{"id":1413,"date":"2026-10-19T05:51:49","date_gmt":"2026-10-19T05:51:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rotharia.com\/uncategorized\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"modified":"2026-10-19T05:51:49","modified_gmt":"2026-10-19T05:51:49","slug":"la-hausse-des-couts-demprunt-modifie-la-rentabilite-des-portefeuilles-immobiliers-familiaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rotharia.com\/fr\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","title":{"rendered":"La hausse des co\u00fbts d'emprunt modifie la rentabilit\u00e9 des portefeuilles immobiliers familiaux"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\">\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\" alt=\"La hausse des co\u00fbts d&#039;emprunt modifie la rentabilit\u00e9 des portefeuilles immobiliers familiaux\" class=\"wp-image-1412\" srcset=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png 1200w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png 300w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-768x512.png 768w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-18x12.png 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/>\n\n<\/figure>\n\n\n<style>body.single-post .cm-featured-image { display: none !important; }<\/style>\n\n<p data-pm-slice=\"1 1 []\"><span>Les investisseurs immobiliers suisses continuent de b\u00e9n\u00e9ficier de taux d'int\u00e9r\u00eat relativement bas, tandis que les co\u00fbts de financement ont fortement augment\u00e9 en Allemagne et aux \u00c9tats-Unis. Pour les familles fortun\u00e9es poss\u00e9dant des biens immobiliers sur plusieurs march\u00e9s, les conditions de refinancement, les revenus locatifs et le niveau d'endettement d\u00e9terminent de plus en plus la valeur de leur patrimoine immobilier.<\/span><\/p><p><span>Les co\u00fbts d'emprunt exercent une nouvelle pression sur les investisseurs immobiliers en Allemagne et aux \u00c9tats-Unis, o\u00f9 la hausse des rendements obligataires a entra\u00een\u00e9 une augmentation des taux hypoth\u00e9caires. En Suisse, le financement reste nettement moins on\u00e9reux, mais cette divergence internationale a des r\u00e9percussions pour les familles fortun\u00e9es qui d\u00e9tiennent des immeubles r\u00e9sidentiels, des biens commerciaux et des actifs de promotion immobili\u00e8re dans plusieurs pays.<\/span><\/p><p><span>En octobre 2026, les taux des pr\u00eats immobiliers \u00e0 taux fixe sur dix ans en Allemagne avaient atteint environ 4,51 TP3T, selon l'interm\u00e9diaire financier Baufi24, tandis que les taux des pr\u00eats sur 20 ans avoisinaient les 51 TP3T. Aux \u00c9tats-Unis, la Mortgage Bankers Association a fait \u00e9tat d\u2019un taux moyen de 7,49% pour un pr\u00eat immobilier \u00e0 taux fixe sur 30 ans. Ces chiffres concernent les nouveaux emprunts et non le co\u00fbt des pr\u00eats \u00e0 taux fixe existants.<\/span><\/p><p><span>La Suisse offre un tableau diff\u00e9rent. La Banque nationale suisse (BNS) a maintenu son taux directeur \u00e0 0% en septembre, pr\u00e9servant ainsi des conditions mon\u00e9taires favorables au financement immobilier national. Les investisseurs suisses ont par cons\u00e9quent \u00e9chapp\u00e9 en grande partie \u00e0 la pression imm\u00e9diate subie par les emprunteurs sur les march\u00e9s o\u00f9 les taux d'int\u00e9r\u00eat sont nettement plus \u00e9lev\u00e9s.<\/span><\/p><p><span>L'impact des co\u00fbts d'emprunt va toutefois au-del\u00e0 des paiements d'int\u00e9r\u00eats annuels. Les taux de financement influencent les prix que les investisseurs peuvent se permettre de payer, les rendements qu'ils exigent des biens locatifs et les conditions propos\u00e9es par les banques \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance des pr\u00eats existants. Pour les familles dont le patrimoine immobilier repr\u00e9sente une part importante de leur fortune, ces calculs peuvent d\u00e9terminer si un actif continue de g\u00e9n\u00e9rer des revenus int\u00e9ressants ou s'il n\u00e9cessite un apport de capitaux suppl\u00e9mentaires.