <\/span><span>aktywa <\/span><span>jako <\/span><span>bezpiecze\u0144stwo, <\/span><span>twarz <\/span><span>wi\u0119kszy <\/span><span>ekspozycja <\/span><span>je\u015bli <\/span><span>problemy <\/span><span>z <\/span><span>jeden <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>wp\u0142ywa\u0107 na <\/span><span>ich <\/span><span>szerszy <\/span><span>portfolio.<\/span><\/p><h2><span>Wyceny nieruchomo\u015bci zale\u017c\u0105 od tego, ile nabywcy s\u0105 sk\u0142onni zap\u0142aci\u0107<\/span><\/h2><p><span>Inwestorzy <\/span><span>warto\u015b\u0107 <\/span><span>a <\/span><span>budynek <\/span><span>na <\/span><span>wi\u0119cej <\/span><span>ni\u017c <\/span><span>jego <\/span><span>lokalizacja, <\/span><span>fizyczny <\/span><span>warunek <\/span><span>oraz <\/span><span>wynajem <\/span><span>doch\u00f3d. <\/span><span>Oni <\/span><span>ponadto <\/span><span>por\u00f3wna\u0107 <\/span><span>ten <\/span><span>doch\u00f3d <\/span><span>to <\/span><span>wytwarza <\/span><span>z <\/span><span>ten <\/span><span>zwroty <\/span><span>dost\u0119pne <\/span><span>z <\/span><span>obligacje <\/span><span>oraz <\/span><span>inne <\/span><span>inwestycje. Gdy koszt finansowania wzrasta lub inwestorzy domagaj\u0105 si\u0119 wy\u017cszych st\u00f3p zwrotu, cena, jak\u0105 s\u0105 gotowi zap\u0142aci\u0107 za nieruchomo\u015b\u0107, mo\u017ce spa\u015b\u0107, nawet je\u015bli doch\u00f3d z wynajmu pozostaje na niezmienionym poziomie. Przyk\u0142adowa nieruchomo\u015b\u0107 generuj\u0105ca 200\u2019000 CHF rocznego dochodu operacyjnego netto by\u0142aby warta 5 milion\u00f3w CHF przy stopie kapitalizacji 4%. Przy stopie kapitalizacji wynosz\u0105cej 5% ten sam doch\u00f3d uzasadnia\u0142by wycen\u0119 na poziomie 4 mln CHF.<\/span><span>&nbsp;To <\/span><span>obliczenie <\/span><span>zastosowania <\/span><span>bez zmian <\/span><span>doch\u00f3d <\/span><span>oraz <\/span><span>a <\/span><span>proste <\/span><span>kapitalizacja dochod\u00f3w <\/span><span>metoda. <\/span><span>Rzeczywisty <\/span><span>wyceny <\/span><span>w\u0142\u0105czy\u0107 <\/span><span>ponadto <\/span><span>za\u0142o\u017cenia, <\/span><span>w tym <\/span><span>przysz\u0142o\u015b\u0107 <\/span><span>wynajem <\/span><span>wzrost, <\/span><span>oferty pracy, <\/span><span>kapita\u0142 <\/span><span>wydatki <\/span><span>oraz <\/span><span>lokalny <\/span><span>transakcja <\/span><span>dowody.<\/span><\/p><p><span>Po\u017cyczki <\/span><span>powi\u0119ksza <\/span><span>ten <\/span><span>efekt <\/span><span>z <\/span><span>spadaj\u0105cy <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>warto\u015bci. <\/span><span>Je\u015bli <\/span><span>a <\/span><span>inwestor <\/span><span>pocz\u0105tkowo <\/span><span>zakupiony <\/span><span>ten <\/span><span>CHF <\/span><span>5 <\/span><span>milion <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>z <\/span><span>CHF <\/span><span>3 <\/span><span>milion <\/span><span>z <\/span><span>zad\u0142u\u017cenie, <\/span><span>a <\/span><span>redukcja <\/span><span>w <\/span><span>jego <\/span><span>szacowane <\/span><span>warto\u015b\u0107 <\/span><span>do <\/span><span>CHF <\/span><span>4 <\/span><span>milion <\/span><span>by\u0142oby <\/span><span>wyj\u015b\u0107 <\/span><span>po prostu <\/span><span>CHF <\/span><span>1 <\/span><span>milion <\/span><span>z <\/span><span>kapita\u0142 w\u0142asny, <\/span><span>w por\u00f3wnaniu z <\/span><span>z <\/span><span>CHF <\/span><span>2 <\/span><span>milion <\/span><span>pierwotnie. <\/span><span>Ten <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>by\u0142oby <\/span><span>maj\u0105 <\/span><span>zagubiony <\/span><span>20% <\/span><span>z <\/span><span>jego <\/span><span>warto\u015b\u0107, <\/span><span>ale <\/span><span>ten <\/span><span>w\u0142a\u015bciciela <\/span><span>kapita\u0142 w\u0142asny <\/span><span>by\u0142oby <\/span><span>maj\u0105 <\/span><span>upad\u0142y <\/span><span>autor: <\/span><span>50%, <\/span><span>przedtem <\/span><span>transakcja <\/span><span>koszty <\/span><span>lub <\/span><span>inne <\/span><span>korekty.