{"id":736,"date":"2026-06-17T11:00:50","date_gmt":"2026-06-17T11:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rotharia.com\/uncategorized\/sustainable-real-estate-investments\/"},"modified":"2026-06-17T11:00:50","modified_gmt":"2026-06-17T11:00:50","slug":"investissements-immobiliers-durables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rotharia.com\/fr\/alternative-assets\/real-assets\/sustainable-real-estate-investments\/","title":{"rendered":"Investissements immobiliers durables"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\">\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1080\" height=\"720\" src=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-735\" srcset=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4.jpg 1080w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/rotharia_image_20260617_86b8a4-18x12.jpg 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1080px) 100vw, 1080px\" \/>\n<figcaption><em>Photo de Danist Soh (@danist07) sur Unsplash<\/em><\/figcaption>\n<\/figure>\n\n\n<style>body.single-post .cm-featured-image { display: none !important; }<\/style>\n\n\n\n    <meta charset=\"UTF-8\">\n    <meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width, initial-scale=1.0\">\n    <title>Investissements immobiliers durables<\/title><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'immobilier durable est en train de devenir moins une cat\u00e9gorie d'investissement sp\u00e9cialis\u00e9e qu'un crit\u00e8re permettant de d\u00e9terminer si les b\u00e2timents resteront comp\u00e9titifs, finan\u00e7ables et l\u00e9galement exploitables tout au long de leur dur\u00e9e de vie \u00e9conomique. Les investisseurs ne se pr\u00e9occupent plus uniquement de l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique parce que les locataires ou les autorit\u00e9s r\u00e9glementaires privil\u00e9gient des actifs plus \u00e9cologiques. Ils \u00e9valuent si un b\u00e2timent inefficace sera confront\u00e9 \u00e0 des co\u00fbts d'exploitation plus \u00e9lev\u00e9s, \u00e0 des travaux de r\u00e9novation co\u00fbteux, \u00e0 une demande plus faible de la part des locataires et \u00e0 une valeur de revente moindre.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'ampleur du probl\u00e8me est consid\u00e9rable. Selon le Programme des Nations unies pour l\u2019environnement, le secteur du b\u00e2timent et de la construction consomme environ 32 % de l\u2019\u00e9nergie mondiale et g\u00e9n\u00e8re environ 34 % des \u00e9missions mondiales de dioxyde de carbone. L\u2019impact environnemental de ce secteur va bien au-del\u00e0 du chauffage et de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 : le ciment, l\u2019acier et d\u2019autres mat\u00e9riaux de construction repr\u00e9sentent une part importante des \u00e9missions industrielles, tandis que la d\u00e9molition et l\u2019am\u00e9nagement g\u00e9n\u00e8rent d\u2019importants volumes de d\u00e9chets.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cette prise de conscience fait d\u00e9sormais de la durabilit\u00e9 une variable financi\u00e8re. Un immeuble \u00e0 forte consommation \u00e9nerg\u00e9tique peut n\u00e9cessiter des d\u00e9penses d\u2019investissement suppl\u00e9mentaires, devenir plus co\u00fbteux \u00e0 assurer ou ne pas r\u00e9pondre aux futures normes r\u00e9glementaires. Un bien immobilier plus performant peut, en revanche, b\u00e9n\u00e9ficier de co\u00fbts d\u2019exploitation r\u00e9duits, d\u2019un taux d\u2019occupation plus \u00e9lev\u00e9 et d\u2019un meilleur acc\u00e8s \u00e0 des locataires et \u00e0 des pr\u00eateurs ayant pris des engagements environnementaux formels.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La rentabilit\u00e9 n'est pas garantie d'embl\u00e9e. Une certification \u00e9cologique ne garantit pas la rentabilit\u00e9 d'un immeuble, et une r\u00e9novation co\u00fbteuse peut ne pas g\u00e9n\u00e9rer un retour sur investissement suffisant si les loyers, le taux d'occupation ou la r\u00e9glementation ne le permettent pas. L'immobilier durable exige la m\u00eame rigueur que toute autre strat\u00e9gie immobili\u00e8re : le prix d'acquisition, l'emplacement, la demande des locataires, le financement et la mise en \u0153uvre restent des facteurs d\u00e9cisifs.<\/span><\/p><h2><span>Les b\u00e2timents existants constituent le plus grand d\u00e9fi<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Une grande partie du d\u00e9bat public porte sur l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des nouvelles constructions, mais le v\u00e9ritable d\u00e9fi en mati\u00e8re d'investissement r\u00e9side dans les b\u00e2timents existants. Les nouvelles constructions ne repr\u00e9sentent qu'une faible part du parc immobilier total chaque ann\u00e9e. Les objectifs climatiques et \u00e9nerg\u00e9tiques ne pourront \u00eatre atteints sans une r\u00e9novation des anciens bureaux, logements, entrep\u00f4ts, h\u00f4tels, h\u00f4pitaux et b\u00e2timents publics.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'Union europ\u00e9enne illustre l'ampleur du probl\u00e8me. Les donn\u00e9es de la Commission europ\u00e9enne indiquent qu'environ 85 % des b\u00e2timents de l'UE ont \u00e9t\u00e9 construits avant 2000 et qu'environ 75 % d'entre eux pr\u00e9sentent une mauvaise performance \u00e9nerg\u00e9tique. Le taux annuel de r\u00e9novation n'est que d'environ 1 %, ce qui est bien inf\u00e9rieur au rythme n\u00e9cessaire pour d\u00e9carboner le parc immobilier d'ici 2050.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cela engendre \u00e0 la fois un besoin d\u2019investissement et un goulot d\u2019\u00e9tranglement au niveau de la mise en \u0153uvre. Les propri\u00e9taires peuvent \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 remplacer les syst\u00e8mes de chauffage, \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019isolation, \u00e0 installer des fen\u00eatres performantes, \u00e0 moderniser la ventilation et \u00e0 mettre en place des syst\u00e8mes de gestion \u00e9nerg\u00e9tique num\u00e9riques. Dans certains b\u00e2timents, des mesures relativement simples peuvent r\u00e9duire consid\u00e9rablement la consommation. D\u2019autres n\u00e9cessitent d\u2019importants travaux structurels qui ont des r\u00e9percussions sur les locataires, les permis de construire et l\u2019utilisation commerciale du b\u00e2timent.