<\/span><\/p><h2><span>Comment la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat influe sur la rentabilit\u00e9 immobili\u00e8re<\/span><\/h2><p><span>Les investisseurs immobiliers tirent g\u00e9n\u00e9ralement leurs rendements de deux sources : les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par un immeuble et l'\u00e9volution de sa valeur de march\u00e9. Le recours \u00e0 l'emprunt peut augmenter le rendement du capital investi, \u00e0 condition que les revenus et la plus-value du bien l'emportent sur les co\u00fbts de financement.<\/span><\/p><p><span>Le calcul devient moins avantageux lorsque les co\u00fbts d\u2019endettement augmentent sans que les revenus locatifs ne s\u2019am\u00e9liorent en cons\u00e9quence. Un bien immobilier g\u00e9n\u00e9rant 300 000 CHF de revenu d\u2019exploitation net annuel, avant frais de financement et imp\u00f4ts, peut \u00eatre grev\u00e9 d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 5 millions de CHF. \u00c0 un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 1,5%, les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats annuelles s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 75\u2019000 CHF, ce qui laisse 225\u2019000 CHF avant remboursement du capital et imp\u00f4ts. \u00c0 3%, les charges d\u2019int\u00e9r\u00eats doublent pour atteindre 150\u2019000 CHF, ce qui r\u00e9duit le flux de tr\u00e9sorerie restant \u00e0 150\u2019000 CHF.<\/span><\/p><p><strong><span>Comparaison illustrative des modes de financement<\/span><\/strong><\/p><p><span>Pour un bien immobilier dont la dette hypoth\u00e9caire s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 5 millions de francs suisses et dont le revenu d'exploitation net annuel est de 300\u2019000 francs suisses :<\/span><\/p><ul data-spread=\"false\"><li><p><span>Taux d'int\u00e9r\u00eat de 1,51 % TP3T : les frais de financement annuels s'\u00e9l\u00e8vent \u00e0 75 000 CHF, ce qui laisse un montant de 225 000 CHF avant remboursement du capital et imp\u00f4ts.<\/span><\/p><\/li><li><p><span>Taux d'int\u00e9r\u00eat 3% : les frais de financement annuels s'\u00e9l\u00e8vent \u00e0 150 000 CHF, ce qui laisse un montant de 150 000 CHF avant remboursement du capital et imp\u00f4ts.<\/span><\/p><\/li><\/ul><p><span>Cette hausse r\u00e9duit d'un tiers le flux de tr\u00e9sorerie annuel du bien immobilier. Elle pourrait \u00e9galement avoir une incidence sur son \u00e9valuation si les acheteurs potentiels exigeaient des rendements locatifs plus \u00e9lev\u00e9s pour compenser le co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9 des emprunts.<\/span><\/p><p><span>Les investisseurs suisses ont d\u00e9j\u00e0 pu constater \u00e0 quel point les march\u00e9s immobiliers peuvent r\u00e9agir diff\u00e9remment \u00e0 une \u00e9volution des conditions de financement. Dans son <\/span><em><span>Pleins feux sur l'immobilier 2026<\/span><\/em><span>, UBS a compar\u00e9 des portefeuilles immobiliers diversifi\u00e9s financ\u00e9s par un endettement de 66%. Entre 2020 et 2022, ces portefeuilles ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 des rendements annualis\u00e9s moyens sur capitaux propres de 15% en Suisse et de 17% en Allemagne. Au cours de la p\u00e9riode 2023-2024, le portefeuille allemand \u00e0 effet de levier a enregistr\u00e9 un rendement annualis\u00e9 de \u221215%, tandis que le portefeuille suisse a continu\u00e9 d\u2019afficher un rendement positif de 5%. L\u2019analyse tenait compte des variations de valeur des biens immobiliers, mais excluait les imp\u00f4ts et les fluctuations de change.<\/span><\/p><p><span>Emprunt <\/span><span>agrandit <\/span><span>gains <\/span><span>et <\/span><span>pertes : <\/span><span>m\u00eame <\/span><span>a <\/span><span>modeste <\/span><span>modification <\/span><span>dans <\/span><span>a <\/span><span>de l'immeuble <\/span><span>valeur <\/span><span>peut <\/span><span>avoir <\/span><span>a <\/span><span>beaucoup <\/span><span>plus grand <\/span><span>effet <\/span><span>sur <\/span><span>le <\/span><span>du propri\u00e9taire <\/span><span>fonds propres, <\/span><span>surtout <\/span><span>quand <\/span><span>dette <\/span><span>finances <\/span><span>la plupart <\/span><span>de <\/span><span>le <\/span><span>achat.