<\/span><\/p><p><span>szwajcarski <\/span><span>organy regulacyjne <\/span><span>maj\u0105 <\/span><span>wielokrotnie <\/span><span>ostrzeg\u0142 <\/span><span>\u017ce <\/span><span>spadaj\u0105cy <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>warto\u015bci <\/span><span>m\u00f3g\u0142by <\/span><span>wyj\u015b\u0107 <\/span><span>bardzo <\/span><span>zad\u0142u\u017cony <\/span><span>kredytobiorcy <\/span><span>ujawnione.<\/span><span>&nbsp;W wytycznych FINMA z 2025 r. zaznaczono, \u017ce finansowanie nieruchomo\u015bci przynosz\u0105cych doch\u00f3d wi\u0105\u017ce si\u0119 z wi\u0119kszym ryzykiem ni\u017c udzielanie kredyt\u00f3w na mieszkania zajmowane przez w\u0142a\u015bcicieli, zw\u0142aszcza w przypadku budynk\u00f3w komercyjnych. Zalecono, aby banki zasadniczo utrzymywa\u0142y limity wska\u017anika warto\u015bci kredytu do warto\u015bci nieruchomo\u015bci (LTV) dla nieruchomo\u015bci inwestycyjnych, w tym przeznaczonych na wynajem, na poziomie nieprzekraczaj\u0105cym 75%, a w stosownych przypadkach stosowa\u0142y bardziej rygorystyczne warunki. Nawet <\/span><span>a <\/span><span>du\u017cy <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>portfolio <\/span><span>z <\/span><span>sta\u0142y <\/span><span>wynajem <\/span><span>doch\u00f3d <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>wyj\u015b\u0107 <\/span><span>jego <\/span><span>w\u0142a\u015bciciele <\/span><span>z <\/span><span>mniej <\/span><span>finansowy <\/span><span>elastyczno\u015b\u0107 <\/span><span>ni\u017c <\/span><span>jego <\/span><span>rynek <\/span><span>warto\u015b\u0107 <\/span><span>jak wynika z tego.<\/span><\/p><h2><span>Decyzja o utrzymaniu, sprzeda\u017cy lub zmniejszeniu zad\u0142u\u017cenia<\/span><\/h2><p><span>Wy\u017csze koszty finansowania nie sprawiaj\u0105 automatycznie, \u017ce posiadanie nieruchomo\u015bci staje si\u0119 nieatrakcyjne. Rodziny o niskim zad\u0142u\u017ceniu, d\u0142ugoterminowi najemcy oraz osoby dysponuj\u0105ce wystarczaj\u0105cymi rezerwami got\u00f3wkowymi mog\u0105 by\u0107 w dobrej sytuacji, by utrzyma\u0107 swoje nieruchomo\u015bci, zw\u0142aszcza je\u015bli spodziewaj\u0105 si\u0119, \u017ce dochody z wynajmu b\u0119d\u0105 z czasem ros\u0142y.<\/span><\/p><p><span>W\u0142a\u015bciciele posiadaj\u0105cy znaczne zad\u0142u\u017cenie zbli\u017caj\u0105ce si\u0119 do terminu wymagalno\u015bci stoj\u0105 przed bardziej pilnymi decyzjami. Zmniejszenie zad\u0142u\u017cenia mo\u017ce obni\u017cy\u0107 koszty odsetkowe i wzmocni\u0107 pozycj\u0119 finansow\u0105 sp\u00f3\u0142ki zarz\u0105dzaj\u0105cej nieruchomo\u015bciami, cho\u0107 wymaga to kapita\u0142u, kt\u00f3ry w innym przypadku m\u00f3g\u0142by pozosta\u0107 zainwestowany gdzie indziej. Sprzeda\u017c budynku przynosz\u0105cego s\u0142abe wyniki pozwala uwolni\u0107 \u015brodki finansowe i zmniejszy\u0107 przysz\u0142e zobowi\u0105zania, jednak wysoko\u015b\u0107 wp\u0142yw\u00f3w zale\u017cy od aktualnych wycen rynkowych, koszt\u00f3w transakcji oraz obowi\u0105zuj\u0105cych przepis\u00f3w podatkowych.<\/span><\/p><p><span>Refinansowanie wi\u0105\u017ce si\u0119 r\u00f3wnie\u017c z podj\u0119ciem decyzji dotycz\u0105cych struktury st\u00f3p procentowych. Kredyt hipoteczny o d\u0142u\u017cszym okresie sta\u0142ego oprocentowania zapewnia wi\u0119ksz\u0105 pewno\u015b\u0107 co do przysz\u0142ych rat, podczas gdy kr\u00f3tsze okresy zobowi\u0105za\u0144 lub umowy o oprocentowaniu zmiennym nara\u017caj\u0105 kredytobiorc\u00f3w w wi\u0119kszym stopniu na zmiany st\u00f3p rynkowych. Wzgl\u0119dny koszt zale\u017cy od warunk\u00f3w dost\u0119pnych w momencie podejmowania decyzji.