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cette diff\u00e9rence a une incidence sur l'\u00e9valuation. Deux biens immobiliers dont les loyers actuels sont similaires peuvent pr\u00e9senter des besoins en capitaux futurs tr\u00e8s diff\u00e9rents. Un immeuble r\u00e9cemment modernis\u00e9 et dot\u00e9 d'installations performantes peut ne n\u00e9cessiter qu'un investissement suppl\u00e9mentaire limit\u00e9, tandis qu'un bien apparemment moins co\u00fbteux peut cacher des frais de r\u00e9novation importants.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs doivent de plus en plus consid\u00e9rer la performance \u00e9nerg\u00e9tique comme faisant partie int\u00e9grante de la diligence raisonnable technique, plut\u00f4t que comme une \u00e9valuation environnementale distincte. La question qui se pose n\u2019est pas de savoir si un immeuble dispose d\u2019un label de d\u00e9veloppement durable, mais quel sera le montant des investissements n\u00e9cessaires pour qu\u2019il reste conforme aux normes et conserve son attrait tout au long de la p\u00e9riode de d\u00e9tention pr\u00e9vue.<\/span><\/p><h2><span>La r\u00e9glementation acc\u00e9l\u00e8re le risque d'obsolescence<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les gouvernements passent d'une approche d'encouragement volontaire \u00e0 des exigences minimales de performance. La directive europ\u00e9enne r\u00e9vis\u00e9e sur la performance \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents vise \u00e0 mettre en place un parc immobilier \u00e0 z\u00e9ro \u00e9mission d'ici 2050. Les nouveaux b\u00e2timents appartenant \u00e0 des organismes publics devront respecter la norme \u00ab z\u00e9ro \u00e9mission \u00bb \u00e0 partir de 2028, et la plupart des autres nouveaux b\u00e2timents devront s'y conformer \u00e0 partir de 2030.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La directive met \u00e9galement davantage l'accent sur la r\u00e9novation des b\u00e2timents existants peu performants sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique. Les \u00c9tats membres doivent transposer le cadre europ\u00e9en dans leur l\u00e9gislation nationale, ce qui signifie que les obligations pr\u00e9cises et les calendriers varieront d'un pays \u00e0 l'autre. Les investisseurs disposant de portefeuilles transfrontaliers se retrouvent donc confront\u00e9s \u00e0 un ensemble h\u00e9t\u00e9roclite de r\u00e8gles de mise en \u0153uvre plut\u00f4t qu'\u00e0 un march\u00e9 europ\u00e9en uniforme.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cette orientation r\u00e9glementaire engendre un risque li\u00e9 aux actifs immobilis\u00e9s. Un immeuble peut rester physiquement utilisable tout en perdant sa comp\u00e9titivit\u00e9 \u00e9conomique, car les co\u00fbts de r\u00e9novation sont trop \u00e9lev\u00e9s par rapport aux loyers pouvant \u00eatre per\u00e7us. Les propri\u00e9taires peuvent \u00eatre contraints de vendre \u00e0 prix r\u00e9duit, de changer l'affectation de l'immeuble ou d'accepter un taux d'occupation plus faible.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cet effet devrait \u00eatre particuli\u00e8rement marqu\u00e9 sur les march\u00e9s o\u00f9 les locataires privil\u00e9gient d\u00e9j\u00e0 les espaces performants et o\u00f9 la r\u00e9glementation locale impose des normes de performance strictes. Les immeubles de bureaux haut de gamme situ\u00e9s dans les grands centres financiers pourraient devoir justifier d\u2019un bilan environnemental solide pour attirer des locataires internationaux. Les immeubles de second rang, situ\u00e9s dans des emplacements moins attractifs, pourraient quant \u00e0 eux avoir du mal \u00e0 amortir le co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation par le biais d\u2019une hausse des loyers.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La r\u00e9glementation peut \u00e9galement \u00eatre source d'opportunit\u00e9s. Les investisseurs capables d'acqu\u00e9rir des immeubles peu performants mais bien situ\u00e9s, d'y r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation et de les repositionner pour attirer une client\u00e8le moderne peuvent g\u00e9n\u00e9rer des rendements int\u00e9ressants. Cette strat\u00e9gie s'apparente \u00e0 l'investissement immobilier classique \u00e0 valeur ajout\u00e9e, mais le plan d'affaires est ax\u00e9 sur la performance \u00e9nerg\u00e9tique, les \u00e9missions de carbone et la conformit\u00e9 r\u00e9glementaire.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La mise en \u0153uvre reste difficile. Les co\u00fbts de r\u00e9novation peuvent augmenter, les autorisations d'urbanisme peuvent prendre du retard et les locataires peuvent \u00eatre amen\u00e9s \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager temporairement. Les investisseurs devraient donc \u00e9viter de consid\u00e9rer chaque immeuble peu performant comme une opportunit\u00e9 facile de r\u00e9am\u00e9nagement \u00e9cologique.<\/span><\/p><h2><span>Les b\u00e2timents \u00e9cologiques peuvent certes se vendre plus cher, mais les donn\u00e9es disponibles sont locales<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Des \u00e9tudes men\u00e9es sur plusieurs march\u00e9s immobiliers montrent que les b\u00e2timents certifi\u00e9s ou \u00e0 haute efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique peuvent g\u00e9n\u00e9rer des loyers plus \u00e9lev\u00e9s, un taux d\u2019occupation plus important et des co\u00fbts d\u2019exploitation r\u00e9duits. L\u2019\u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e en 2025 par le World Green Building Council sur les march\u00e9s de la r\u00e9gion Asie-Pacifique a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que les loyers des b\u00e2timents \u00e9cologiques certifi\u00e9s pouvaient \u00eatre jusqu\u2019\u00e0 11 % plus \u00e9lev\u00e9s dans certaines localit\u00e9s.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Ces chiffres ne doivent pas \u00eatre appliqu\u00e9s de mani\u00e8re m\u00e9canique \u00e0 l'ensemble des portefeuilles internationaux. Les primes d\u00e9pendent de l'offre locale, de la r\u00e9glementation, des pr\u00e9f\u00e9rences des locataires, de la raret\u00e9 des certifications et de la qualit\u00e9 du b\u00e2timent concern\u00e9. Un b\u00e2timent conventionnel bien situ\u00e9 peut afficher une performance sup\u00e9rieure \u00e0 celle d'un bien certifi\u00e9 situ\u00e9 dans un emplacement peu attractif, tandis qu'une abondance de b\u00e2timents nouvellement certifi\u00e9s peut r\u00e9duire la prime associ\u00e9e \u00e0 ce label.