<\/span><\/p><h2><span>Les faibles taux d'int\u00e9r\u00eat en Suisse offrent une protection, mais pas une immunit\u00e9<\/span><\/h2><p><span>Le march\u00e9 suisse de l'investissement immobilier r\u00e9sidentiel a continu\u00e9 d'attirer des capitaux, la demande \u00e9tant soutenue par des co\u00fbts d'emprunt bas et une offre de logements limit\u00e9e. UBS a indiqu\u00e9 en juillet que les prix de transaction des immeubles d'habitation existants avaient augment\u00e9 d'environ 6% en 2025 et pr\u00e9voyait une nouvelle hausse d'environ 3% au cours de l'ann\u00e9e 2026.<\/span><\/p><p><span>Les revenus locatifs devaient \u00e9galement progresser, bien qu'\u00e0 un rythme plus lent que les ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. UBS pr\u00e9voyait une hausse des loyers moyens des baux existants d'environ 1% en 2026, tandis que les loyers demand\u00e9s devaient augmenter d'environ 2%.<\/span><\/p><p><span>Ces chiffres rassurent quelque peu les propri\u00e9taires de portefeuilles immobiliers r\u00e9sidentiels bien \u00e9tablis. Toutefois, la croissance des loyers varie consid\u00e9rablement selon les localisations et les segments de march\u00e9. UBS a constat\u00e9 que les loyers demand\u00e9s pour les appartements haut de gamme dans les grandes villes suisses avaient d\u00e9j\u00e0 baiss\u00e9 de 1,41 TP3T en glissement annuel au deuxi\u00e8me trimestre 2026, alors m\u00eame que la demande restait forte pour les logements plus abordables.<\/span><\/p><p><span>Les immeubles commerciaux plus anciens sont confront\u00e9s \u00e0 des d\u00e9fis diff\u00e9rents. Les entreprises \u00e0 la recherche de bureaux modernes et bien situ\u00e9s se montrent d\u00e9sormais plus s\u00e9lectives, tandis que la demande pour les biens immobiliers moins accessibles ou vieillissants reste faible. UBS pr\u00e9voit que le taux de disponibilit\u00e9 des surfaces de bureaux en Suisse passera de 5,51 TP3T \u00e0 6,01 TP3T en 2026.<\/span><\/p><p><span>Biens immobiliers <\/span><span>propri\u00e9taires <\/span><span>besoin <\/span><span>fiable <\/span><span>location <\/span><span>revenu <\/span><span>\u00e0 <\/span><span>couverture <\/span><span>leur <\/span><span>emprunt <\/span><span>co\u00fbts. <\/span><span>Ceux-l\u00e0 <\/span><span>qui <\/span><span>conserver <\/span><span>postes vacants <\/span><span>faible, <\/span><span>conserver <\/span><span>fiable <\/span><span>locataires <\/span><span>et <\/span><span>contr\u00f4le <\/span><span>entretien <\/span><span>d\u00e9penses <\/span><span>peut <\/span><span>service <\/span><span>leur <\/span><span>dette <\/span><span>plus <\/span><span>facilement <\/span><span>que <\/span><span>propri\u00e9taires <\/span><span>face \u00e0 <\/span><span>fr\u00e9quent <\/span><span>travaux de r\u00e9novation <\/span><span>ou <\/span><span>prolong\u00e9 <\/span><span>p\u00e9riodes <\/span><span>sans <\/span><span>locataires.<\/span><\/p><h2><span>Le refinancement peut mettre en \u00e9vidence des risques qui \u00e9taient auparavant cach\u00e9s<\/span><\/h2><p><span>De nombreux propri\u00e9taires fixent le taux de leur pr\u00eat immobilier pour plusieurs ann\u00e9es, ce qui leur permet d'anticiper leurs co\u00fbts de financement pendant toute la dur\u00e9e convenue. Le risque devient plus imm\u00e9diat \u00e0 l\u2019expiration de ces contrats. Une famille ayant obtenu un financement \u00e0 long terme pendant une p\u00e9riode de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat exceptionnellement bas peut se retrouver confront\u00e9e \u00e0 une situation financi\u00e8re diff\u00e9rente au moment du renouvellement de son pr\u00eat immobilier. Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat propos\u00e9 \u00e0 ce moment-l\u00e0 d\u00e9pendra des conditions du march\u00e9, du bien immobilier donn\u00e9 en garantie, de la situation financi\u00e8re de l\u2019emprunteur et de l\u2019\u00e9valuation des risques effectu\u00e9e par le pr\u00eateur.