<\/span><\/p><p><span>Zamo\u017cni <\/span><span>rodziny <\/span><span>posiadanie <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015bci <\/span><span>w <\/span><span>kilka <\/span><span>kraje <\/span><span>trzeba <\/span><span>ponadto <\/span><span>rozwa\u017cy\u0107 <\/span><span>ich <\/span><span>ekspozycja <\/span><span>do <\/span><span>waluta <\/span><span>ruchy <\/span><span>gdy <\/span><span>tworzenie <\/span><span>te <\/span><span>decyzje.&nbsp;<\/span><span>Inwestor posiadaj\u0105cy maj\u0105tek w frankach szwajcarskich, kt\u00f3ry jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci w Niemczech, uzyskuje dochody z wynajmu i sp\u0142aca lokalne zobowi\u0105zania kredytowe w euro. Sprzeda\u017c lub podzia\u0142 maj\u0105tku mo\u017ce powodowa\u0107 wahania kursowe w momencie przeliczenia wp\u0142yw\u00f3w na franki. Finansowanie aktyw\u00f3w i zobowi\u0105za\u0144 w tej samej walucie mo\u017ce cz\u0119\u015bciowo ograniczy\u0107 t\u0119 ekspozycj\u0119, cho\u0107 nie eliminuje ryzyka dla skonsolidowanego maj\u0105tku rodziny wyra\u017conego w CHF.<\/span><\/p><p><span>R\u00f3wnie\u017c przepisy podatkowe, struktury kredyt\u00f3w hipotecznych i regulacje dotycz\u0105ce wynajmu r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od jurysdykcji. Rozwi\u0105zanie finansowe, kt\u00f3re sprawdza si\u0119 w przypadku szwajcarskiego budynku mieszkalnego, mo\u017ce nie by\u0107 odpowiednie dla niemieckiej nieruchomo\u015bci biurowej lub inwestycji komercyjnej w Stanach Zjednoczonych.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>W\u0142a\u015bciciele <\/span><span>powinno <\/span><span>w zwi\u0105zku z tym <\/span><span>recenzja <\/span><span>ka\u017cdy <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>pojedynczo <\/span><span>przedtem <\/span><span>podejmowanie decyzji <\/span><span>jak <\/span><span>bardzo <\/span><span>zad\u0142u\u017cenie <\/span><span>do <\/span><span>zachowa\u0107 <\/span><span>w poprzek <\/span><span>ten <\/span><span>rodzina <\/span><span>saldo <\/span><span>arkusz.<\/span><\/p><h2><span>Maj\u0105tek w ramach szerszego bilansu rodzinnego<\/span><\/h2><p><span>Bezpo\u015brednie inwestycje w nieruchomo\u015bci zajmuj\u0105 szczeg\u00f3lne miejsce w portfelach zamo\u017cnych rodzin. Mog\u0105 one generowa\u0107 sta\u0142y doch\u00f3d, stanowi\u0107 aktywa, kt\u00f3re mo\u017cna przekazywa\u0107 z pokolenia na pokolenie, oraz zapewnia\u0107 wi\u0119ksz\u0105 kontrol\u0119 nad decyzjami inwestycyjnymi ni\u017c wiele zbiorowych produkt\u00f3w finansowych. Wymagaj\u0105 one r\u00f3wnie\u017c znacznego kapita\u0142u, cz\u0119sto wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z zaci\u0105gni\u0119ciem znacznych kredyt\u00f3w i nie mo\u017cna ich sprzeda\u0107 tak \u0142atwo, jak papiery warto\u015bciowe notowane na gie\u0142dzie.<\/span><\/p><p><span>Cechy te nabieraj\u0105 wi\u0119kszego znaczenia, gdy nieruchomo\u015bci stanowi\u0105 znaczn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 maj\u0105tku rodziny. Kilka budynk\u00f3w w r\u00f3\u017cnych miastach mo\u017ce zapewni\u0107 dywersyfikacj\u0119 geograficzn\u0105, ale nadal mog\u0105 one by\u0107 nara\u017cone na te same czynniki, takie jak warunki finansowania, koszty budowy czy spadek warto\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p><p><span>Rodziny mog\u0105 r\u00f3wnie\u017c posiada\u0107 nieruchomo\u015bci po\u015brednio poprzez notowane na gie\u0142dzie sp\u00f3\u0142ki nieruchomo\u015bciowe i fundusze inwestycyjne. Inwestycje te charakteryzuj\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cnym stopniem p\u0142ynno\u015bci i dywersyfikacji, cho\u0107 ceny rynkowe mog\u0105 ulega\u0107 zmianom niezale\u017cnie od wykazanych wycen nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cych ich podstaw\u0119.