{"id":1413,"date":"2026-10-19T05:51:49","date_gmt":"2026-10-19T05:51:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rotharia.com\/uncategorized\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"modified":"2026-10-19T05:51:49","modified_gmt":"2026-10-19T05:51:49","slug":"el-aumento-de-los-costes-de-financiacion-esta-modificando-la-rentabilidad-de-las-carteras-inmobiliarias-familiares","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rotharia.com\/es\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","title":{"rendered":"El aumento de los costes de financiaci\u00f3n est\u00e1 modificando la rentabilidad de las carteras inmobiliarias familiares"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\">\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\" alt=\"El aumento de los costes de financiaci\u00f3n est\u00e1 modificando la rentabilidad de las carteras inmobiliarias familiares\" class=\"wp-image-1412\" srcset=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png 1200w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png 300w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-768x512.png 768w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-18x12.png 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/>\n\n<\/figure>\n\n\n<style>body.single-post .cm-featured-image { display: none !important; }<\/style>\n\n<p data-pm-slice=\"1 1 []\"><span>Los inversores inmobiliarios suizos siguen benefici\u00e1ndose de unos tipos de inter\u00e9s relativamente bajos, mientras que los costes de financiaci\u00f3n han aumentado considerablemente en Alemania y Estados Unidos. Para las familias acaudaladas con propiedades en varios mercados, las condiciones de refinanciaci\u00f3n, los ingresos por alquiler y los niveles de deuda determinan cada vez m\u00e1s el valor de sus carteras inmobiliarias.<\/span><\/p><p><span>Los costes de financiaci\u00f3n est\u00e1n ejerciendo una nueva presi\u00f3n sobre los inversores inmobiliarios en Alemania y Estados Unidos, donde el aumento de los rendimientos de los bonos ha provocado una subida de los tipos hipotecarios. En Suiza, la financiaci\u00f3n sigue siendo considerablemente m\u00e1s barata, pero esta divergencia internacional tiene repercusiones para las familias acaudaladas que poseen edificios residenciales, inmuebles comerciales y activos de promoci\u00f3n inmobiliaria en varios pa\u00edses.<\/span><\/p><p><span>En octubre de 2026, los tipos de inter\u00e9s fijos a diez a\u00f1os de las hipotecas en Alemania hab\u00edan alcanzado aproximadamente el 4,51 TP3T, seg\u00fan el intermediario financiero Baufi24, mientras que los tipos para la financiaci\u00f3n a 20 a\u00f1os se acercaban al 51 TP3T. En Estados Unidos, la Asociaci\u00f3n de Banqueros Hipotecarios inform\u00f3 de un tipo medio del 7,49% para una hipoteca fija a 30 a\u00f1os. Estas cifras se refieren a nuevos pr\u00e9stamos y no al coste de los pr\u00e9stamos a tipo fijo ya existentes.<\/span><\/p><p><span>Suiza presenta un panorama diferente. El Banco Nacional Suizo (SNB) mantuvo su tipo de inter\u00e9s oficial en 0% en septiembre, conservando unas condiciones monetarias que favorecen la financiaci\u00f3n inmobiliaria nacional. En consecuencia, los inversores suizos han evitado gran parte de la presi\u00f3n inmediata que han sufrido los prestatarios en mercados con tipos de inter\u00e9s considerablemente m\u00e1s altos.<\/span><\/p><p><span>No obstante, el efecto de los costes de financiaci\u00f3n va m\u00e1s all\u00e1 de los pagos anuales de intereses. Los tipos de financiaci\u00f3n influyen en los precios que los inversores pueden permitirse pagar, en la rentabilidad que exigen de los inmuebles en alquiler y en las condiciones que ofrecen los bancos cuando vencen los pr\u00e9stamos existentes. Para las familias cuyo patrimonio inmobiliario representa una parte sustancial de su riqueza, estos c\u00e1lculos pueden determinar si un activo sigue generando ingresos atractivos o si requiere capital adicional.