{"id":1413,"date":"2026-10-19T05:51:49","date_gmt":"2026-10-19T05:51:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rotharia.com\/uncategorized\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/"},"modified":"2026-10-19T05:51:49","modified_gmt":"2026-10-19T05:51:49","slug":"hohere-finanzierungskosten-verandern-die-wirtschaftlichkeit-von-immobilienportfolios-privater-haushalte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rotharia.com\/de\/wealth-management\/multi-asset-allocation\/higher-borrowing-costs-are-changing-the-economics-of-family-property-portfolios\/","title":{"rendered":"H\u00f6here Finanzierungskosten ver\u00e4ndern die Wirtschaftlichkeit von Immobilienportfolios in Familienbesitz"},"content":{"rendered":"<figure class=\"wp-block-image size-large\">\n<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1200\" height=\"800\" src=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png\" alt=\"H\u00f6here Finanzierungskosten ver\u00e4ndern die Wirtschaftlichkeit von Immobilienportfolios in Familienbesitz\" class=\"wp-image-1412\" srcset=\"https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe.png 1200w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-300x200.png 300w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-768x512.png 768w, https:\/\/www.rotharia.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/rotharia_image_20261019_c890fe-18x12.png 18w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/>\n\n<\/figure>\n\n\n<style>body.single-post .cm-featured-image { display: none !important; }<\/style>\n\n<p data-pm-slice=\"1 1 []\"><span>Schweizer Immobilieninvestoren profitieren weiterhin von relativ niedrigen Zinsen, w\u00e4hrend die Finanzierungskosten in Deutschland und den Vereinigten Staaten stark gestiegen sind. F\u00fcr verm\u00f6gende Familien mit Immobilienbest\u00e4nden in mehreren M\u00e4rkten bestimmen Refinanzierungsbedingungen, Mieteinnahmen und die Verschuldung zunehmend den Wert ihrer Best\u00e4nde.<\/span><\/p><p><span>Die Finanzierungskosten setzen Immobilieninvestoren in Deutschland und den Vereinigten Staaten erneut unter Druck, wo h\u00f6here Anleiherenditen die Hypothekenzinsen in die H\u00f6he getrieben haben. In der Schweiz ist die Finanzierung nach wie vor deutlich g\u00fcnstiger, doch die internationalen Unterschiede haben Auswirkungen auf verm\u00f6gende Familien, die Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Entwicklungsobjekte in mehreren L\u00e4ndern besitzen.<\/span><\/p><p><span>Bis Oktober 2026 hatten die Zinss\u00e4tze f\u00fcr zehnj\u00e4hrige Festzinshypotheken in Deutschland laut dem Finanzvermittler Baufi24 etwa 4,51 TP3T erreicht, w\u00e4hrend sich die Zinss\u00e4tze f\u00fcr eine Laufzeit von 20 Jahren 51 TP3T n\u00e4herten. In den Vereinigten Staaten meldete die Mortgage Bankers Association einen Durchschnittszinssatz von 7,49% f\u00fcr eine Hypothek mit 30-j\u00e4hriger Zinsbindung. Diese Zahlen beziehen sich auf Neuvergaben und nicht auf die Kosten bestehender Festzinsdarlehen.<\/span><\/p><p><span>In der Schweiz stellt sich die Lage anders dar. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins im September bei 0% belassen und damit geldpolitische Rahmenbedingungen beibehalten, die die Finanzierung von Immobilien im Inland unterst\u00fctzen. Schweizer Anleger blieben daher von einem Gro\u00dfteil des unmittelbaren Drucks verschont, dem Kreditnehmer in M\u00e4rkten mit deutlich h\u00f6heren Zinss\u00e4tzen ausgesetzt waren.<\/span><\/p><p><span>Die Auswirkungen der Finanzierungskosten gehen jedoch \u00fcber die j\u00e4hrlichen Zinszahlungen hinaus. Die Finanzierungskosten beeinflussen die Preise, die Investoren zu zahlen bereit sind, die Renditen, die sie von Mietobjekten verlangen, sowie die Konditionen, die Banken bei F\u00e4lligkeit bestehender Kredite anbieten. F\u00fcr Familien, deren Immobilienbestand einen erheblichen Teil ihres Verm\u00f6gens ausmacht, k\u00f6nnen diese Berechnungen dar\u00fcber entscheiden, ob eine Anlage weiterhin attraktive Ertr\u00e4ge abwirft oder zus\u00e4tzliches Kapital erfordert.<\/span><\/p><h2><span>Wie sich h\u00f6here Zinss\u00e4tze auf die Renditen von Immobilien auswirken<\/span><\/h2><p><span>Immobilieninvestoren erzielen ihre Rendite in der Regel aus zwei Quellen: den Ertr\u00e4gen, die eine Immobilie abwirft, und den Ver\u00e4nderungen ihres Marktwerts. Die Aufnahme von Fremdkapital kann die Rendite auf das investierte Eigenkapital steigern, sofern die Ertr\u00e4ge und die Wertsteigerung der Immobilie die Finanzierungskosten \u00fcbersteigen.<\/span><\/p><p><span>Die Kalkulation wird ung\u00fcnstiger, wenn die Finanzierungskosten steigen, ohne dass sich die Mieteinnahmen entsprechend verbessern. Eine Immobilie, die einen j\u00e4hrlichen Nettobetriebsertrag von 300\u2019000 CHF vor Finanzierungskosten und Steuern erzielt, k\u00f6nnte mit einer Hypothek von 5 Millionen CHF belastet sein. Bei einem Zinssatz von 1,5% belaufen sich die j\u00e4hrlichen Zinsaufwendungen auf 75\u2019000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern 225\u2019000 CHF verbleiben. Bei 3% verdoppeln sich die Zinsaufwendungen auf CHF 150\u2019000, wodurch sich der verbleibende Cashflow auf CHF 150\u2019000 verringert.<\/span><\/p><p><strong><span>Beispielhafter Finanzierungsvergleich<\/span><\/strong><\/p><p><span>Bei einer Immobilie mit einer Hypothekenschuld von 5 Millionen CHF und einem j\u00e4hrlichen Nettobetriebsertrag von 300\u2019000 CHF:<\/span><\/p><ul data-spread=\"false\"><li><p><span>Bei einem Zinssatz von 1,51 TP3T belaufen sich die j\u00e4hrlichen Finanzierungskosten auf 75\u2019000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern 225\u2019000 CHF verbleiben.<\/span><\/p><\/li><li><p><span>Bei einem Zinssatz von 3%: Die j\u00e4hrlichen Finanzierungskosten steigen auf 150\u2019000 CHF, sodass vor Tilgungszahlungen und Steuern noch 150\u2019000 CHF verbleiben.<\/span><\/p><\/li><\/ul><p><span>Durch diese Erh\u00f6hung verringert sich der j\u00e4hrliche Cashflow der Immobilie um ein Drittel. Dies k\u00f6nnte sich auch auf ihre Bewertung auswirken, falls potenzielle K\u00e4ufer h\u00f6here Mietrenditen verlangen, um die teureren Finanzierungskosten auszugleichen.