<\/span><\/p><p><span>Les banques examinent \u00e9galement si l\u2019actif sous-jacent est en mesure de supporter sa dette dans des conditions moins favorables. En mai 2025, l\u2019Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers (FINMA) a publi\u00e9 des lignes directrices sur les risques immobiliers et hypoth\u00e9caires. Pour les biens immobiliers g\u00e9n\u00e9rateurs de revenus, elle a identifi\u00e9 un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de crise de 5%, associ\u00e9 \u00e0 des frais d\u2019entretien refl\u00e9tant l\u2019\u00e2ge et l\u2019\u00e9tat du bien, comme exemple d\u2019\u00e9valuation de la viabilit\u00e9 financi\u00e8re. Dans le cadre de l\u2019approche illustr\u00e9e, les d\u00e9penses en situation de crise sont compar\u00e9es aux revenus locatifs nets viables. Le chiffre 5% est une hypoth\u00e8se de stress prudentielle, et non une pr\u00e9vision ni un taux hypoth\u00e9caire actuel du march\u00e9.<\/span><\/p><p><span>Pour les propri\u00e9taires, il est judicieux de proc\u00e9der \u00e0 un calcul similaire avant d'entamer les n\u00e9gociations de refinancement. En effet, un bien immobilier peut tr\u00e8s bien couvrir ses paiements d'int\u00e9r\u00eats r\u00e9els tout en ne r\u00e9pondant pas aux crit\u00e8res fix\u00e9s par le pr\u00eateur concernant sa capacit\u00e9 \u00e0 rembourser sa dette \u00e0 long terme.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Chute <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>\u00e9valuations <\/span><span>peut <\/span><span>\u00e9galement <\/span><span>mettre <\/span><span>pression <\/span><span>sur <\/span><span>emprunteurs. <\/span><span>Si <\/span><span>a <\/span><span>banque <\/span><span>baisse <\/span><span>son <\/span><span>\u00e9valuation, <\/span><span>le <\/span><span>exceptionnel <\/span><span>pr\u00eat immobilier <\/span><span>comptes <\/span><span>pour <\/span><span>a <\/span><span>plus grand <\/span><span>partager <\/span><span>de <\/span><span>le <\/span><span>de l'immeuble <\/span><span>valeur. <\/span><span>Selon <\/span><span>sur <\/span><span>le <\/span><span>pr\u00eat <\/span><span>en termes de, <\/span><span>le <\/span><span>pr\u00eateur <\/span><span>peut-\u00eatre <\/span><span>demande <\/span><span>suppl\u00e9mentaire <\/span><span>fonds propres, <\/span><span>plus vite <\/span><span>remboursement <\/span><span>ou <\/span><span>plus <\/span><span>garantie. <\/span><span>Familles <\/span><span>d\u00e9tention <\/span><span>plusieurs <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9s <\/span><span>par le biais de <\/span><span>un <\/span><span>soci\u00e9t\u00e9, <\/span><span>ou <\/span><span>engagement <\/span><span>autre <\/span><span>financier <\/span><span>actifs <\/span><span>comme <\/span><span>s\u00e9curit\u00e9, <\/span><span>visage <\/span><span>plus grand <\/span><span>exposition <\/span><span>si <\/span><span>probl\u00e8mes <\/span><span>avec <\/span><span>un <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>affecter <\/span><span>leur <\/span><span>plus large <\/span><span>portefeuille.<\/span><\/p><h2><span>La valeur des biens immobiliers d\u00e9pend de ce que les acheteurs sont pr\u00eats \u00e0 payer<\/span><\/h2><p><span>Investisseurs <\/span><span>valeur <\/span><span>a <\/span><span>b\u00e2timent <\/span><span>sur <\/span><span>plus <\/span><span>que <\/span><span>son <\/span><span>lieu, <\/span><span>physique <\/span><span>condition <\/span><span>et <\/span><span>location <\/span><span>revenu. <\/span><span>Ils <\/span><span>\u00e9galement <\/span><span>comparer <\/span><span>le <\/span><span>revenu <\/span><span>\u00e7a <\/span><span>produit <\/span><span>avec <\/span><span>le <\/span><span>rendements <\/span><span>disponible <\/span><span>de <\/span><span>obligations <\/span><span>et <\/span><span>autre <\/span><span>investissements. Lorsque le co\u00fbt de l\u2019emprunt augmente ou que les investisseurs exigent des rendements plus \u00e9lev\u00e9s, le prix qu\u2019ils sont pr\u00eats \u00e0 payer pour un bien immobilier peut baisser, m\u00eame si les revenus locatifs restent inchang\u00e9s. \u00c0 titre d\u2019exemple, un bien immobilier g\u00e9n\u00e9rant 200 000 CHF de revenu d\u2019exploitation net annuel vaudrait 5 millions de CHF avec un taux de capitalisation de 4%. \u00c0 5%, ce m\u00eame revenu justifierait une valorisation de 4 millions de CHF.