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le concept le plus pertinent est celui de l\u2019\u00e9cart croissant entre les b\u00e2timents qui r\u00e9pondent aux attentes actuelles des occupants et ceux qui n\u2019y r\u00e9pondent pas. Sur certains march\u00e9s, la durabilit\u00e9 continue de g\u00e9n\u00e9rer une \u00ab prime verte \u00bb. Sur d\u2019autres, elle est devenue une exigence de base, ce qui signifie que les b\u00e2timents inefficaces subissent une \u00ab p\u00e9nalit\u00e9 brune \u00bb plut\u00f4t que les b\u00e2timents efficaces ne b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une r\u00e9compense exceptionnelle.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cette distinction rev\u00eat une importance particuli\u00e8re pour la souscription d'investissements. Une strat\u00e9gie reposant enti\u00e8rement sur les hausses futures des loyers peut s'av\u00e9rer trop optimiste lorsque les locataires s'attendent d\u00e9j\u00e0 \u00e0 un haut niveau de performance environnementale. Le rendement financier pourrait plut\u00f4t provenir de la pr\u00e9vention des vacances, des p\u00e9nalit\u00e9s r\u00e9glementaires et des d\u00e9penses d'investissement futures.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le profil du locataire joue \u00e9galement un r\u00f4le important. Les grandes entreprises ayant fix\u00e9 des objectifs en mati\u00e8re d\u2019\u00e9missions peuvent exiger de leurs bailleurs qu\u2019ils leur fournissent des donn\u00e9es sur la consommation d\u2019\u00e9nergie et les \u00e9missions de carbone. Elles peuvent privil\u00e9gier les b\u00e2timents aliment\u00e9s en \u00e9lectricit\u00e9 d\u2019origine renouvelable, dot\u00e9s de syst\u00e8mes performants et b\u00e9n\u00e9ficiant de certifications reconnues. Les locataires de plus petite taille peuvent accorder davantage d\u2019importance au co\u00fbt global d\u2019occupation et \u00e0 l\u2019emplacement qu\u2019aux normes environnementales officielles.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs devraient donc s'appuyer sur des donn\u00e9es concr\u00e8tes relatives \u00e0 la location plut\u00f4t que de partir du principe que tous les locataires sont pr\u00eats \u00e0 payer plus pour le d\u00e9veloppement durable. Les avantages peuvent se traduire par une mise en location plus rapide, des incitations moins \u00e9lev\u00e9es, des baux plus longs ou une r\u00e9duction des charges d'exploitation, plut\u00f4t que par une simple majoration du loyer affich\u00e9.<\/span><\/p><h2><span>Les certifications apportent une structure, mais ne garantissent pas la s\u00e9curit\u00e9 des investissements<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les r\u00e9f\u00e9rentiels LEED et BREEAM sont d\u00e9sormais largement reconnus pour l'\u00e9valuation des b\u00e2timents durables. L'USGBC a indiqu\u00e9 en 2024 que le syst\u00e8me LEED couvrait plus de 195 000 projets dans 186 pays, incluant les biens immobiliers achev\u00e9s, enregistr\u00e9s et certifi\u00e9s. Cette ampleur est bien sup\u00e9rieure aux 90 000 projets mentionn\u00e9s dans le projet initial.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les certifications peuvent servir de langage commun aux promoteurs, locataires, pr\u00eateurs et investisseurs. Elles \u00e9valuent des facteurs tels que la consommation d'\u00e9nergie, la consommation d'eau, les mat\u00e9riaux, les transports, les d\u00e9chets, la qualit\u00e9 de l'environnement int\u00e9rieur et la gestion des b\u00e2timents. Une certification reconnue peut faciliter la location, la commercialisation et le financement, en particulier lorsque les investisseurs op\u00e8rent sur des march\u00e9s soumis \u00e0 des normes nationales diff\u00e9rentes.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Ce certificat ne doit pas se substituer \u00e0 une analyse au niveau de l'actif. Les syst\u00e8mes de notation diff\u00e8rent par leur m\u00e9thodologie, et un score \u00e9lev\u00e9 peut refl\u00e9ter des caract\u00e9ristiques de conception qui ne se traduisent pas n\u00e9cessairement par de bonnes performances op\u00e9rationnelles. Un b\u00e2timent peut \u00eatre con\u00e7u de mani\u00e8re efficace, mais consommer plus d'\u00e9nergie que pr\u00e9vu en raison du comportement des locataires, d'un entretien insuffisant ou d'une utilisation intensive.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs doivent faire la distinction entre la certification de conception et les performances mesur\u00e9es. La consommation r\u00e9elle d'\u00e9nergie, les \u00e9missions de carbone, le taux d'occupation et le rendement du syst\u00e8me constituent des indicateurs plus directs du fonctionnement du bien immobilier. Une recertification et un suivi continu peuvent s'av\u00e9rer n\u00e9cessaires pour \u00e9viter toute d\u00e9gradation des performances apr\u00e8s la construction.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La certification perd \u00e9galement de sa valeur \u00e0 mesure que son adoption se g\u00e9n\u00e9ralise. Lorsque la plupart des projets immobiliers de premier plan r\u00e9pondent \u00e0 une norme reconnue, le certificat devient une condition d\u2019acc\u00e8s plut\u00f4t qu\u2019un facteur de diff\u00e9renciation. Les investisseurs doivent alors se tourner vers des indicateurs plus approfondis, tels que l\u2019empreinte carbone d\u2019exploitation, les \u00e9missions intrins\u00e8ques, la r\u00e9silience climatique et la sant\u00e9 des locataires.<\/span><\/p><h2><span>L'Empire State Building illustre parfaitement ce type de projet de r\u00e9novation<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'Empire State Building reste l'un des exemples les plus marquants d'am\u00e9lioration de la performance environnementale d'un monument historique existant. Les travaux men\u00e9s en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable s'inscrivaient dans le cadre du programme plus vaste \u00ab Empire State ReBuilding \u00bb, d'un montant de 4T550mn, et comprenaient la modernisation des fen\u00eatres, de l'\u00e9clairage, de l'isolation, des syst\u00e8mes de gestion technique du b\u00e2timent et des installations techniques.