<\/span><\/p><p><span>UBS zwr\u00f3ci\u0142 uwag\u0119 na t\u0119 kwesti\u0119 wyceny w swoim raporcie dotycz\u0105cym rynku nieruchomo\u015bci z 2026 roku. Pod koniec lutego szwajcarskie fundusze nieruchomo\u015bciowe notowane na gie\u0142dzie osi\u0105ga\u0142y \u015bredni\u0105 premi\u0119 w wysoko\u015bci 39% w stosunku do zg\u0142oszonej warto\u015bci aktyw\u00f3w netto, podczas gdy odpowiednia premia dla notowanych na gie\u0142dzie sp\u00f3\u0142ek nieruchomo\u015bciowych wynosi\u0142a prawie 50%. Stopy dywidendy wynosi\u0142y zaledwie nieco powy\u017cej 2%.<\/span><\/p><p><span>Inwestorzy nabywaj\u0105cy te papiery warto\u015bciowe p\u0142acili zatem znacznie wi\u0119cej ni\u017c podawane warto\u015bci aktyw\u00f3w netto. Ich p\u00f3\u017aniejsze zyski zale\u017ca\u0142yby nie tylko od dochod\u00f3w z nieruchomo\u015bci i ich wycen, ale tak\u017ce od tego, czy te premie rynkowe utrzyma\u0142yby si\u0119.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Rodziny <\/span><span>przegl\u0105danie <\/span><span>ich <\/span><span>inwestycje <\/span><span>powinno <\/span><span>por\u00f3wna\u0107 <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>zwroty <\/span><span>z <\/span><span>te <\/span><span>dost\u0119pne <\/span><span>z <\/span><span>p\u0142ynny <\/span><span>aktywa, <\/span><span>podczas gdy <\/span><span>umo\u017cliwiaj\u0105c <\/span><span>dla <\/span><span>przysz\u0142o\u015b\u0107 <\/span><span>rozdzia\u0142y, <\/span><span>remonty <\/span><span>oraz <\/span><span>refinansowanie <\/span><span>koszty. <\/span><span>Nawet <\/span><span>a <\/span><span>rentowny <\/span><span>d\u0142ugoterminowy <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015b\u0107 <\/span><span>inwestycja <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>remis <\/span><span>w g\u00f3r\u0119 <\/span><span>wi\u0119cej <\/span><span>kapita\u0142 <\/span><span>ni\u017c <\/span><span>a <\/span><span>rodzina <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>sta\u0107 si\u0119 na <\/span><span>do <\/span><span>maj\u0105 <\/span><span>na zewn\u0105trz <\/span><span>z <\/span><span>zasi\u0119g.<\/span><\/p><div><span><br><\/span><\/div><div><span><b>Test warunk\u00f3w skrajnych portfela nieruchomo\u015bci<strong>: F<\/strong><\/b><\/span><strong><span>Pi\u0119\u0107 danych, o kt\u00f3re warto poprosi\u0107 swojego doradc\u0119<\/span><\/strong><\/div><p><span>Rodziny posiadaj\u0105ce znaczny maj\u0105tek nieruchomo\u015bciowy powinny poprosi\u0107 swojego zarz\u0105dc\u0119 nieruchomo\u015bci, doradc\u0119 bankowego lub biuro rodzinne o przygotowanie zbiorczego przegl\u0105du opartego na pi\u0119ciu wska\u017anikach finansowych.<\/span><\/p><p><strong><span>1. Zad\u0142u\u017cenie, kt\u00f3rego termin sp\u0142aty przypada w ci\u0105gu najbli\u017cszych pi\u0119ciu lat<\/span><\/strong><\/p><p><span>Prosz\u0119 o przes\u0142anie zestawienia zawieraj\u0105cego saldo pozosta\u0142ej do sp\u0142aty po\u017cyczki, aktualn\u0105 stop\u0119 procentow\u0105 oraz dat\u0119 refinansowania dla ka\u017cdej nieruchomo\u015bci. Prosz\u0119 uwzgl\u0119dni\u0107 w nim po\u017cyczki o zmiennym oprocentowaniu oraz wszelkie wi\u0119ksze sp\u0142aty kapita\u0142u wymagalne w terminie zapadalno\u015bci.<\/span><\/p><p><strong><span>2. Przychody netto z wynajmu po odliczeniu koszt\u00f3w operacyjnych<\/span><\/strong><\/p><p><span>Por\u00f3wnaj faktycznie uzyskane czynsze z kosztami konserwacji, zarz\u0105dzania, ubezpieczenia, kosztami zwi\u0105zanymi z pustostanami oraz innymi kosztami operacyjnymi. Zidentyfikuj budynki, w kt\u00f3rych planowane remonty lub wygasaj\u0105ce umowy najmu mog\u0105 spowodowa\u0107 spadek przychod\u00f3w.