<\/span><span>&nbsp;Ceci <\/span><span>calcul <\/span><span>utilisations <\/span><span>inchang\u00e9 <\/span><span>revenu <\/span><span>et <\/span><span>a <\/span><span>simple <\/span><span>capitalisation des revenus <\/span><span>m\u00e9thode. <\/span><span>R\u00e9el <\/span><span>\u00e9valuations <\/span><span>int\u00e9grer <\/span><span>en outre <\/span><span>hypoth\u00e8ses, <\/span><span>notamment <\/span><span>avenir <\/span><span>location <\/span><span>croissance, <\/span><span>postes vacants, <\/span><span>capital <\/span><span>d\u00e9penses <\/span><span>et <\/span><span>local <\/span><span>transaction <\/span><span>preuve.<\/span><\/p><p><span>Emprunt <\/span><span>agrandit <\/span><span>le <\/span><span>effet <\/span><span>de <\/span><span>en chute <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>valeurs. <\/span><span>Si <\/span><span>un <\/span><span>investisseur <\/span><span>au d\u00e9part <\/span><span>achet\u00e9 <\/span><span>le <\/span><span>CHF <\/span><span>5 <\/span><span>million <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>avec <\/span><span>CHF <\/span><span>3 <\/span><span>million <\/span><span>de <\/span><span>dette, <\/span><span>a <\/span><span>r\u00e9duction <\/span><span>dans <\/span><span>son <\/span><span>estim\u00e9 <\/span><span>valeur <\/span><span>\u00e0 <\/span><span>CHF <\/span><span>4 <\/span><span>million <\/span><span>serait <\/span><span>partir <\/span><span>juste <\/span><span>CHF <\/span><span>1 <\/span><span>million <\/span><span>de <\/span><span>fonds propres, <\/span><span>par rapport \u00e0 <\/span><span>avec <\/span><span>CHF <\/span><span>2 <\/span><span>million <\/span><span>\u00e0 l'origine. <\/span><span>Le <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>serait <\/span><span>avoir <\/span><span>perdu <\/span><span>20% <\/span><span>de <\/span><span>son <\/span><span>valeur, <\/span><span>mais <\/span><span>le <\/span><span>du propri\u00e9taire <\/span><span>fonds propres <\/span><span>serait <\/span><span>avoir <\/span><span>tomb\u00e9 <\/span><span>par <\/span><span>50%, <\/span><span>avant <\/span><span>transaction <\/span><span>co\u00fbts <\/span><span>ou <\/span><span>autre <\/span><span>ajustements.<\/span><\/p><p><span>suisse <\/span><span>autorit\u00e9s de r\u00e9gulation <\/span><span>avoir <\/span><span>\u00e0 plusieurs reprises <\/span><span>avertis <\/span><span>que <\/span><span>en chute <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>valeurs <\/span><span>pourrait <\/span><span>partir <\/span><span>fortement <\/span><span>endett\u00e9 <\/span><span>emprunteurs <\/span><span>\u00e0 d\u00e9couvert.<\/span><span>&nbsp;Les lignes directrices de la FINMA pour 2025 soulignent que le financement de biens immobiliers g\u00e9n\u00e9rateurs de revenus comporte des risques plus \u00e9lev\u00e9s que l\u2019octroi de pr\u00eats pour des logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire, en particulier pour les immeubles commerciaux. Elles recommandaient aux banques de limiter g\u00e9n\u00e9ralement le ratio pr\u00eat\/valeur des biens immobiliers d\u2019investissement, y compris les biens destin\u00e9s \u00e0 la location, \u00e0 75% au maximum, avec des conditions plus strictes le cas \u00e9ch\u00e9ant. M\u00eame <\/span><span>a <\/span><span>grand <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>portefeuille <\/span><span>avec <\/span><span>r\u00e9gulier <\/span><span>location <\/span><span>revenu <\/span><span>peut-\u00eatre <\/span><span>partir <\/span><span>son <\/span><span>propri\u00e9taires <\/span><span>avec <\/span><span>moins <\/span><span>financier <\/span><span>flexibilit\u00e9 <\/span><span>que <\/span><span>son <\/span><span>march\u00e9 <\/span><span>valeur <\/span><span>comme le sugg\u00e8re.