<\/span><\/p><h2><span>C\u00f3mo influyen las subidas de los tipos de inter\u00e9s en la rentabilidad inmobiliaria<\/span><\/h2><p><span>Los inversores inmobiliarios suelen obtener rentabilidad de dos fuentes: los ingresos que genera un inmueble y las variaciones en su valor de mercado. El recurso al cr\u00e9dito puede aumentar la rentabilidad del capital invertido, siempre que los ingresos y la revalorizaci\u00f3n del inmueble superen los costes de financiaci\u00f3n.<\/span><\/p><p><span>El c\u00e1lculo resulta menos favorable cuando los costes de la deuda aumentan sin que se produzca una mejora correspondiente en los ingresos por alquiler. Un inmueble que genere 300 000 CHF en ingresos operativos netos anuales, antes de los costes de financiaci\u00f3n y los impuestos, podr\u00eda tener una hipoteca de 5 millones de CHF. Con un tipo de inter\u00e9s del 1,5%, los gastos anuales por intereses ascienden a 75 000 CHF, lo que deja 225 000 CHF antes de los amortizaciones del principal y los impuestos. Al 3%, los gastos por intereses se duplican hasta alcanzar los 150 000 CHF, lo que reduce el flujo de caja restante a 150 000 CHF.<\/span><\/p><p><strong><span>Comparaci\u00f3n ilustrativa de financiaci\u00f3n<\/span><\/strong><\/p><p><span>En el caso de un inmueble con una deuda hipotecaria de 5 millones de francos suizos y unos ingresos operativos netos anuales de 300 000 francos suizos:<\/span><\/p><ul data-spread=\"false\"><li><p><span>A un tipo de inter\u00e9s de 1,51 TP3T: los costes financieros anuales ascienden a 75 000 CHF, lo que deja un importe de 225 000 CHF antes de los reembolsos del capital y los impuestos.<\/span><\/p><\/li><li><p><span>Con un tipo de inter\u00e9s de 3%: los costes financieros anuales ascienden a 150 000 CHF, lo que deja un saldo de 150 000 CHF antes de los reembolsos del capital y los impuestos.<\/span><\/p><\/li><\/ul><p><span>Este aumento reduce el flujo de caja anual del inmueble en un tercio. Tambi\u00e9n podr\u00eda afectar a su valoraci\u00f3n si los posibles compradores exigen una mayor rentabilidad por alquiler para compensar el mayor coste de la financiaci\u00f3n.<\/span><\/p><p><span>Los inversores suizos ya han podido comprobar las diferentes formas en que los mercados inmobiliarios pueden reaccionar ante un cambio en las condiciones de financiaci\u00f3n. En su <\/span><em><span>Perspectivas del sector inmobiliario para 2026<\/span><\/em><span>, UBS compar\u00f3 carteras inmobiliarias diversificadas financiadas con deuda 66%. Entre 2020 y 2022, las carteras generaron una rentabilidad media anualizada sobre el capital propio de 15% en Suiza y de 17% en Alemania. Durante el periodo 2023-2024, la cartera alemana apalancada registr\u00f3 una rentabilidad anualizada de \u221215%, mientras que la cartera suiza sigui\u00f3 ofreciendo una rentabilidad positiva del 5%. El an\u00e1lisis incluy\u00f3 las variaciones en el valor de los inmuebles, pero excluy\u00f3 los impuestos y las fluctuaciones cambiarias.<\/span><\/p><p><span>Pr\u00e9stamos <\/span><span>ampl\u00eda <\/span><span>ganancias <\/span><span>y <\/span><span>p\u00e9rdidas: <\/span><span>incluso <\/span><span>a <\/span><span>modesto <\/span><span>cambio <\/span><span>en <\/span><span>a <\/span><span>de la propiedad <\/span><span>valor <\/span><span>puede <\/span><span>tener <\/span><span>a <\/span><span>mucho <\/span><span>mayor <\/span><span>efecto <\/span><span>en <\/span><span>el <\/span><span>del propietario <\/span><span>capital social, <\/span><span>sobre todo <\/span><span>cuando <\/span><span>deuda <\/span><span>finanzas <\/span><span>la mayor\u00eda <\/span><span>de <\/span><span>el <\/span><span>compra.