<\/span><\/p><p><span>Schweizer Anleger haben bereits erlebt, wie unterschiedlich Immobilienm\u00e4rkte auf ver\u00e4nderte Finanzierungsbedingungen reagieren k\u00f6nnen. In seinem <\/span><em><span>Immobilien-Schwerpunkt 2026<\/span><\/em><span>, verglich die UBS diversifizierte Immobilienportfolios, die mit 66% Fremdkapital finanziert waren. Zwischen 2020 und 2022 erzielten die Portfolios in der Schweiz eine durchschnittliche annualisierte Eigenkapitalrendite von 15% und in Deutschland von 17%. In den Jahren 2023\u20132024 verzeichnete das deutsche, fremdfinanzierte Portfolio eine annualisierte Rendite von \u221215%, w\u00e4hrend das Schweizer Portfolio weiterhin eine positive Rendite von 5% erzielte. Die Analyse ber\u00fccksichtigte Ver\u00e4nderungen der Immobilienwerte, lie\u00df jedoch Steuern und W\u00e4hrungsschwankungen au\u00dfer Acht.<\/span><\/p><p><span>Kreditaufnahme <\/span><span>vergr\u00f6\u00dfert <\/span><span>Gewinne <\/span><span>und <\/span><span>Verluste: <\/span><span>sogar <\/span><span>a <\/span><span>bescheiden <\/span><span>\u00c4nderung <\/span><span>in <\/span><span>a <\/span><span>der Immobilie <\/span><span>Wert <\/span><span>kann <\/span><span>haben <\/span><span>a <\/span><span>sehr <\/span><span>gr\u00f6\u00dfer <\/span><span>Wirkung <\/span><span>auf <\/span><span>der <\/span><span>des Eigent\u00fcmers <\/span><span>Eigenkapital, <\/span><span>vor allem <\/span><span>wenn <\/span><span>Schulden <\/span><span>Finanzen <\/span><span>am meisten <\/span><span>von <\/span><span>der <\/span><span>Kauf.<\/span><\/p><h2><span>Die niedrigen Zinss\u00e4tze in der Schweiz bieten Schutz, aber keine Immunit\u00e4t<\/span><\/h2><p><span>Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt zieht weiterhin Kapital an, da niedrige Finanzierungskosten und ein begrenztes Wohnungsangebot die Nachfrage st\u00fctzen. Die UBS berichtete im Juli, dass die Transaktionspreise f\u00fcr Bestandswohngeb\u00e4ude im Jahr 2025 um etwa 6% gestiegen seien, und rechnete f\u00fcr das Jahr 2026 mit einem weiteren Anstieg um rund 3%.<\/span><\/p><p><span>Auch bei den Mieteinnahmen wurde ein Wachstum prognostiziert, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Die UBS rechnete damit, dass die Durchschnittsmieten bei bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen im Jahr 2026 um etwa 1% steigen w\u00fcrden, w\u00e4hrend die Angebotsmieten um rund 2% zulegen w\u00fcrden.<\/span><\/p><p><span>Diese Zahlen geben Eigent\u00fcmern etablierter Wohnimmobilienportfolios Anlass zur Zuversicht. Das Mietwachstum variiert jedoch je nach Standort und Marktsegment erheblich. UBS stellte fest, dass die Angebotsmieten f\u00fcr teure Wohnungen in den gro\u00dfen St\u00e4dten der Schweiz im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bereits um 1,41 TP3T gesunken waren, w\u00e4hrend die Nachfrage nach erschwinglicherem Wohnraum weiterhin stark war.<\/span><\/p><p><span>\u00c4ltere Gewerbeimmobilien stehen vor unterschiedlichen Herausforderungen. Unternehmen, die moderne, zentral gelegene B\u00fcros suchen, sind w\u00e4hlerischer geworden, w\u00e4hrend die Nachfrage nach weniger gut erreichbaren oder in die Jahre gekommenen Objekten weiterhin schwach ist. Die UBS rechnete damit, dass die Leerstandsquote bei B\u00fcrofl\u00e4chen in der Schweiz im Jahr 2026 von 5,51 TP3T auf 6,01 TP3T steigen wird.