<\/span><\/p><h2><span>La d\u00e9cision de conserver, de vendre ou de r\u00e9duire sa dette<\/span><\/h2><p><span>La hausse des co\u00fbts de financement ne rend pas automatiquement l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 moins int\u00e9ressante. Les familles peu endett\u00e9es, les locataires de longue date et celles disposant de r\u00e9serves de tr\u00e9sorerie suffisantes peuvent \u00eatre bien plac\u00e9es pour conserver leurs biens immobiliers, en particulier lorsqu'elles s'attendent \u00e0 ce que leurs revenus locatifs augmentent au fil du temps.<\/span><\/p><p><span>Les propri\u00e9taires dont les dettes importantes arrivent \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance doivent prendre des d\u00e9cisions plus urgentes. La r\u00e9duction de l'endettement peut permettre de diminuer les charges d'int\u00e9r\u00eats et de renforcer la situation financi\u00e8re d'une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, m\u00eame si cela n\u00e9cessite des capitaux qui, sans cela, auraient pu rester investis ailleurs. La vente d'un immeuble peu performant lib\u00e8re des fonds et r\u00e9duit les engagements futurs, mais le produit de la vente d\u00e9pend des valorisations actuelles du march\u00e9, des co\u00fbts de transaction et du r\u00e9gime fiscal applicable.<\/span><\/p><p><span>Le refinancement implique \u00e9galement des choix concernant les structures de taux d'int\u00e9r\u00eat. Un pr\u00eat immobilier \u00e0 taux fixe sur une dur\u00e9e plus longue offre une plus grande s\u00e9curit\u00e9 quant aux remboursements futurs, tandis que les engagements \u00e0 plus court terme ou les formules \u00e0 taux variable exposent davantage les emprunteurs aux fluctuations des taux du march\u00e9. Le co\u00fbt relatif d\u00e9pend des conditions disponibles au moment o\u00f9 la d\u00e9cision est prise.<\/span><\/p><p><span>Riche <\/span><span>familles <\/span><span>poss\u00e9der <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9s <\/span><span>dans <\/span><span>plusieurs <\/span><span>pays <\/span><span>doit <\/span><span>\u00e9galement <\/span><span>envisager <\/span><span>leur <\/span><span>exposition <\/span><span>\u00e0 <\/span><span>devise <\/span><span>mouvements <\/span><span>quand <\/span><span>fabrication <\/span><span>ces <\/span><span>d\u00e9cisions.&nbsp;<\/span><span>Un investisseur en francs suisses d\u00e9tenant un bien immobilier en Allemagne per\u00e7oit des revenus locatifs et rembourse ses emprunts locaux en euros. Une vente ou une distribution peut entra\u00eener des effets de change lorsque le produit de la transaction est converti en francs. Le financement des actifs et des passifs dans la m\u00eame devise peut r\u00e9duire en partie cette exposition, sans pour autant \u00e9liminer le risque pesant sur le patrimoine consolid\u00e9 en CHF de la famille.<\/span><\/p><p><span>Les r\u00e8gles fiscales, les structures hypoth\u00e9caires et la r\u00e9glementation en mati\u00e8re de location varient \u00e9galement d'un pays \u00e0 l'autre. Un montage financier adapt\u00e9 \u00e0 un immeuble r\u00e9sidentiel en Suisse peut ne pas convenir \u00e0 un immeuble de bureaux en Allemagne ou \u00e0 un investissement commercial aux \u00c9tats-Unis.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Propri\u00e9taires <\/span><span>devrait <\/span><span>par cons\u00e9quent <\/span><span>critique <\/span><span>chacun <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>individuellement <\/span><span>avant <\/span><span>d\u00e9cider <\/span><span>comment <\/span><span>beaucoup <\/span><span>dette <\/span><span>\u00e0 <\/span><span>conserver <\/span><span>\u00e0 travers <\/span><span>le <\/span><span>famille <\/span><span>solde <\/span><span>feuille.<\/span><\/p><h2><span>Patrimoine figurant dans le bilan global de la famille \u00e9largie<\/span><\/h2><p><span>Les investissements immobiliers directs occupent une place particuli\u00e8re dans les portefeuilles des familles fortun\u00e9es. Ils peuvent g\u00e9n\u00e9rer des revenus r\u00e9guliers, constituer un patrimoine transmissible d'une g\u00e9n\u00e9ration \u00e0 l'autre et offrir un plus grand contr\u00f4le sur les d\u00e9cisions d'investissement que de nombreux produits financiers collectifs. Ils n\u00e9cessitent toutefois un capital consid\u00e9rable, impliquent souvent un endettement important et ne peuvent \u00eatre c\u00e9d\u00e9s aussi facilement que les titres cot\u00e9s en bourse.