<\/span><\/p><p><strong><span>3. Wska\u017anik pokrycia obs\u0142ugi zad\u0142u\u017cenia<\/span><\/strong><\/p><p><span>Nale\u017cy podzieli\u0107 doch\u00f3d operacyjny netto przez roczne odsetki i planowane sp\u0142aty kapita\u0142u. Wska\u017anik poni\u017cej 1 oznacza, \u017ce doch\u00f3d operacyjny nieruchomo\u015bci nie pokrywa w pe\u0142ni planowanej obs\u0142ugi zad\u0142u\u017cenia. Nale\u017cy sprawdzi\u0107 wynik przy wy\u017cszych stopach refinansowania i ni\u017cszych dochodach z wynajmu.<\/span><\/p><p><strong><span>4. Aktualny wska\u017anik warto\u015bci kredytu do warto\u015bci nieruchomo\u015bci<\/span><\/strong><\/p><p><span>Por\u00f3wnaj zad\u0142u\u017cenie pozostaj\u0105ce do sp\u0142aty z aktualn\u0105, uzasadnion\u0105 wycen\u0105 nieruchomo\u015bci. Zapytaj, jak zmieni\u0142by si\u0119 ten wska\u017anik, gdyby warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci spad\u0142a o 10% lub 20%, oraz czy mog\u0142oby to wp\u0142yn\u0105\u0107 na warunki refinansowania lub wymagania dotycz\u0105ce zabezpieczenia.<\/span><\/p><p><strong><span>5. \u015arodki pieni\u0119\u017cne niezb\u0119dne w trudnych warunkach<\/span><\/strong><\/p><p><span>Oblicz, ile dodatkowego kapita\u0142u mo\u017ce potrzebowa\u0107 rodzina, je\u015bli kilka kredyt\u00f3w hipotecznych zostanie refinansowanych po wy\u017cszych stopach procentowych, a jednocze\u015bnie wzro\u015bnie liczba pustostan\u00f3w, koszt\u00f3w remont\u00f3w lub nak\u0142ad\u00f3w inwestycyjnych. Sprawd\u017a, czy niezb\u0119dne \u015brodki s\u0105 dost\u0119pne bez konieczno\u015bci sprzeda\u017cy innych inwestycji.<\/span><\/p><p><span>Rodziny <\/span><span>powinno <\/span><span>nast\u0119pnie <\/span><span>zidentyfikowa\u0107 <\/span><span>kt\u00f3ry <\/span><span>w\u0142a\u015bciwo\u015bci <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>ok\u0142adka <\/span><span>ich <\/span><span>koszty <\/span><span>pod <\/span><span>trudny <\/span><span>warunki, <\/span><span>kt\u00f3ry <\/span><span>mo\u017ce <\/span><span>wymaga\u0107 <\/span><span>dodatkowe <\/span><span>kapita\u0142 w\u0142asny <\/span><span>oraz <\/span><span>kt\u00f3ry <\/span><span>potrzeba <\/span><span>refinansowanie <\/span><span>dyskusje <\/span><span>przedtem <\/span><span>ich <\/span><span>aktualny <\/span><span>po\u017cyczka <\/span><span>umowy <\/span><span>wygasn\u0105\u0107.<\/span><\/p><br>\n\n<!-- rotharia-related -->\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warto przeczyta\u0107<\/h2>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/kto-kupuje-zloto\/\">Kto kupuje z\u0142oto?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/firmy-z-branzy-sztucznej-inteligencji-staja-sie-glownymi-kredytobiorcami-co-to-oznacza-dla-inwestorow-obligacyjnych\/\">Firmy z bran\u017cy sztucznej inteligencji staj\u0105 si\u0119 g\u0142\u00f3wnymi kredytobiorcami. Co to oznacza dla inwestor\u00f3w obligacyjnych?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/alokacja-aktywow-w-2026-r-wymaga-rownowagi-i-elastycznosci\/\">Jak powinien teraz wygl\u0105da\u0107 portfel wieloaktywowy?<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Finansowanie nieruchomo\u015bci w Szwajcarii pozostaje stosunkowo przyst\u0119pne, jednak rosn\u0105ce koszty kredyt\u00f3w za granic\u0105 maj\u0105 wp\u0142yw na stopy zwrotu. Analizujemy dochody z wynajmu, wyceny oraz refinansowanie, przeprowadzaj\u0105c pi\u0119ciopunktowy test warunk\u00f3w skrajnych dla portfela.