<\/span><\/p><p><span>Eigenschaft <\/span><span>Eigent\u00fcmer <\/span><span>Bedarf <\/span><span>zuverl\u00e4ssig <\/span><span>Vermietung <\/span><span>Einkommen <\/span><span>zu <\/span><span>Umschlag <\/span><span>ihre <\/span><span>Kreditnahme <\/span><span>Kosten. <\/span><span>Diese <\/span><span>wer <\/span><span>behalten <\/span><span>offene Stellen <\/span><span>niedrig, <\/span><span>behalten <\/span><span>zuverl\u00e4ssig <\/span><span>Mieter <\/span><span>und <\/span><span>Steuerung <\/span><span>Wartung <\/span><span>Ausgaben <\/span><span>kann <\/span><span>Dienstleistung <\/span><span>ihre <\/span><span>Schulden <\/span><span>mehr <\/span><span>ganz einfach <\/span><span>als <\/span><span>Eigent\u00fcmer <\/span><span>mit Blick auf <\/span><span>h\u00e4ufig <\/span><span>Renovierungsarbeiten <\/span><span>oder <\/span><span>lang anhaltend <\/span><span>Zeitr\u00e4ume <\/span><span>ohne <\/span><span>Mieter.<\/span><\/p><h2><span>Eine Refinanzierung kann Risiken offenlegen, die zuvor verborgen waren<\/span><\/h2><p><span>Viele Immobilienbesitzer legen ihre Hypothekenzinsen f\u00fcr mehrere Jahre fest, wodurch sie die Finanzierungskosten \u00fcber die gesamte vereinbarte Laufzeit hinweg vorhersagen k\u00f6nnen. Mit Ablauf dieser Vereinbarungen wird das Risiko jedoch unmittelbarer. Eine Familie, die sich in einer Phase au\u00dfergew\u00f6hnlich niedriger Zinsen eine langfristige Finanzierung gesichert hat, sieht sich bei der Verl\u00e4ngerung der Hypothek m\u00f6glicherweise mit einer anderen finanziellen Situation konfrontiert. Der zu diesem Zeitpunkt verf\u00fcgbare Zinssatz h\u00e4ngt von den aktuellen Marktbedingungen, der als Sicherheit angebotenen Immobilie, der finanziellen Lage des Kreditnehmers und der Risikobewertung des Kreditgebers ab.<\/span><\/p><p><span>Banken pr\u00fcfen zudem, ob der zugrunde liegende Verm\u00f6genswert die Schulden auch unter ung\u00fcnstigeren Bedingungen tragen kann. Im Mai 2025 ver\u00f6ffentlichte die Eidgen\u00f6ssische Finanzmarktaufsicht (FINMA) Leitlinien zu Immobilien- und Hypothekenrisiken. F\u00fcr Ertragsobjekte nannte sie einen Stress-Zinssatz von 5% sowie Instandhaltungskosten, die dem Alter und dem Zustand der Immobilie Rechnung tragen, als Beispiel f\u00fcr eine nachhaltige Tragbarkeitspr\u00fcfung. Bei dem dargestellten Ansatz werden die Stress-Kosten an den nachhaltigen Nettomieteinnahmen gemessen. Der Wert 5% ist eine aufsichtsrechtliche Stressannahme und keine Prognose oder ein aktueller Marktzinssatz f\u00fcr Hypotheken.<\/span><\/p><p><span>F\u00fcr Vermieter ist es sinnvoll, eine \u00e4hnliche Berechnung durchzuf\u00fchren, bevor die Verhandlungen \u00fcber eine Refinanzierung beginnen. Es kann vorkommen, dass eine Immobilie zwar ihre tats\u00e4chlichen Zinszahlungen problemlos deckt, aber dennoch die Anforderungen des Kreditgebers hinsichtlich ihrer langfristigen F\u00e4higkeit zur Schuldentilgung nicht erf\u00fcllt.