<\/span><\/p><p><span>Ces caract\u00e9ristiques prennent davantage d'importance lorsque l'immobilier repr\u00e9sente une part importante du patrimoine familial. Si la d\u00e9tention de plusieurs immeubles situ\u00e9s dans diff\u00e9rentes villes peut permettre une diversification g\u00e9ographique, ceux-ci restent n\u00e9anmoins expos\u00e9s aux m\u00eames risques li\u00e9s aux conditions de financement, aux co\u00fbts de construction ou \u00e0 une baisse des valeurs immobili\u00e8res.<\/span><\/p><p><span>Les familles peuvent \u00e9galement d\u00e9tenir des biens immobiliers de mani\u00e8re indirecte par l'interm\u00e9diaire de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es en bourse et de fonds d'investissement. Ces placements offrent diff\u00e9rents degr\u00e9s de liquidit\u00e9 et de diversification, m\u00eame si les cours du march\u00e9 peuvent \u00e9voluer ind\u00e9pendamment des \u00e9valuations d\u00e9clar\u00e9es des biens sous-jacents.<\/span><\/p><p><span>UBS a mis en \u00e9vidence ce probl\u00e8me d'\u00e9valuation dans son \u00e9tude sur l'immobilier de 2026. Fin f\u00e9vrier, les fonds immobiliers cot\u00e9s suisses s'\u00e9changeaient avec une prime moyenne de 39% par rapport \u00e0 leur valeur nette d'inventaire publi\u00e9e, tandis que la prime correspondante pour les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es s'\u00e9levait \u00e0 pr\u00e8s de 50%. Les rendements de distribution ne d\u00e9passaient que l\u00e9g\u00e8rement 2%.<\/span><\/p><p><span>Les investisseurs qui acqu\u00e9raient ces titres payaient donc un prix nettement sup\u00e9rieur aux valeurs nettes d'actif sous-jacentes d\u00e9clar\u00e9es. Leurs rendements ult\u00e9rieurs d\u00e9pendraient non seulement des revenus immobiliers et des \u00e9valuations, mais aussi de la persistance ou non de ces primes de march\u00e9.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Familles <\/span><span>r\u00e9vision <\/span><span>leur <\/span><span>investissements <\/span><span>devrait <\/span><span>comparer <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>rendements <\/span><span>avec <\/span><span>ceux-l\u00e0 <\/span><span>disponible <\/span><span>de <\/span><span>liquide <\/span><span>actifs, <\/span><span>alors que <\/span><span>permettant <\/span><span>pour <\/span><span>avenir <\/span><span>distributions, <\/span><span>travaux de r\u00e9novation <\/span><span>et <\/span><span>refinancement <\/span><span>co\u00fbts. <\/span><span>M\u00eame <\/span><span>a <\/span><span>rentable <\/span><span>\u00e0 long terme <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9 <\/span><span>investissement <\/span><span>peut <\/span><span>match nul <\/span><span>vers le haut <\/span><span>plus <\/span><span>capital <\/span><span>que <\/span><span>a <\/span><span>famille <\/span><span>peut <\/span><span>se permettre <\/span><span>\u00e0 <\/span><span>avoir <\/span><span>dehors <\/span><span>de <\/span><span>port\u00e9e.<\/span><\/p><div><span><br><\/span><\/div><div><span><b>Test de r\u00e9sistance du portefeuille immobilier<strong>: F<\/strong><\/b><\/span><strong><span>Cinq chiffres \u00e0 demander \u00e0 votre conseiller<\/span><\/strong><\/div><p><span>Les familles disposant d'un patrimoine immobilier important devraient demander \u00e0 leur gestionnaire immobilier, \u00e0 leur banquier ou \u00e0 leur family office de leur pr\u00e9parer une analyse globale s'appuyant sur cinq indicateurs financiers.<\/span><\/p><p><strong><span>1. Dettes arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance au cours des cinq prochaines ann\u00e9es<\/span><\/strong><\/p><p><span>Veuillez fournir un tableau indiquant le solde restant d\u00fb, le taux d'int\u00e9r\u00eat en vigueur et la date de refinancement pour chaque bien immobilier. Veuillez inclure les emprunts \u00e0 taux variable ainsi que tout remboursement important du capital pr\u00e9vu \u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance.<\/span><\/p><p><strong><span>2. Revenus locatifs nets apr\u00e8s d\u00e9duction des charges d'exploitation<\/span><\/strong><\/p><p><span>Comparez les loyers effectivement per\u00e7us aux frais d'entretien, de gestion, d'assurance, aux co\u00fbts li\u00e9s aux logements vacants et aux autres charges d'exploitation. Identifiez les immeubles pour lesquels des travaux de r\u00e9novation pr\u00e9vus ou des baux arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance pourraient entra\u00eener une baisse des revenus.<\/span><\/p><p><strong><span>3. Ratio de couverture du service de la dette<\/span><\/strong><\/p><p><span>Divisez le r\u00e9sultat d'exploitation net par le total des int\u00e9r\u00eats annuels et des remboursements de capital pr\u00e9vus. Un ratio inf\u00e9rieur \u00e0 1 signifie que le r\u00e9sultat d'exploitation du bien immobilier ne couvre pas enti\u00e8rement le service de la dette pr\u00e9vu. V\u00e9rifiez ce r\u00e9sultat en tenant compte de taux de refinancement plus \u00e9lev\u00e9s et d'une baisse des revenus locatifs.<\/span><\/p><p><strong><span>4. Ratio pr\u00eat\/valeur actuel<\/span><\/strong><\/p><p><span>Comparez le montant de la dette en cours \u00e0 une estimation immobili\u00e8re actualis\u00e9e et justifiable. Demandez dans quelle mesure ce ratio \u00e9voluerait si la valeur du bien baissait de 10% ou de 20%, et si cela pourrait avoir une incidence sur les conditions de refinancement ou les exigences en mati\u00e8re de garantie.<\/span><\/p><p><strong><span>5. Besoins de tr\u00e9sorerie en cas de circonstances d\u00e9favorables<\/span><\/strong><\/p><p><span>Calculez le montant des fonds suppl\u00e9mentaires dont la famille pourrait avoir besoin si plusieurs pr\u00eats immobiliers \u00e9taient refinanc\u00e9s \u00e0 des taux plus \u00e9lev\u00e9s, alors que les taux d'inoccupation, les r\u00e9parations ou les d\u00e9penses d'investissement augmentent. V\u00e9rifiez que les fonds n\u00e9cessaires sont disponibles sans avoir \u00e0 c\u00e9der d'autres placements.<\/span><\/p><p><span>Familles <\/span><span>devrait <\/span><span>puis <\/span><span>identifier <\/span><span>qui <\/span><span>propri\u00e9t\u00e9s <\/span><span>peut <\/span><span>couverture <\/span><span>leur <\/span><span>co\u00fbts <\/span><span>sous <\/span><span>difficile <\/span><span>conditions, <\/span><span>qui <\/span><span>peut-\u00eatre <\/span><span>exiger <\/span><span>suppl\u00e9mentaire <\/span><span>fonds propres <\/span><span>et <\/span><span>qui <\/span><span>besoin <\/span><span>refinancement <\/span><span>discussions <\/span><span>avant <\/span><span>leur <\/span><span>actuel <\/span><span>pr\u00eat <\/span><span>accords <\/span><span>expirer.<\/span><\/p><br>\n\n<!-- rotharia-related -->\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lectures compl\u00e9mentaires<\/h2>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/fr\/gestion-de-patrimoine\/allocation-multi-actifs\/qui-achete-de-lor\/\">Qui ach\u00e8te de l'or ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/fr\/gestion-de-patrimoine\/allocation-multi-actifs\/les-entreprises-du-secteur-de-lia-deviennent-des-emprunteurs-de-premier-plan-quest-ce-que-cela-signifie-pour-les-investisseurs-obligataires\/\">Les entreprises sp\u00e9cialis\u00e9es dans l'IA deviennent des emprunteurs de premier plan. Quelles en sont les cons\u00e9quences pour les investisseurs obligataires ?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/fr\/gestion-de-patrimoine\/allocation-multi-actifs\/lallocation-multi-actifs-en-2026-exige-equilibre-et-flexibilite\/\">Quelle devrait \u00eatre la strat\u00e9gie d'un portefeuille multi-actifs \u00e0 l'heure actuelle ?<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le financement immobilier en Suisse reste relativement abordable, mais la hausse des co\u00fbts d'emprunt \u00e0 l'\u00e9tranger p\u00e8se sur les rendements. 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