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le b\u00e2timent a obtenu la certification LEED Or pour les b\u00e2timents existants en 2011. Son propri\u00e9taire, Empire State Realty Trust, indique que la r\u00e9novation et les mesures qui ont suivi ont permis de r\u00e9duire les \u00e9missions du b\u00e2timent de 57 % depuis 2007, tout en g\u00e9n\u00e9rant d'importantes \u00e9conomies sur les co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Ce cas est significatif car la d\u00e9molition et la reconstruction ne constituent pas toujours les options les plus durables ni les plus int\u00e9ressantes sur le plan financier. Les b\u00e2timents existants renferment d\u2019importantes quantit\u00e9s de carbone incorpor\u00e9 dans leurs fondations, leur acier et leur b\u00e9ton. La r\u00e9novation peut prolonger leur dur\u00e9e de vie utile tout en \u00e9vitant une partie des \u00e9missions et des d\u00e9chets li\u00e9s \u00e0 la construction neuve.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cet exemple ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un mod\u00e8le universel. L'Empire State Building est un bien immobilier embl\u00e9matique situ\u00e9 sur un march\u00e9 dynamique, dont l'envergure, le profil et le parc locatif sont suffisants pour justifier un investissement majeur. La rentabilit\u00e9 de la r\u00e9novation d'un immeuble de bureaux de second rang situ\u00e9 dans un quartier peu attractif pourrait s'av\u00e9rer bien moins favorable.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La le\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 en tirer est que le d\u00e9veloppement durable peut \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans le repositionnement d'actifs classiques. Les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique n'ont pas \u00e9t\u00e9 men\u00e9s de mani\u00e8re isol\u00e9e, mais dans le cadre d'un programme plus large visant \u00e0 am\u00e9liorer l'attrait commercial du b\u00e2timent, ses installations et sa comp\u00e9titivit\u00e9 \u00e0 long terme.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Pour r\u00e9ussir, les projets de r\u00e9novation n\u00e9cessitent cette approche int\u00e9gr\u00e9e. L'installation d'\u00e9quipements performants sans tenir compte des besoins des locataires, de l'agencement des \u00e9tages, des syst\u00e8mes num\u00e9riques et de la qualit\u00e9 globale du b\u00e2timent peut certes r\u00e9duire la consommation d'\u00e9nergie, mais sans pour autant am\u00e9liorer de mani\u00e8re significative le rendement de l'investissement.<\/span><\/p><h2><span>Le carbone op\u00e9rationnel et le carbone intrins\u00e8que n\u00e9cessitent des strat\u00e9gies diff\u00e9rentes<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les \u00e9missions li\u00e9es \u00e0 l'immobilier sont g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9parties entre les \u00e9missions d'exploitation et le carbone incorpor\u00e9. Les \u00e9missions d'exploitation proviennent du chauffage, de la climatisation, de l'\u00e9clairage et du fonctionnement du b\u00e2timent. Le carbone incorpor\u00e9 est li\u00e9 \u00e0 l'extraction des mat\u00e9riaux, \u00e0 la fabrication des produits, \u00e0 leur transport, ainsi qu'\u00e0 la construction, \u00e0 la r\u00e9novation ou \u00e0 la d\u00e9molition du bien immobilier.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle a traditionnellement fait l'objet d'une attention particuli\u00e8re, car la consommation d'\u00e9nergie engendre des co\u00fbts r\u00e9currents et peut \u00eatre mesur\u00e9e \u00e0 travers les factures d'\u00e9nergie. \u00c0 mesure que les r\u00e9seaux \u00e9lectriques deviennent plus propres et que les b\u00e2timents gagnent en efficacit\u00e9, le carbone incorpor\u00e9 repr\u00e9sente une part croissante des \u00e9missions sur toute la dur\u00e9e de vie, en particulier dans les nouvelles constructions.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cela a une incidence sur les choix en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement. La d\u00e9molition d'un b\u00e2timent existant et sa remplacement par un b\u00e2timent performant peuvent am\u00e9liorer les performances op\u00e9rationnelles, mais entra\u00eener un co\u00fbt carbone imm\u00e9diat important li\u00e9 aux mat\u00e9riaux et \u00e0 la construction. La r\u00e9novation peut s'av\u00e9rer pr\u00e9f\u00e9rable lorsque la structure existante peut \u00eatre conserv\u00e9e et adapt\u00e9e \u00e0 moindre co\u00fbt.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs devraient exiger une analyse du bilan carbone sur l'ensemble du cycle de vie pour les grands projets de construction et de r\u00e9novation. Cette \u00e9valuation devrait porter non seulement sur la consommation \u00e9nerg\u00e9tique annuelle, mais aussi sur les \u00e9missions li\u00e9es aux mat\u00e9riaux, aux cycles de remplacement et \u00e0 la d\u00e9molition \u00e9ventuelle.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Des mat\u00e9riaux \u00e0 faible empreinte carbone voient le jour, mais ils peuvent \u00eatre plus co\u00fbteux, disponibles en quantit\u00e9s limit\u00e9es ou n\u00e9cessiter des changements dans les proc\u00e9dures d\u2019approvisionnement. L\u2019acier recycl\u00e9, le ciment \u00e0 faible empreinte carbone, la construction en bois et la r\u00e9utilisation d\u2019\u00e9l\u00e9ments de construction peuvent r\u00e9duire les \u00e9missions intrins\u00e8ques, m\u00eame si leur ad\u00e9quation d\u00e9pend du type de b\u00e2timent, des exigences de s\u00e9curit\u00e9 et des cha\u00eenes d\u2019approvisionnement locales.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les implications commerciales sont encore en pleine \u00e9volution. La r\u00e9glementation et les politiques d\u2019approvisionnement des locataires pourraient, \u00e0 terme, accorder davantage d\u2019importance \u00e0 la r\u00e9duction de l\u2019empreinte carbone intrins\u00e8que. Pour l\u2019instant, les investisseurs doivent trouver un \u00e9quilibre entre les risques r\u00e9glementaires futurs, d\u2019une part, et les co\u00fbts de construction actuels ainsi que les risques techniques, d\u2019autre part.<\/span><\/p><h2><span>Les technologies \u00e9nerg\u00e9tiques donnent les meilleurs r\u00e9sultats lorsqu'elles sont associ\u00e9es \u00e0 une conception de qualit\u00e9<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les panneaux solaires, les pompes \u00e0 chaleur, les syst\u00e8mes de stockage d'\u00e9nergie et les syst\u00e8mes de r\u00e9gulation intelligents sont souvent pr\u00e9sent\u00e9s comme les \u00e9l\u00e9ments essentiels d'un bien immobilier durable. Ils peuvent am\u00e9liorer les performances, mais la technologie ne peut pas compenser enti\u00e8rement une mauvaise orientation, une isolation insuffisante ou une configuration du b\u00e2timent peu efficace.