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":1412,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"colormag_page_container_layout":"default_layout","colormag_page_sidebar_layout":"default_layout","footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-1413","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-multi-asset-allocation"],"magazineBlocksPostFeaturedMedia":{"thumbnail":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-150x150.png","medium":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png","medium_large":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-768x512.png","large":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1024x683.png","1536x1536":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","2048x2048":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","trp-custom-language-flag":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-18x12.png","colormag-highlighted-post":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-392x272.png","colormag-featured-post-medium":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-390x205.png","colormag-featured-post-small":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-130x90.png","colormag-featured-image":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-800x445.png","colormag-default-news":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-150x150.png","colormag-featured-image-large":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1200x600.png"},"magazineBlocksPostAuthor":{"name":"William","avatar":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g"},"magazineBlocksPostCommentsNumber":false,"magazineBlocksPostExcerpt":"Swiss property financing remains relatively affordable, but rising borrowing costs abroad are affecting returns. We examine rental income, valuations and refinancing, with a five-point portfolio stress test.","magazineBlocksPostCategories":["Multi-Asset Allocation"],"magazineBlocksPostViewCount":294,"magazineBlocksPostReadTime":11,"magazine_blocks_featured_image_url":{"full":["https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png",1200,800,false],"medium":["https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png",300,200,true],"thumbnail":["https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-150x150.png",150,150,true]},"magazine_blocks_author":{"display_name":"William","author_link":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/author\/william\/"},"magazine_blocks_comment":0,"magazine_blocks_author_image":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g","magazine_blocks_category":"<a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/category\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/\">Multi-Asset Allocation<\/a>","videoUrl":"","yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.7 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Swiss property financing remains relatively affordable, but rising borrowing costs abroad are affecting returns.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/wyzsze-koszty-finansowania-zmieniaja-ekonomike-rodzinnych-portfeli-nieruchomosci\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pl_PL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Swiss property financing remains relatively affordable, but rising borrowing costs abroad are affecting returns.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/wyzsze-koszty-finansowania-zmieniaja-ekonomike-rodzinnych-portfeli-nieruchomosci\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Rotharia\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2026-10-19T05:51:49+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1200\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"800\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/png\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"William\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Napisane przez\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"William\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Szacowany czas czytania\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"11 