<\/span><\/p><h2><span>Los bajos tipos de inter\u00e9s de Suiza ofrecen protecci\u00f3n, pero no inmunidad<\/span><\/h2><p><span>El mercado de inversi\u00f3n inmobiliaria residencial de Suiza ha seguido atrayendo capital, ya que los bajos costes de financiaci\u00f3n y la oferta limitada de viviendas sostienen la demanda. UBS inform\u00f3 en julio de que los precios de transacci\u00f3n de los edificios de viviendas de segunda mano hab\u00edan aumentado aproximadamente un 6% en 2025 y preve\u00eda un nuevo incremento de alrededor del 3% a lo largo de 2026.<\/span><\/p><p><span>Tambi\u00e9n se preve\u00eda un crecimiento de los ingresos por alquileres, aunque a un ritmo m\u00e1s lento que en a\u00f1os anteriores. UBS esperaba que los alquileres medios de los contratos vigentes aumentaran aproximadamente un 1% en 2026, mientras que los alquileres de oferta subir\u00edan en torno a un 2%.<\/span><\/p><p><span>Esas cifras suponen un cierto alivio para los propietarios de carteras inmobiliarias residenciales consolidadas. Sin embargo, el crecimiento de los alquileres var\u00eda considerablemente seg\u00fan la ubicaci\u00f3n y el segmento de mercado. UBS observ\u00f3 que los precios de alquiler de los pisos de lujo en las principales ciudades suizas ya hab\u00edan descendido un 1,41 TP3T interanual en el segundo trimestre de 2026, a pesar de que la demanda de viviendas m\u00e1s asequibles se manten\u00eda fuerte.<\/span><\/p><p><span>Los edificios comerciales m\u00e1s antiguos se enfrentan a diferentes presiones. Las empresas que buscan oficinas modernas y c\u00e9ntricas se han vuelto m\u00e1s selectivas, mientras que la demanda de inmuebles menos accesibles o antiguos sigue siendo escasa. UBS prev\u00e9 que la tasa de disponibilidad de espacio de oficinas en Suiza aumente del 5,51 % al 6,01 % en 2026.<\/span><\/p><p><span>Propiedad <\/span><span>propietarios <\/span><span>necesidad <\/span><span>fiable <\/span><span>alquiler <\/span><span>ingresos <\/span><span>a <\/span><span>portada <\/span><span>su <\/span><span>pr\u00e9stamo <\/span><span>costes. <\/span><span>Esos <\/span><span>qui\u00e9n <\/span><span>mantener <\/span><span>puestos vacantes <\/span><span>bajo, <\/span><span>conservar <\/span><span>fiable <\/span><span>inquilinos <\/span><span>y <\/span><span>control <\/span><span>mantenimiento <\/span><span>gastos <\/span><span>puede <\/span><span>servicio <\/span><span>su <\/span><span>deuda <\/span><span>m\u00e1s <\/span><span>f\u00e1cilmente <\/span><span>que <\/span><span>propietarios <\/span><span>frente a <\/span><span>frecuente <\/span><span>obras de renovaci\u00f3n <\/span><span>o <\/span><span>prolongado <\/span><span>per\u00edodos <\/span><span>sin <\/span><span>inquilinos.<\/span><\/p><h2><span>La refinanciaci\u00f3n puede poner de manifiesto riesgos que antes estaban ocultos<\/span><\/h2><p><span>Muchos propietarios fijan los tipos de inter\u00e9s de su hipoteca durante varios a\u00f1os, lo que les permite prever los costes de financiaci\u00f3n a lo largo del plazo acordado. El riesgo se hace m\u00e1s inmediato cuando esos acuerdos vencen. Una familia que haya obtenido financiaci\u00f3n a largo plazo durante un per\u00edodo de tipos de inter\u00e9s excepcionalmente bajos puede enfrentarse a un c\u00e1lculo financiero diferente cuando llegue el momento de renovar la hipoteca. El tipo de inter\u00e9s disponible en ese momento depender\u00e1 de las condiciones imperantes en el mercado, de la propiedad ofrecida como garant\u00eda, de la situaci\u00f3n financiera del prestatario y de la evaluaci\u00f3n de riesgo de la entidad crediticia.