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Des mesures passives telles que la protection solaire, l'\u00e9clairage naturel, l'isolation et l'\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 \u00e0 l'air permettent de r\u00e9duire la demande \u00e9nerg\u00e9tique avant m\u00eame d'envisager le recours \u00e0 des syst\u00e8mes m\u00e9caniques. Un chauffage et une climatisation efficaces n\u00e9cessitent alors une puissance moindre, ce qui r\u00e9duit \u00e0 la fois les co\u00fbts d'exploitation et les besoins en \u00e9quipement.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les syst\u00e8mes de gestion technique des b\u00e2timents permettent de surveiller la temp\u00e9rature, la ventilation, l'\u00e9clairage et la pr\u00e9sence de personnes. Des capteurs permettent d'identifier les sources de gaspillage d'\u00e9nergie et d'ajuster les syst\u00e8mes en fonction de l'utilisation r\u00e9elle. Ces donn\u00e9es peuvent \u00e9galement servir \u00e0 \u00e9tablir des rapports destin\u00e9s aux locataires, aux pr\u00eateurs et aux autorit\u00e9s de r\u00e9gulation.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La qualit\u00e9 de la mise en \u0153uvre est essentielle. Les syst\u00e8mes complexes peuvent ne pas fonctionner de mani\u00e8re optimale lorsque le personnel technique n'est pas form\u00e9 \u00e0 leur utilisation ou lorsque les logiciels ne font pas l'objet d'une maintenance r\u00e9guli\u00e8re. L'efficacit\u00e9 des b\u00e2timents peut s'en trouver r\u00e9duite en raison de la d\u00e9sactivation des commandes, de la d\u00e9faillance des capteurs ou du fonctionnement simultan\u00e9 des \u00e9quipements selon des modes incompatibles.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La cybers\u00e9curit\u00e9 fait d\u00e9sormais partie int\u00e9grante des risques li\u00e9s aux b\u00e2timents. Les syst\u00e8mes connect\u00e9s peuvent pr\u00e9senter des failles si leur acc\u00e8s n'est pas correctement contr\u00f4l\u00e9. Un b\u00e2timent intelligent n\u00e9cessite une gouvernance des donn\u00e9es, des mises \u00e0 jour logicielles et des prestataires tiers, et pas seulement un mat\u00e9riel performant.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs doivent \u00e9valuer les \u00e9conomies attendues avec prudence et tenir compte des co\u00fbts d'entretien, de remplacement et de formation du personnel. La technologie apporte de la valeur lorsqu'elle r\u00e9duit la consommation r\u00e9elle et am\u00e9liore le fonctionnement du b\u00e2timent, et non pas simplement lorsqu'elle figure dans le cahier des charges.<\/span><\/p><h2><span>La r\u00e9silience climatique prend une importance tout aussi grande que la d\u00e9carbonisation<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Un b\u00e2timent \u00e0 faibles \u00e9missions peut tout de m\u00eame s'av\u00e9rer un mauvais investissement s'il est fortement expos\u00e9 aux inondations, aux feux de for\u00eat, aux vagues de chaleur ou \u00e0 la p\u00e9nurie d'eau. L'immobilier durable doit donc tenir compte non seulement de la r\u00e9duction des \u00e9missions, mais aussi de l'adaptation au changement climatique.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les risques climatiques physiques ont des r\u00e9percussions sur l'assurance, l'entretien, la s\u00e9curit\u00e9 des locataires et la viabilit\u00e9 \u00e0 long terme des biens immobiliers. Les biens situ\u00e9s en zone c\u00f4ti\u00e8re peuvent \u00eatre expos\u00e9s \u00e0 un risque accru d'inondation, tandis que les b\u00e2timents situ\u00e9s dans des villes o\u00f9 les temp\u00e9ratures sont plus \u00e9lev\u00e9es n\u00e9cessitent davantage de climatisation et peuvent devenir inconfortables ou co\u00fbteux \u00e0 exploiter. Les biens immobiliers situ\u00e9s dans des r\u00e9gions confront\u00e9es \u00e0 un stress hydrique peuvent faire l'objet de restrictions ou voir leurs co\u00fbts de consommation d'\u00e9nergie augmenter.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les assureurs r\u00e9\u00e9valuent d\u00e9j\u00e0 leur exposition sur les march\u00e9s vuln\u00e9rables. Les primes pourraient augmenter, les garanties pourraient \u00eatre r\u00e9duites et les franchises pourraient s\u2019alourdir. Dans les zones les plus expos\u00e9es, il pourrait devenir difficile de souscrire une assurance \u00e0 un prix \u00e9conomiquement viable.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les \u00e9valuations des risques climatiques ne doivent pas se limiter aux conditions actuelles. Un bien immobilier que l'on pr\u00e9voit de conserver pendant dix ou vingt ans doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 \u00e0 l'aune de sc\u00e9narios futurs tenant compte de la chaleur, des pr\u00e9cipitations, du niveau de la mer et des ph\u00e9nom\u00e8nes m\u00e9t\u00e9orologiques extr\u00eames. Les ant\u00e9c\u00e9dents en mati\u00e8re de sinistres ne suffisent pas \u00e0 eux seuls lorsque les tendances climatiques \u00e9voluent.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les mesures d'adaptation peuvent inclure des barri\u00e8res anti-inondation, l'am\u00e9lioration du drainage, la mise en place de syst\u00e8mes d'ombrage, l'utilisation de mat\u00e9riaux r\u00e9fl\u00e9chissants, des syst\u00e8mes d'alimentation \u00e9lectrique de secours, le recyclage de l'eau et des syst\u00e8mes de refroidissement plus performants. Leurs co\u00fbts doivent \u00eatre mis en balance avec les r\u00e9ductions attendues en termes de dommages, de perturbations et d'exposition aux risques assur\u00e9s.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La r\u00e9silience peut favoriser la fid\u00e9lisation des locataires et faciliter le financement, en particulier pour les actifs qui fournissent des services essentiels tels que le logement, les soins de sant\u00e9, la logistique et les infrastructures de donn\u00e9es. Il est de plus en plus difficile de qualifier un b\u00e2timent de durable s\u2019il est certes efficace, mais incapable de r\u00e9sister \u00e0 des risques physiques pr\u00e9visibles.<\/span><\/p><h2><span>La durabilit\u00e9 dans le secteur r\u00e9sidentiel se heurte \u00e0 une contrainte d'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les logements \u00e9conomes en \u00e9nergie peuvent permettre de r\u00e9duire les factures d'\u00e9nergie des m\u00e9nages et d'am\u00e9liorer leur confort, mais la question de l'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re complique l'analyse de rentabilit\u00e9. Les propri\u00e9taires \u00e0 faibles revenus peuvent avoir du mal \u00e0 financer les travaux de r\u00e9novation, tandis que les bailleurs peuvent tenter de r\u00e9cup\u00e9rer leurs d\u00e9penses en augmentant les loyers.