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Fallen <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Bewertungen <\/span><span>kann <\/span><span>au\u00dferdem <\/span><span>setzen <\/span><span>Druck <\/span><span>auf <\/span><span>Kreditnehmer. <\/span><span>Falls <\/span><span>a <\/span><span>Bank <\/span><span>senkt <\/span><span>dessen <\/span><span>Bewertung, <\/span><span>der <\/span><span>hervorragend <\/span><span>Hypothek <\/span><span>Konten <\/span><span>f\u00fcr <\/span><span>a <\/span><span>gr\u00f6\u00dfer <\/span><span>Teilen <\/span><span>von <\/span><span>der <\/span><span>der Immobilie <\/span><span>Wert. <\/span><span>Je nachdem <\/span><span>auf <\/span><span>der <\/span><span>Darlehen <\/span><span>Begriffe, <\/span><span>der <\/span><span>Kreditgeber <\/span><span>k\u00f6nnte <\/span><span>Nachfrage <\/span><span>zus\u00e4tzlich <\/span><span>Eigenkapital, <\/span><span>schneller <\/span><span>R\u00fcckzahlung <\/span><span>oder <\/span><span>mehr <\/span><span>Sicherheiten. <\/span><span>Familien <\/span><span>Holding <\/span><span>mehrere <\/span><span>Eigenschaften <\/span><span>durch <\/span><span>eins <\/span><span>Unternehmen, <\/span><span>oder <\/span><span>Verpf\u00e4ndung <\/span><span>Sonstiges <\/span><span>finanziell <\/span><span>Verm\u00f6genswerte <\/span><span>als <\/span><span>Sicherheit, <\/span><span>Gesicht <\/span><span>gr\u00f6\u00dfer <\/span><span>Exposition <\/span><span>falls <\/span><span>Probleme <\/span><span>mit <\/span><span>eins <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>beeinflussen <\/span><span>ihre <\/span><span>breiter <\/span><span>Portfolio.<\/span><\/p><h2><span>Immobilienbewertungen h\u00e4ngen davon ab, was K\u00e4ufer bereit sind zu zahlen<\/span><\/h2><p><span>Anleger <\/span><span>Wert <\/span><span>a <\/span><span>Geb\u00e4ude <\/span><span>auf <\/span><span>mehr <\/span><span>als <\/span><span>dessen <\/span><span>Standort, <\/span><span>physisch <\/span><span>Bedingung <\/span><span>und <\/span><span>Vermietung <\/span><span>Einkommen. <\/span><span>Sie <\/span><span>au\u00dferdem <\/span><span>vergleichen <\/span><span>der <\/span><span>Einkommen <\/span><span>es <\/span><span>erzeugt <\/span><span>mit <\/span><span>der <\/span><span>Ertr\u00e4ge <\/span><span>verf\u00fcgbar <\/span><span>aus <\/span><span>Anleihen <\/span><span>und <\/span><span>Sonstiges <\/span><span>Investitionen. Wenn die Kreditkosten steigen oder Investoren h\u00f6here Renditen verlangen, kann der Preis, den sie f\u00fcr eine Immobilie zu zahlen bereit sind, sinken, selbst wenn die Mieteinnahmen unver\u00e4ndert bleiben. Eine Beispielimmobilie, die einen j\u00e4hrlichen Nettobetriebsertrag von 200\u2019000 CHF erwirtschaftet, h\u00e4tte bei einem Kapitalisierungssatz von 4% einen Wert von 5 Millionen CHF. Bei einer Kapitalisierungsrate von 5% w\u00fcrde dasselbe Ertragsergebnis eine Bewertung von 4 Millionen CHF rechtfertigen.<\/span><span>&nbsp;Dies <\/span><span>Berechnung <\/span><span>Verwendungszwecke <\/span><span>unver\u00e4ndert <\/span><span>Einkommen <\/span><span>und <\/span><span>a <\/span><span>einfach <\/span><span>Ertragswertverfahren <\/span><span>Methode. <\/span><span>Tats\u00e4chlich <\/span><span>Gutachten <\/span><span>einbeziehen <\/span><span>weiterhin <\/span><span>Annahmen, <\/span><span>einschlie\u00dflich <\/span><span>Zukunft <\/span><span>Vermietung <\/span><span>Wachstum, <\/span><span>offene Stellen, <\/span><span>Hauptstadt <\/span><span>Ausgaben <\/span><span>und <\/span><span>lokal <\/span><span>Transaktion <\/span><span>Beweise.