<\/span><\/p><p><span>Los bancos tambi\u00e9n analizan si el activo subyacente puede hacer frente a su deuda en condiciones menos favorables. En mayo de 2025, la Autoridad Suiza de Supervisi\u00f3n de los Mercados Financieros (FINMA) public\u00f3 unas directrices sobre los riesgos inmobiliarios e hipotecarios. En el caso de los inmuebles que generan ingresos, identific\u00f3 un tipo de inter\u00e9s de estr\u00e9s de 5%, junto con los gastos de mantenimiento que reflejan la antig\u00fcedad y el estado del inmueble, como ejemplo de una evaluaci\u00f3n de la asequibilidad sostenible. Seg\u00fan el enfoque ilustrado, los gastos en situaci\u00f3n de estr\u00e9s se comparan con los ingresos netos por alquiler sostenibles. La cifra 5% es una hip\u00f3tesis de estr\u00e9s regulatoria, no una previsi\u00f3n ni un tipo hipotecario de mercado actual.<\/span><\/p><p><span>Para los propietarios, conviene realizar un c\u00e1lculo similar antes de que comiencen las negociaciones de refinanciaci\u00f3n. Es posible que una propiedad cubra holgadamente los pagos reales de intereses, pero que no cumpla con la evaluaci\u00f3n que realiza la entidad crediticia sobre su capacidad a largo plazo para hacer frente al servicio de la deuda.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Ca\u00edda <\/span><span>propiedad <\/span><span>valoraciones <\/span><span>puede <\/span><span>adem\u00e1s <\/span><span>poner <\/span><span>presi\u00f3n <\/span><span>en <\/span><span>prestatarios. <\/span><span>Si <\/span><span>a <\/span><span>banco <\/span><span>baja <\/span><span>su <\/span><span>valoraci\u00f3n, <\/span><span>el <\/span><span>excelente <\/span><span>hipoteca <\/span><span>cuentas <\/span><span>para <\/span><span>a <\/span><span>m\u00e1s grande <\/span><span>compartir <\/span><span>de <\/span><span>el <\/span><span>de la propiedad <\/span><span>valor. <\/span><span>Dependiendo de <\/span><span>en <\/span><span>el <\/span><span>pr\u00e9stamo <\/span><span>en cuanto a, <\/span><span>el <\/span><span>prestamista <\/span><span>puede que <\/span><span>demanda <\/span><span>adicional <\/span><span>capital social, <\/span><span>m\u00e1s r\u00e1pido <\/span><span>reembolso <\/span><span>o <\/span><span>m\u00e1s <\/span><span>garant\u00eda. <\/span><span>Familias <\/span><span>en poder de <\/span><span>varios <\/span><span>propiedades <\/span><span>a trav\u00e9s de <\/span><span>uno <\/span><span>empresa, <\/span><span>o <\/span><span>prometiendo <\/span><span>otros <\/span><span>financiero <\/span><span>activos <\/span><span>como <\/span><span>seguridad, <\/span><span>cara <\/span><span>mayor <\/span><span>exposici\u00f3n <\/span><span>si <\/span><span>problemas <\/span><span>con <\/span><span>uno <\/span><span>propiedad <\/span><span>afectar <\/span><span>su <\/span><span>m\u00e1s amplio <\/span><span>cartera.<\/span><\/p><h2><span>La valoraci\u00f3n de los inmuebles depende de lo que los compradores est\u00e9n dispuestos a pagar<\/span><\/h2><p><span>Inversores <\/span><span>valor <\/span><span>a <\/span><span>edificio <\/span><span>en <\/span><span>m\u00e1s <\/span><span>que <\/span><span>su <\/span><span>ubicaci\u00f3n, <\/span><span>f\u00edsico <\/span><span>condici\u00f3n <\/span><span>y <\/span><span>alquiler <\/span><span>ingresos. <\/span><span>Ellos <\/span><span>adem\u00e1s <\/span><span>comparar <\/span><span>el <\/span><span>ingresos <\/span><span>eso <\/span><span>produce <\/span><span>con <\/span><span>el <\/span><span>devoluciones <\/span><span>disponible <\/span><span>de <\/span><span>bonos <\/span><span>y <\/span><span>otros <\/span><span>inversiones. Cuando el coste de la financiaci\u00f3n aumenta o los inversores exigen mayores rendimientos, el precio que est\u00e1n dispuestos a pagar por un inmueble puede bajar, incluso si los ingresos por alquiler se mantienen sin cambios. A modo de ejemplo, un inmueble que genere 200 000 CHF de ingresos operativos netos anuales tendr\u00eda un valor de 5 millones de CHF con una tasa de capitalizaci\u00f3n de 4%. Con una tasa del 5%, esos mismos ingresos dar\u00edan lugar a una valoraci\u00f3n de 4 millones de CHF.