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cela cr\u00e9e un probl\u00e8me de divergence d'int\u00e9r\u00eats. Le propri\u00e9taire finance les travaux d'isolation ou d'am\u00e9lioration du chauffage, tandis que c'est le locataire qui en tire l'essentiel des avantages sous la forme d'une baisse de ses factures d'\u00e9nergie. En l'absence de r\u00e9glementation, de subventions ou de structures de loyer permettant de partager ces avantages, les propri\u00e9taires peuvent \u00eatre peu incit\u00e9s \u00e0 investir.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Des politiques mal con\u00e7ues peuvent aggraver la p\u00e9nurie de logements. Si les normes minimales rendent la r\u00e9novation non rentable, les propri\u00e9taires risquent de retirer leurs biens du march\u00e9 locatif ou de reporter leurs investissements. Les pouvoirs publics doivent associer des exigences de performance \u00e0 des m\u00e9canismes de financement, \u00e0 un accompagnement technique et \u00e0 une protection des locataires vuln\u00e9rables.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le logement social et abordable offre un potentiel consid\u00e9rable, car les d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques p\u00e8sent davantage sur les m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus. Les investissements publics ou institutionnels peuvent permettre de r\u00e9duire les \u00e9missions tout en am\u00e9liorant les conditions de vie et en limitant la pr\u00e9carit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Pour les investisseurs, la durabilit\u00e9 des logements doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e en fonction du co\u00fbt total d'occupation, et non uniquement du loyer. Un logement plus \u00e9conome en \u00e9nergie peut s'av\u00e9rer plus abordable globalement, m\u00eame si le loyer est l\u00e9g\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9, mais la r\u00e9partition des co\u00fbts et des \u00e9conomies r\u00e9alis\u00e9es doit \u00eatre transparente.<\/span><\/p><h2><span>C'est dans le secteur des bureaux que l'\u00e9cart entre les actifs de premier ordre et ceux devenus obsol\u00e8tes est le plus marqu\u00e9<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le march\u00e9 des bureaux est confront\u00e9 \u00e0 la fois \u00e0 des exigences en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable et \u00e0 des incertitudes structurelles li\u00e9es au t\u00e9l\u00e9travail et au travail hybride. Les entreprises ont besoin de moins d\u2019espace dans certaines zones, mais exigent souvent des immeubles de meilleure qualit\u00e9 lorsqu\u2019elles louent des bureaux. Cela accentue le foss\u00e9 entre les biens immobiliers performants et bien situ\u00e9s, d\u2019une part, et les actifs plus anciens n\u00e9cessitant des investissements importants, d\u2019autre part.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le d\u00e9veloppement durable peut contribuer \u00e0 renforcer l'attrait des bureaux haut de gamme gr\u00e2ce \u00e0 une r\u00e9duction des co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques, \u00e0 une meilleure qualit\u00e9 de l'air int\u00e9rieur et \u00e0 une adh\u00e9sion aux objectifs d'\u00e9missions des entreprises. Les certifications et les donn\u00e9es op\u00e9rationnelles peuvent s'av\u00e9rer importantes pour les locataires qui rendent compte de leurs propres performances environnementales.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Un certificat \u00e9cologique ne peut pas rem\u00e9dier \u00e0 une faible demande dans un lieu o\u00f9 l'offre est exc\u00e9dentaire. Les investisseurs doivent faire la distinction entre un immeuble n\u00e9cessitant des am\u00e9liorations environnementales et un autre dont la fonctionnalit\u00e9 s'est compl\u00e8tement d\u00e9grad\u00e9e. La r\u00e9novation d'un immeuble de bureaux obsol\u00e8te risque de ne pas cr\u00e9er de valeur si les locataires ne recherchent plus ce type d'espace.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>On propose souvent de les transformer en logements, en h\u00f4tels, en laboratoires ou en espaces \u00e0 usage mixte, mais les contraintes techniques peuvent rendre ces transformations co\u00fbteuses. L'\u00e9paisseur des planchers, la hauteur sous plafond, les fen\u00eatres, la plomberie et les r\u00e8gles d'urbanisme locales sont autant de facteurs qui influent sur la faisabilit\u00e9 du projet.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Le risque li\u00e9 aux immeubles de bureaux \u00ab abandonn\u00e9s \u00bb est donc \u00e0 la fois environnemental et \u00e9conomique. Les b\u00e2timents qui ne r\u00e9pondent pas aux normes actuelles risquent de perdre leurs locataires, mais tous les biens immobiliers ne peuvent pas faire l'objet d'une r\u00e9novation rentable. Les investisseurs doivent \u00eatre pr\u00eats \u00e0 d\u00e9terminer dans quels cas la r\u00e9novation, la reconversion ou la cession constituent la strat\u00e9gie la plus r\u00e9aliste.<\/span><\/p><h2><span>La logistique et les centres de donn\u00e9es pr\u00e9sentent des compromis diff\u00e9rents<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les installations logistiques peuvent favoriser une distribution efficace et la production d'\u00e9nergie solaire sur les toits, mais leur profil en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable d\u00e9pend fortement de leur emplacement et des modes de transport. Un entrep\u00f4t tr\u00e8s performant situ\u00e9 loin des clients peut entra\u00eener une augmentation des \u00e9missions des v\u00e9hicules et de la congestion routi\u00e8re.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs doivent tenir compte de l'acc\u00e8s au r\u00e9seau ferroviaire, aux ports, aux transports en commun et aux r\u00e9seaux de livraison \u00e0 faibles \u00e9missions. L'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents ne constitue qu'un aspect parmi d'autres de l'impact environnemental global d'un bien immobilier.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les centres de donn\u00e9es posent un d\u00e9fi particulier. La demande augmente en raison du cloud computing et de l'intelligence artificielle, mais ces installations consomment d'importantes quantit\u00e9s d'\u00e9lectricit\u00e9 et d'eau. Leur performance environnementale d\u00e9pend des sources d'\u00e9nergie utilis\u00e9es, des technologies de refroidissement, de leur emplacement et de l'efficacit\u00e9 des \u00e9quipements informatiques.