<\/span><\/p><p><span>Kreditaufnahme <\/span><span>vergr\u00f6\u00dfert <\/span><span>der <\/span><span>Wirkung <\/span><span>von <\/span><span>fallend <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Werte. <\/span><span>Falls <\/span><span>ein <\/span><span>Anleger <\/span><span>zun\u00e4chst <\/span><span>gekauft <\/span><span>der <\/span><span>CHF <\/span><span>5 <\/span><span>Millionen <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>mit <\/span><span>CHF <\/span><span>3 <\/span><span>Millionen <\/span><span>von <\/span><span>Schulden, <\/span><span>a <\/span><span>Reduzierung <\/span><span>in <\/span><span>dessen <\/span><span>gesch\u00e4tzt <\/span><span>Wert <\/span><span>zu <\/span><span>CHF <\/span><span>4 <\/span><span>Millionen <\/span><span>w\u00fcrde <\/span><span>verlassen <\/span><span>einfach <\/span><span>CHF <\/span><span>1 <\/span><span>Millionen <\/span><span>von <\/span><span>Eigenkapital, <\/span><span>im Vergleich <\/span><span>mit <\/span><span>CHF <\/span><span>2 <\/span><span>Millionen <\/span><span>urspr\u00fcnglich. <\/span><span>Die <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>w\u00fcrde <\/span><span>haben <\/span><span>verloren <\/span><span>20% <\/span><span>von <\/span><span>dessen <\/span><span>Wert, <\/span><span>aber <\/span><span>der <\/span><span>des Eigent\u00fcmers <\/span><span>Eigenkapital <\/span><span>w\u00fcrde <\/span><span>haben <\/span><span>gefallen <\/span><span>von <\/span><span>50%, <\/span><span>vorher <\/span><span>Transaktion <\/span><span>Kosten <\/span><span>oder <\/span><span>Sonstiges <\/span><span>Anpassungen.<\/span><\/p><p><span>Schweizer <\/span><span>Aufsichtsbeh\u00f6rden <\/span><span>haben <\/span><span>immer wieder <\/span><span>gewarnt <\/span><span>dass <\/span><span>fallend <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Werte <\/span><span>k\u00f6nnte <\/span><span>verlassen <\/span><span>stark <\/span><span>verschuldet <\/span><span>Kreditnehmer <\/span><span>aufgedeckt.<\/span><span>&nbsp;In den Leitlinien der FINMA f\u00fcr 2025 wurde darauf hingewiesen, dass die Finanzierung von Renditeimmobilien mit h\u00f6heren Risiken verbunden ist als die Kreditvergabe f\u00fcr selbstgenutzte Wohnimmobilien, insbesondere bei Gewerbeimmobilien. Sie empfahl den Banken, die Beleihungsgrenzen f\u00fcr Anlageimmobilien, einschlie\u00dflich \u201eBuy-to-Let\u201c-Objekte, generell auf h\u00f6chstens 75% zu begrenzen und gegebenenfalls strengere Bedingungen anzuwenden. Sogar <\/span><span>a <\/span><span>gro\u00df <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Portfolio <\/span><span>mit <\/span><span>gleichm\u00e4\u00dfig <\/span><span>Vermietung <\/span><span>Einkommen <\/span><span>k\u00f6nnte <\/span><span>verlassen <\/span><span>dessen <\/span><span>Eigent\u00fcmer <\/span><span>mit <\/span><span>weniger <\/span><span>finanziell <\/span><span>Flexibilit\u00e4t <\/span><span>als <\/span><span>dessen <\/span><span>Markt <\/span><span>Wert <\/span><span>legt nahe.