<\/span><span>&nbsp;Esto <\/span><span>c\u00e1lculo <\/span><span>usos <\/span><span>sin cambios <\/span><span>ingresos <\/span><span>y <\/span><span>a <\/span><span>sencillo <\/span><span>capitalizaci\u00f3n de los ingresos <\/span><span>m\u00e9todo. <\/span><span>Real <\/span><span>tasaciones <\/span><span>incorporar <\/span><span>adem\u00e1s <\/span><span>supuestos, <\/span><span>entre otros <\/span><span>futuro <\/span><span>alquiler <\/span><span>crecimiento, <\/span><span>puestos vacantes, <\/span><span>capital <\/span><span>gasto <\/span><span>y <\/span><span>local <\/span><span>transacci\u00f3n <\/span><span>pruebas.<\/span><\/p><p><span>Pr\u00e9stamos <\/span><span>ampl\u00eda <\/span><span>el <\/span><span>efecto <\/span><span>de <\/span><span>en ca\u00edda <\/span><span>propiedad <\/span><span>valores. <\/span><span>Si <\/span><span>un <\/span><span>inversor <\/span><span>al principio <\/span><span>comprado <\/span><span>el <\/span><span>CHF <\/span><span>5 <\/span><span>mill\u00f3n <\/span><span>propiedad <\/span><span>con <\/span><span>CHF <\/span><span>3 <\/span><span>mill\u00f3n <\/span><span>de <\/span><span>deuda, <\/span><span>a <\/span><span>reducci\u00f3n <\/span><span>en <\/span><span>su <\/span><span>estimado <\/span><span>valor <\/span><span>a <\/span><span>CHF <\/span><span>4 <\/span><span>mill\u00f3n <\/span><span>ser\u00eda <\/span><span>salir <\/span><span>solo <\/span><span>CHF <\/span><span>1 <\/span><span>mill\u00f3n <\/span><span>de <\/span><span>capital social, <\/span><span>en comparaci\u00f3n con <\/span><span>con <\/span><span>CHF <\/span><span>2 <\/span><span>mill\u00f3n <\/span><span>originalmente. <\/span><span>El <\/span><span>propiedad <\/span><span>ser\u00eda <\/span><span>tener <\/span><span>perdido <\/span><span>20% <\/span><span>de <\/span><span>su <\/span><span>valor, <\/span><span>pero <\/span><span>el <\/span><span>del propietario <\/span><span>capital social <\/span><span>ser\u00eda <\/span><span>tener <\/span><span>ca\u00eddo <\/span><span>por <\/span><span>50%, <\/span><span>antes de <\/span><span>transacci\u00f3n <\/span><span>costes <\/span><span>o <\/span><span>otros <\/span><span>ajustes.<\/span><\/p><p><span>Suizo <\/span><span>organismos reguladores <\/span><span>tener <\/span><span>en repetidas ocasiones <\/span><span>advirti\u00f3 <\/span><span>eso <\/span><span>en ca\u00edda <\/span><span>propiedad <\/span><span>valores <\/span><span>podr\u00eda <\/span><span>salir <\/span><span>mucho <\/span><span>endeudado <\/span><span>prestatarios <\/span><span>al descubierto.<\/span><span>&nbsp;Las directrices de la FINMA para 2025 se\u00f1alaban que la financiaci\u00f3n de inmuebles que generan ingresos conlleva mayores riesgos que la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos para viviendas de uso propio, especialmente en el caso de los edificios comerciales. Recomendaba que, en general, los bancos mantuvieran los l\u00edmites de la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor para los inmuebles de inversi\u00f3n, incluidas las viviendas destinadas al alquiler, en un m\u00e1ximo del 75%, con condiciones m\u00e1s estrictas cuando fuera necesario. Incluso <\/span><span>a <\/span><span>grande <\/span><span>propiedad <\/span><span>cartera <\/span><span>con <\/span><span>constante <\/span><span>alquiler <\/span><span>ingresos <\/span><span>puede que <\/span><span>salir <\/span><span>su <\/span><span>propietarios <\/span><span>con <\/span><span>menos <\/span><span>financiero <\/span><span>flexibilidad <\/span><span>que <\/span><span>su <\/span><span>mercado <\/span><span>valor <\/span><span>sugiere.