minut\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"William\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/e4b7694d8a0486d08742dd200c03c738\"},\"headline\":\"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios\",\"datePublished\":\"2026-10-19T05:51:49+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/\"},\"wordCount\":2194,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\",\"articleSection\":[\"Multi-Asset Allocation\"],\"inLanguage\":\"pl-PL\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/\",\"name\":\"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\",\"datePublished\":\"2026-10-19T05:51:49+00:00\",\"description\":\"Swiss property financing remains relatively affordable, but rising borrowing costs abroad are affecting returns.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\",\"width\":1200,\"height\":800,\"caption\":\"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios\"},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wealth-management\\\/multi-asset-allocation\\\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/\",\"name\":\"Rotharia\",\"description\":\"Global wealth, family offices &amp; capital intelligence\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#organization\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"pl-PL\"},{\"@type\":\"Organization\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#organization\",\"name\":\"Rotharia\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/\",\"logo\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/08\\\/Rotharia.png\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/08\\\/Rotharia.png\",\"width\":217,\"height\":97,\"caption\":\"Rotharia\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#\\\/schema\\\/logo\\\/image\\\/\"}},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/e4b7694d8a0486d08742dd200c03c738\",\"name\":\"William\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g\",\"url\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"William\"},\"description\":\"Specialist Markets &amp; Capital Intelligence Contributor at Rotharia. William covers direct investments, venture syndicates, real asset holdings, and modern risk governance across European and international family enterprises.\",\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/about\\\/\"],\"url\":\"https:\\\/\\\/www.rotharia.com\\\/pl\\\/author\\\/william\\\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Wy\u017csze koszty finansowania zmieniaj\u0105 ekonomi\u0119 rodzinnych portfeli nieruchomo\u015bci","description":"Finansowanie nieruchomo\u015bci w Szwajcarii pozostaje stosunkowo przyst\u0119pne, jednak rosn\u0105ce koszty kredyt\u00f3w za granic\u0105 maj\u0105 wp\u0142yw na stopy zwrotu.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/wyzsze-koszty-finansowania-zmieniaja-ekonomike-rodzinnych-portfeli-nieruchomosci\/","og_locale":"pl_PL","og_type":"article","og_title":"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios","og_description":"Swiss property financing remains relatively affordable, but rising borrowing costs abroad are affecting returns.","og_url":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/zarzadzanie-majatkiem\/alokacja-aktywow-wieloaktywowa\/wyzsze-koszty-finansowania-zmieniaja-ekonomike-rodzinnych-portfeli-nieruchomosci\/","og_site_name":"Rotharia","article_published_time":"2026-10-19T05:51:49+00:00","og_image":[{"width":1200,"height":800,"url":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","type":"image\/png"}],"author":"William","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Napisane przez":"William","Szacowany czas czytania":"11 