<\/span><\/p><h2><span>Die Entscheidung, Schulden zu behalten, zu verkaufen oder abzubauen<\/span><\/h2><p><span>H\u00f6here Finanzierungskosten machen den Immobilienbesitz nicht automatisch unattraktiv. Familien mit geringer Verschuldung, langj\u00e4hrigen Mietern und ausreichenden Barreserven k\u00f6nnten gut aufgestellt sein, um ihre Immobilien zu behalten, insbesondere wenn sie davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen werden.<\/span><\/p><p><span>Eigent\u00fcmer mit erheblichen Verbindlichkeiten, deren F\u00e4lligkeit n\u00e4her r\u00fcckt, stehen vor dringenderen Entscheidungen. Der Abbau von Fremdkapital kann die Zinsaufwendungen senken und die Finanzlage einer Immobilienholding st\u00e4rken, erfordert jedoch Kapital, das andernfalls m\u00f6glicherweise anderweitig investiert bliebe. Der Verkauf eines unrentablen Geb\u00e4udes setzt Mittel frei und verringert k\u00fcnftige Verpflichtungen, doch der Erl\u00f6s h\u00e4ngt von den aktuellen Marktbewertungen, den Transaktionskosten und der jeweiligen steuerlichen Behandlung ab.<\/span><\/p><p><span>Bei einer Refinanzierung m\u00fcssen auch Entscheidungen hinsichtlich der Zinsstrukturen getroffen werden. Eine Hypothek mit l\u00e4ngerer Zinsbindungsfrist bietet mehr Sicherheit hinsichtlich der k\u00fcnftigen Zahlungen, w\u00e4hrend k\u00fcrzere Laufzeiten oder variabel verzinsliche Vereinbarungen die Kreditnehmer st\u00e4rker den Schwankungen der Marktzinsen aussetzen. Die relativen Kosten h\u00e4ngen von den zum Zeitpunkt der Entscheidung verf\u00fcgbaren Konditionen ab.<\/span><\/p><p><span>Wohlhabend <\/span><span>Familien <\/span><span>besitzen <\/span><span>Eigenschaften <\/span><span>in <\/span><span>mehrere <\/span><span>L\u00e4nder <\/span><span>muss <\/span><span>au\u00dferdem <\/span><span>ber\u00fccksichtigen <\/span><span>ihre <\/span><span>Exposition <\/span><span>zu <\/span><span>W\u00e4hrung <\/span><span>Bewegungen <\/span><span>wenn <\/span><span>Herstellung <\/span><span>diese <\/span><span>Entscheidungen.&nbsp;<\/span><span>Ein in Schweizer Franken investierender Anleger, der eine Immobilie in Deutschland besitzt, erzielt Mieteinnahmen und bedient seine lokalen Kredite in Euro. Ein Verkauf oder eine Aussch\u00fcttung kann zu W\u00e4hrungseffekten f\u00fchren, wenn der Erl\u00f6s in Franken umgerechnet wird. Die Finanzierung von Verm\u00f6genswerten und Verbindlichkeiten in derselben W\u00e4hrung kann dieses Risiko teilweise mindern, beseitigt jedoch nicht das Risiko f\u00fcr das konsolidierte CHF-Verm\u00f6gen der Familie.<\/span><\/p><p><span>Auch die Steuervorschriften, Hypothekenstrukturen und Mietvorschriften unterscheiden sich je nach Rechtsraum. Eine Finanzierungsl\u00f6sung, die f\u00fcr ein Schweizer Wohngeb\u00e4ude geeignet ist, ist m\u00f6glicherweise nicht f\u00fcr eine deutsche B\u00fcroimmobilie oder eine gewerbliche Investition in den Vereinigten Staaten geeignet.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Eigent\u00fcmer <\/span><span>sollte <\/span><span>deshalb <\/span><span>Rezension <\/span><span>jeweils <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>jeweils <\/span><span>vorher <\/span><span>Entscheiden <\/span><span>wie <\/span><span>sehr <\/span><span>Schulden <\/span><span>zu <\/span><span>behalten <\/span><span>quer durch <\/span><span>der <\/span><span>Familie <\/span><span>Saldo <\/span><span>Blatt.