<\/span><\/p><h2><span>La decisi\u00f3n de mantener, vender o reducir la deuda<\/span><\/h2><p><span>El aumento de los costes de financiaci\u00f3n no hace que, autom\u00e1ticamente, la propiedad inmobiliaria deje de ser atractiva. Las familias con un bajo nivel de endeudamiento, inquilinos a largo plazo y reservas de efectivo suficientes pueden encontrarse en una buena posici\u00f3n para conservar sus propiedades, sobre todo cuando prev\u00e9n que los ingresos por alquiler aumenten con el tiempo.<\/span><\/p><p><span>Los propietarios con una deuda considerable a punto de vencer tienen opciones m\u00e1s inmediatas. Reducir el endeudamiento puede disminuir los gastos por intereses y reforzar la situaci\u00f3n financiera de una sociedad inmobiliaria, aunque para ello se necesita capital que, de otro modo, podr\u00eda permanecer invertido en otros activos. La venta de un inmueble con bajo rendimiento libera fondos y reduce los compromisos futuros, pero los ingresos obtenidos dependen de las valoraciones actuales del mercado, los costes de transacci\u00f3n y el tratamiento fiscal aplicable.<\/span><\/p><p><span>La refinanciaci\u00f3n tambi\u00e9n implica tomar decisiones sobre las estructuras de los tipos de inter\u00e9s. Una hipoteca a tipo fijo con un plazo m\u00e1s largo ofrece mayor seguridad respecto a los pagos futuros, mientras que los compromisos m\u00e1s cortos o los acuerdos a tipo variable dejan a los prestatarios m\u00e1s expuestos a las variaciones de los tipos de mercado. El coste relativo depende de las condiciones disponibles en el momento de tomar la decisi\u00f3n.<\/span><\/p><p><span>Rico <\/span><span>familias <\/span><span>ser propietario de <\/span><span>propiedades <\/span><span>en <\/span><span>varios <\/span><span>pa\u00edses <\/span><span>debe <\/span><span>adem\u00e1s <\/span><span>tener en cuenta <\/span><span>su <\/span><span>exposici\u00f3n <\/span><span>a <\/span><span>moneda <\/span><span>movimientos <\/span><span>cuando <\/span><span>elaboraci\u00f3n <\/span><span>estos <\/span><span>decisiones.&nbsp;<\/span><span>Un inversor en francos suizos que posea una propiedad en Alemania percibe ingresos por alquiler y paga los intereses de su pr\u00e9stamo local en euros. Una venta o distribuci\u00f3n puede generar efectos cambiarios cuando los ingresos se convierten a francos. Financiar los activos y pasivos en la misma moneda puede reducir parte de esa exposici\u00f3n, aunque no elimina el riesgo para el patrimonio consolidado en CHF de la familia.<\/span><\/p><p><span>Las normas fiscales, las estructuras hipotecarias y la normativa sobre alquileres tambi\u00e9n var\u00edan seg\u00fan la jurisdicci\u00f3n. Una f\u00f3rmula de financiaci\u00f3n que resulte adecuada para un edificio residencial en Suiza puede no serlo para un inmueble de oficinas en Alemania o para una inversi\u00f3n comercial en Estados Unidos.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Propietarios <\/span><span>deber\u00eda <\/span><span>por lo tanto <\/span><span>rese\u00f1a <\/span><span>cada uno <\/span><span>propiedad <\/span><span>individualmente <\/span><span>antes de <\/span><span>decidir <\/span><span>c\u00f3mo <\/span><span>mucho <\/span><span>deuda <\/span><span>a <\/span><span>conservar <\/span><span>a lo largo de <\/span><span>el <\/span><span>familia <\/span><span>saldo <\/span><span>hoja.