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Un centre de donn\u00e9es aliment\u00e9 en \u00e9lectricit\u00e9 \u00e0 faible empreinte carbone peut n\u00e9anmoins exercer une pression sur un r\u00e9seau local d\u00e9j\u00e0 satur\u00e9. Les promoteurs doivent de plus en plus souvent obtenir des raccordements \u00e9lectriques plusieurs ann\u00e9es \u00e0 l'avance et peuvent se heurter \u00e0 une opposition de la part des populations locales qui estiment que le projet entre en concurrence avec les m\u00e9nages ou l'industrie pour l'acc\u00e8s \u00e0 l'\u00e9lectricit\u00e9 et \u00e0 l'eau.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Ces secteurs illustrent pourquoi la durabilit\u00e9 ne peut se r\u00e9sumer \u00e0 un simple certificat de construction. Les investisseurs doivent examiner l'activit\u00e9 qui se d\u00e9roule au sein du bien immobilier et ses liens avec les transports, l'\u00e9nergie et les infrastructures locales.<\/span><\/p><h2><span>Le financement vert peut permettre de r\u00e9duire les co\u00fbts, mais seulement de mani\u00e8re marginale<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les obligations vertes, les pr\u00eats li\u00e9s au d\u00e9veloppement durable et les financements en faveur de l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique ont \u00e9largi les sources de financement disponibles pour l'immobilier durable. Les emprunteurs peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de conditions plus avantageuses lorsque les actifs r\u00e9pondent \u00e0 des crit\u00e8res environnementaux ou atteignent des objectifs de performance d\u00e9finis.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'avantage financier est souvent modeste par rapport \u00e0 la rentabilit\u00e9 globale du projet. Une l\u00e9g\u00e8re r\u00e9duction des co\u00fbts d'emprunt ne peut pas sauver une acquisition sur\u00e9valu\u00e9e ou une r\u00e9novation non rentable. Le financement vient \u00e9tayer une strat\u00e9gie cr\u00e9dible ; il ne la remplace pas.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les structures li\u00e9es au d\u00e9veloppement durable n\u00e9cessitent \u00e9galement des objectifs soigneusement d\u00e9finis. Un pr\u00eat ne doit pas r\u00e9compenser des am\u00e9liorations qui auraient de toute fa\u00e7on eu lieu ou des objectifs faciles \u00e0 atteindre. Les objectifs doivent \u00eatre significatifs, mesurables et pertinents par rapport \u00e0 l\u2019actif ou au portefeuille concern\u00e9.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les pr\u00eateurs s'int\u00e9ressent \u00e0 la durabilit\u00e9 notamment parce que les b\u00e2timents peu performants peuvent pr\u00e9senter un risque plus \u00e9lev\u00e9 pour les garanties. Un bien immobilier n\u00e9cessitant des travaux de r\u00e9novation co\u00fbteux ou confront\u00e9 \u00e0 une baisse de la demande des locataires peut voir sa valeur diminuer au cours de la dur\u00e9e du pr\u00eat. La diligence raisonnable environnementale s'inscrit donc d\u00e9sormais dans le cadre de l'analyse de cr\u00e9dit, plut\u00f4t que de constituer un exercice distinct visant \u00e0 pr\u00e9server la r\u00e9putation.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les investisseurs devraient comparer les conditions du financement vert \u00e0 celles des emprunts classiques et tenir compte des co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9claration, \u00e0 la v\u00e9rification et \u00e0 la mise en conformit\u00e9. L'avantage le plus important pourrait bien \u00eatre le maintien de l'acc\u00e8s au financement plut\u00f4t qu'une r\u00e9duction spectaculaire du taux d'int\u00e9r\u00eat.<\/span><\/p><h2><span>La diligence raisonnable doit gagner en technicit\u00e9<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Une strat\u00e9gie immobili\u00e8re durable n\u00e9cessite des donn\u00e9es que de nombreux investisseurs n'ont, par le pass\u00e9, pas syst\u00e9matiquement collect\u00e9es. Les factures d'\u00e9nergie peuvent \u00eatre incompl\u00e8tes, les locataires peuvent s'approvisionner directement en \u00e9nergie et les syst\u00e8mes des b\u00e2timents peuvent ne pas fournir d'informations pr\u00e9cises.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Avant toute acquisition, les investisseurs doivent examiner :<\/span><\/p><ul data-spread=\"true\"><li><strong><span>Consommation d'\u00e9nergie r\u00e9elle :<\/span><\/strong><span> Les performances mod\u00e9lis\u00e9es doivent \u00eatre compar\u00e9es aux donn\u00e9es fournies par les services publics sur plusieurs ann\u00e9es, lorsque celles-ci sont disponibles.<\/span><\/li><li><strong><span>Intensit\u00e9 carbone :<\/span><\/strong><span> Les \u00e9missions devraient refl\u00e9ter les sources d'\u00e9nergie du b\u00e2timent, et pas seulement sa consommation totale.<\/span><\/li><li><strong><span>\u00c9volution r\u00e9glementaire :<\/span><\/strong><span> L'analyse devrait tenir compte des futures normes minimales et des obligations de r\u00e9novation en vigueur dans la juridiction concern\u00e9e.<\/span><\/li><li><strong><span>Exigences en mati\u00e8re de fonds propres :<\/span><\/strong><span> Les investisseurs ont besoin d'un plan chiffr\u00e9 portant sur l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, l'\u00e9lectrification, la r\u00e9silience et la certification.<\/span><\/li><li><strong><span>Demande des locataires :<\/span><\/strong><span> Il convient d'\u00e9valuer, \u00e0 partir des donn\u00e9es relatives aux baux, dans quelle mesure les locataires accordent de l'importance au d\u00e9veloppement durable, plut\u00f4t que de se contenter de suppositions.<\/span><\/li><li><strong><span>Risque climatique physique :<\/span><\/strong><span> Les risques li\u00e9s aux inondations, \u00e0 la canicule, aux feux de for\u00eat, aux temp\u00eates et \u00e0 l'exposition \u00e0 l'eau doivent \u00eatre pris en compte dans les mod\u00e8les sur toute la dur\u00e9e de d\u00e9tention pr\u00e9vue.<\/span><\/li><li><strong><span>Carbone incorpor\u00e9 :<\/span><\/strong><span> Les d\u00e9cisions importantes en mati\u00e8re de r\u00e9novation et d'am\u00e9nagement doivent tenir compte des \u00e9missions li\u00e9es aux mat\u00e9riaux et aux travaux de construction.