minut"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"author":{"name":"William","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#\/schema\/person\/e4b7694d8a0486d08742dd200c03c738"},"headline":"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios","datePublished":"2026-10-19T05:51:49+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"wordCount":2194,"publisher":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#organization"},"image":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","articleSection":["Multi-Asset Allocation"],"inLanguage":"pl-PL"},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","url":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","name":"Wy\u017csze koszty finansowania zmieniaj\u0105 ekonomi\u0119 rodzinnych portfeli nieruchomo\u015bci","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","datePublished":"2026-10-19T05:51:49+00:00","description":"Finansowanie nieruchomo\u015bci w Szwajcarii pozostaje stosunkowo przyst\u0119pne, jednak rosn\u0105ce koszty kredyt\u00f3w za granic\u0105 maj\u0105 wp\u0142yw na stopy zwrotu.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#breadcrumb"},"inLanguage":"pl-PL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#primaryimage","url":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","contentUrl":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png","width":1200,"height":800,"caption":"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios"},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/www.rotharia.com\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Higher Borrowing Costs Are Changing the Economics of Family Property Portfolios"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#website","url":"https:\/\/www.rotharia.com\/","name":"Rotharia","description":"Globalne maj\u0105tki, biura rodzinne i analityka kapita\u0142owa","publisher":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#organization"},"potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.rotharia.com\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"pl-PL"},{"@type":"Organization","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#organization","name":"Rotharia","url":"https:\/\/www.rotharia.com\/","logo":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#\/schema\/logo\/image\/","url":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Rotharia.png","contentUrl":"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Rotharia.png","width":217,"height":97,"caption":"Rotharia"},"image":{"@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#\/schema\/logo\/image\/"}},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.rotharia.com\/#\/schema\/person\/e4b7694d8a0486d08742dd200c03c738","name":"William","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/82207cc30d613dea4e5fc4ce5dad6b48bc98e8cde6e3910b0adcb2b12199eab1?s=96&d=mm&r=g","caption":"William"},"description":"Wsp\u00f3\u0142pracownik dzia\u0142u \u201eSpecialist Markets &amp; Capital Intelligence\u201d w firmie Rotharia. William zajmuje si\u0119 inwestycjami bezpo\u015brednimi, konsorcjami venture capital, portfelami aktyw\u00f3w rzeczowych oraz nowoczesnym zarz\u0105dzaniem ryzykiem w europejskich i mi\u0119dzynarodowych przedsi\u0119biorstwach rodzinnych.","sameAs":["https:\/\/www.rotharia.com\/about\/"],"url":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/author\/william\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1413","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1413"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1413\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1761,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1413\/revisions\/1761"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1412"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1413"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1413"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.rotharia.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1413"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}