<\/span><\/p><h2><span>Patrimonio incluido en el balance general de la familia ampliada<\/span><\/h2><p><span>Las inversiones inmobiliarias directas ocupan un lugar especial en las carteras de las familias acaudaladas. Pueden generar ingresos regulares, proporcionar activos que pueden transmitirse de generaci\u00f3n en generaci\u00f3n y ofrecer un mayor control sobre las decisiones de inversi\u00f3n que muchos productos financieros colectivos. Adem\u00e1s, requieren un capital considerable, suelen implicar un endeudamiento importante y no pueden venderse con la misma facilidad que los valores que cotizan en bolsa.<\/span><\/p><p><span>Estas caracter\u00edsticas cobran mayor importancia cuando los inmuebles representan una gran parte del patrimonio familiar. Aunque disponer de varios inmuebles en distintas ciudades puede aportar diversificaci\u00f3n geogr\u00e1fica, todos ellos pueden verse afectados por las condiciones de financiaci\u00f3n, los costes de construcci\u00f3n o una ca\u00edda en la valoraci\u00f3n de los inmuebles.<\/span><\/p><p><span>Las familias tambi\u00e9n pueden poseer inmuebles de forma indirecta a trav\u00e9s de sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa y fondos de inversi\u00f3n. Estas inversiones ofrecen distintos grados de liquidez y diversificaci\u00f3n, aunque los precios de mercado pueden variar independientemente de las valoraciones declaradas de los inmuebles subyacentes.<\/span><\/p><p><span>UBS destac\u00f3 esta cuesti\u00f3n relacionada con la valoraci\u00f3n en su informe de an\u00e1lisis inmobiliario de 2026. A finales de febrero, los fondos inmobiliarios cotizados suizos cotizaban con una prima media del 39% respecto a su valor liquidativo declarado, mientras que la prima correspondiente a las sociedades inmobiliarias cotizadas era de casi el 50%. Las rentabilidades por distribuci\u00f3n se situaban solo ligeramente por encima del 2%.<\/span><\/p><p><span>Por lo tanto, los inversores que adquir\u00edan estos valores pagaban una cantidad considerablemente superior a los valores patrimoniales netos subyacentes declarados. Su rentabilidad posterior depender\u00eda no solo de los ingresos inmobiliarios y las valoraciones, sino tambi\u00e9n de si esas primas de mercado se mantuvieran.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Familias <\/span><span>revisando <\/span><span>su <\/span><span>inversiones <\/span><span>deber\u00eda <\/span><span>comparar <\/span><span>propiedad <\/span><span>devoluciones <\/span><span>con <\/span><span>esos <\/span><span>disponible <\/span><span>de <\/span><span>l\u00edquido <\/span><span>activos, <\/span><span>mientras que <\/span><span>permitiendo <\/span><span>para <\/span><span>futuro <\/span><span>distribuciones, <\/span><span>obras de renovaci\u00f3n <\/span><span>y <\/span><span>refinanciaci\u00f3n <\/span><span>costes. <\/span><span>Incluso <\/span><span>a <\/span><span>rentable <\/span><span>a largo plazo <\/span><span>propiedad <\/span><span>inversi\u00f3n <\/span><span>puede <\/span><span>empate <\/span><span>arriba <\/span><span>m\u00e1s <\/span><span>capital <\/span><span>que <\/span><span>a <\/span><span>familia <\/span><span>puede <\/span><span>permitirse <\/span><span>a <\/span><span>tener <\/span><span>fuera <\/span><span>de <\/span><span>alcance.<\/span><\/p><div><span><br><\/span><\/div><div><span><b>La prueba de resistencia de la cartera inmobiliaria<strong>: F<\/strong><\/b><\/span><strong><span>Cinco cifras que debes pedirle a tu asesor<\/span><\/strong><\/div><p><span>Las familias con un patrimonio inmobiliario considerable deber\u00edan pedir a su administrador inmobiliario, a su banco o a su oficina familiar que elabore un an\u00e1lisis consolidado bas\u00e1ndose en cinco indicadores financieros.<\/span><\/p><p><strong><span>1. Deuda que vence en los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os<\/span><\/strong><\/p><p><span>Solicita un resumen en el que figuren el saldo pendiente del pr\u00e9stamo, el tipo de inter\u00e9s actual y la fecha de refinanciaci\u00f3n de cada inmueble. Incluye los pr\u00e9stamos a tipo variable y cualquier amortizaci\u00f3n importante del capital que venza al vencimiento.