<\/span><\/li><li><strong><span>Qualit\u00e9 des donn\u00e9es :<\/span><\/strong><span> La responsabilit\u00e9 de la collecte et de la v\u00e9rification des informations environnementales doit \u00eatre d\u00e9finie par contrat.<\/span><\/li><li><strong><span>Cons\u00e9quences financi\u00e8res :<\/span><\/strong><span> Il convient de prendre en compte les exigences futures des pr\u00eateurs ainsi que la disponibilit\u00e9 des financements verts.<\/span><\/li><li><strong><span>Liquidit\u00e9 de sortie :<\/span><\/strong><span> Les investisseurs devraient d\u00e9terminer quels acheteurs seraient susceptibles d'acqu\u00e9rir l'immeuble si ses performances en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable restaient inchang\u00e9es.<\/span><\/li><\/ul><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'objectif est de traduire les enjeux environnementaux en hypoth\u00e8ses relatives aux flux de tr\u00e9sorerie et \u00e0 la valorisation. Les co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques, les d\u00e9penses d'investissement, les loyers, les taux d'occupation, les assurances et le financement peuvent tous faire l'objet d'une mod\u00e9lisation. Le d\u00e9veloppement durable devient un crit\u00e8re d'investissement lorsqu'il est li\u00e9 \u00e0 ces variables \u00e9conomiques.<\/span><\/p><h2><span>La prochaine phase sera marqu\u00e9e par la r\u00e9novation<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Au cours des trois \u00e0 cinq prochaines ann\u00e9es, l'immobilier durable devrait \u00eatre davantage marqu\u00e9 par la r\u00e9novation des b\u00e2timents existants que par les grands projets \u00e9cologiques. La r\u00e9glementation va se durcir, les pr\u00eateurs exigeront des donn\u00e9es environnementales plus pr\u00e9cises et les locataires se montreront plus s\u00e9lectifs quant aux b\u00e2timents qu'ils occupent.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Les biens immobiliers haut de gamme situ\u00e9s sur des march\u00e9s o\u00f9 l'offre est limit\u00e9e pourraient continuer \u00e0 afficher des taux d'occupation et des performances locatives plus \u00e9lev\u00e9s. Parall\u00e8lement, la d\u00e9cote appliqu\u00e9e aux immeubles peu performants devrait se faire davantage sentir, les acheteurs tenant compte des futurs co\u00fbts de r\u00e9novation et des risques r\u00e9glementaires dans leur \u00e9valuation.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Cela ouvre des perspectives aux gestionnaires poss\u00e9dant une expertise dans les domaines de la construction, de l'ing\u00e9nierie et de la gestion d'actifs. L'acquisition d'un bien immobilier peu performant \u00e0 un prix suffisamment r\u00e9duit, suivie de sa r\u00e9novation, peut g\u00e9n\u00e9rer une valeur tant environnementale que financi\u00e8re. Cette strat\u00e9gie ne se limite pas \u00e0 un simple apport de capitaux : les investisseurs doivent \u00eatre capables de g\u00e9rer les locataires, les entrepreneurs, les autorit\u00e9s charg\u00e9es de l'urbanisme et les syst\u00e8mes techniques du b\u00e2timent.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>La p\u00e9nurie de main-d'\u0153uvre qualifi\u00e9e et de mat\u00e9riaux pourrait ralentir le rythme des travaux de r\u00e9novation. Les pouvoirs publics peuvent fixer des objectifs ambitieux, mais la r\u00e9alisation des projets reste tributaire des installateurs, des ing\u00e9nieurs, du financement et de l'obtention des autorisations. L'inflation des co\u00fbts pourrait r\u00e9duire la rentabilit\u00e9, m\u00eame lorsque l'argumentaire strat\u00e9gique est solide.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'adaptation au changement climatique prendra \u00e9galement de l'importance. Les b\u00e2timents \u00e9conomes en \u00e9nergie ne conserveront pas leur valeur s'ils sont physiquement vuln\u00e9rables ou inassurables. Les investisseurs associeront de plus en plus l'analyse carbone \u00e0 des \u00e9valuations prospectives concernant la canicule, les inondations et le stress hydrique.<\/span><\/p><h2><span>Le d\u00e9veloppement durable fait d\u00e9sormais partie int\u00e9grante de la qualit\u00e9 d'un bien immobilier<\/span><\/h2><p class=\"isSelectedEnd\"><span>L'argument le plus convaincant en faveur de l'immobilier durable n'est pas que chaque b\u00e2timent \u00e9cologique affichera de meilleures performances. C'est plut\u00f4t que l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, la r\u00e9silience et la conformit\u00e9 r\u00e9glementaire deviennent des \u00e9l\u00e9ments courants de la qualit\u00e9 d'un actif.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Un immeuble bien situ\u00e9, dot\u00e9 de locataires solides, d'un endettement raisonnable et d'installations performantes, peut justifier une prime, car son exploitation est moins co\u00fbteuse et il est moins susceptible de n\u00e9cessiter des travaux de r\u00e9novation perturbateurs. Un immeuble peu performant peut n\u00e9anmoins s'av\u00e9rer int\u00e9ressant s'il est acquis \u00e0 un prix couvrant le co\u00fbt et le risque li\u00e9s \u00e0 sa mise en valeur.<\/span><\/p><p class=\"isSelectedEnd\"><span>Des certifications telles que LEED et BREEAM peuvent \u00e9tayer cette analyse, mais elles ne remplacent ni les donn\u00e9es d'exploitation, ni les contr\u00f4les techniques, ni le jugement commercial. L'Empire State Building d\u00e9montre qu'un grand b\u00e2timent existant peut r\u00e9duire ses \u00e9missions et am\u00e9liorer ses performances gr\u00e2ce \u00e0 une r\u00e9novation soigneusement men\u00e9e. Son succ\u00e8s r\u00e9sulte de la combinaison de l'ing\u00e9nierie, d'investissements en capital et d'un bien immobilier solide.<\/span><\/p><p><span>La question d\u00e9terminante en mati\u00e8re d'investissement n'est donc pas de savoir si un immeuble peut \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 comme durable, mais si ce bien immobilier est en mesure de se conformer \u00e0 la r\u00e9glementation future, d'attirer des locataires, de r\u00e9sister aux risques climatiques et de g\u00e9n\u00e9rer un rendement ad\u00e9quat une fois pris en compte l'ensemble des co\u00fbts associ\u00e9s.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les investissements immobiliers durables sont devenus un enjeu central sur le march\u00e9 actuel, soucieux de l'environnement, sous l'effet d'une prise de conscience croissante des enjeux climatiques et des pressions r\u00e9glementaires. 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