<\/span><\/p><p><strong><span>2. Ingresos netos por alquileres tras deducir los gastos de explotaci\u00f3n<\/span><\/strong><\/p><p><span>Compara los alquileres realmente cobrados con los gastos de mantenimiento, gesti\u00f3n, seguros, desocupaci\u00f3n y otros gastos de explotaci\u00f3n. Identifica los edificios en los que las reformas programadas o los contratos de alquiler que est\u00e1n a punto de vencer podr\u00edan reducir los ingresos.<\/span><\/p><p><strong><span>3. \u00cdndice de cobertura del servicio de la deuda<\/span><\/strong><\/p><p><span>Divide los ingresos operativos netos entre los intereses anuales y los pagos programados del principal. Un ratio inferior a 1 significa que los ingresos operativos del inmueble no cubren \u00edntegramente el servicio de la deuda programado. Comprueba el resultado aplicando tipos de refinanciaci\u00f3n m\u00e1s elevados e ingresos por alquiler m\u00e1s bajos.<\/span><\/p><p><strong><span>4. Ratio pr\u00e9stamo-valor actual<\/span><\/strong><\/p><p><span>Compara la deuda pendiente con una valoraci\u00f3n inmobiliaria actualizada y fundamentada. Pregunta c\u00f3mo variar\u00eda ese ratio si el valor del inmueble bajara un 10% o un 20%, y si eso podr\u00eda afectar a la refinanciaci\u00f3n o a los requisitos de garant\u00eda.<\/span><\/p><p><strong><span>5. Efectivo necesario en condiciones adversas<\/span><\/strong><\/p><p><span>Calcula cu\u00e1nto capital adicional podr\u00eda necesitar la familia si varias hipotecas se refinanciaran a tipos de inter\u00e9s m\u00e1s altos, al tiempo que aumentan las viviendas vac\u00edas, las reparaciones o los gastos de capital. Comprueba que se disponga de los fondos necesarios sin tener que vender otras inversiones.<\/span><\/p><p><span>Familias <\/span><span>deber\u00eda <\/span><span>entonces <\/span><span>identificar <\/span><span>que <\/span><span>propiedades <\/span><span>puede <\/span><span>portada <\/span><span>su <\/span><span>costes <\/span><span>debajo de <\/span><span>dif\u00edcil <\/span><span>condiciones, <\/span><span>que <\/span><span>puede que <\/span><span>requerir <\/span><span>adicional <\/span><span>capital social <\/span><span>y <\/span><span>que <\/span><span>necesidad <\/span><span>refinanciaci\u00f3n <\/span><span>debates <\/span><span>antes de <\/span><span>su <\/span><span>actual <\/span><span>pr\u00e9stamo <\/span><span>acuerdos <\/span><span>caducar.<\/span><\/p><br>\n\n<!-- rotharia-related -->\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lecturas relacionadas<\/h2>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/es\/gestion-patrimonial\/asignacion-de-activos-multiples\/quien-esta-comprando-oro\/\">\u00bfQui\u00e9n compra oro?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/es\/gestion-patrimonial\/asignacion-de-activos-multiples\/las-empresas-de-inteligencia-artificial-se-estan-convirtiendo-en-importantes-prestatarios-que-significa-esto-para-los-inversores-en-bonos\/\">Las empresas de inteligencia artificial se est\u00e1n convirtiendo en importantes emisoras de deuda. \u00bfQu\u00e9 significa esto para los inversores en bonos?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/es\/gestion-patrimonial\/asignacion-de-activos-multiples\/la-asignacion-de-activos-multiples-en-2026-exige-equilibrio-y-flexibilidad\/\">\u00bfQu\u00e9 deber\u00eda hacer ahora una cartera multiactivos?<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La financiaci\u00f3n inmobiliaria en Suiza sigue siendo relativamente asequible, pero el aumento de los costes de financiaci\u00f3n en el extranjero est\u00e1 afectando a la rentabilidad. 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