<\/span><\/p><h2><span>Verm\u00f6genswerte in der Bilanz der Gro\u00dffamilie<\/span><\/h2><p><span>Direkte Immobilieninvestitionen nehmen in den Portfolios verm\u00f6gender Familien einen besonderen Stellenwert ein. Sie k\u00f6nnen regelm\u00e4\u00dfige Ertr\u00e4ge generieren, Verm\u00f6genswerte bereitstellen, die zwischen den Generationen \u00fcbertragen werden k\u00f6nnen, und bieten eine gr\u00f6\u00dfere Kontrolle \u00fcber Anlageentscheidungen als viele gepoolte Finanzprodukte. Sie erfordern zudem betr\u00e4chtliches Kapital, sind oft mit einer erheblichen Fremdfinanzierung verbunden und lassen sich nicht so problemlos verkaufen wie b\u00f6rsennotierte Wertpapiere.<\/span><\/p><p><span>Diese Merkmale gewinnen an Bedeutung, wenn Immobilien einen gro\u00dfen Teil des Familienverm\u00f6gens ausmachen. Mehrere Geb\u00e4ude in verschiedenen St\u00e4dten m\u00f6gen zwar f\u00fcr eine geografische Diversifizierung sorgen, sind jedoch m\u00f6glicherweise dennoch gemeinsamen Risiken wie den Finanzierungsbedingungen, Baukosten oder einem R\u00fcckgang der Immobilienwerte ausgesetzt.<\/span><\/p><p><span>Familien k\u00f6nnen Immobilien auch indirekt \u00fcber b\u00f6rsennotierte Immobiliengesellschaften und Investmentfonds halten. Diese Anlagen bieten unterschiedliche Grade an Liquidit\u00e4t und Diversifizierung, wobei sich die Marktpreise unabh\u00e4ngig von den ausgewiesenen Bewertungen der zugrunde liegenden Immobilien entwickeln k\u00f6nnen.<\/span><\/p><p><span>UBS hat dieses Bewertungsproblem in ihrer Immobilienanalyse f\u00fcr 2026 hervorgehoben. Ende Februar notierten b\u00f6rsennotierte Schweizer Immobilienfonds mit einem durchschnittlichen Aufschlag von 39% gegen\u00fcber ihrem ausgewiesenen Nettoverm\u00f6genswert, w\u00e4hrend der entsprechende Aufschlag bei b\u00f6rsennotierten Immobiliengesellschaften fast 50% betrug. Die Aussch\u00fcttungsrenditen lagen nur geringf\u00fcgig \u00fcber 2%.<\/span><\/p><p><span>Anleger, die diese Wertpapiere erwarben, zahlten daher deutlich mehr als die ausgewiesenen zugrunde liegenden Nettoinventarwerte. Ihre sp\u00e4teren Renditen w\u00fcrden nicht nur von den Ertr\u00e4gen aus den Immobilien und deren Bewertungen abh\u00e4ngen, sondern auch davon, ob diese Marktpr\u00e4mien bestehen blieben.&nbsp;<\/span><\/p><p><span>Familien <\/span><span>\u00dcberpr\u00fcfung <\/span><span>ihre <\/span><span>Investitionen <\/span><span>sollte <\/span><span>vergleichen <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Ertr\u00e4ge <\/span><span>mit <\/span><span>diese <\/span><span>verf\u00fcgbar <\/span><span>aus <\/span><span>fl\u00fcssig <\/span><span>Verm\u00f6genswerte, <\/span><span>w\u00e4hrend <\/span><span>erm\u00f6glichen <\/span><span>f\u00fcr <\/span><span>Zukunft <\/span><span>Verteilungen, <\/span><span>Renovierungsarbeiten <\/span><span>und <\/span><span>Refinanzierung <\/span><span>Kosten. <\/span><span>Sogar <\/span><span>a <\/span><span>rentabel <\/span><span>langfristig <\/span><span>Eigenschaft <\/span><span>Investition <\/span><span>kann <\/span><span>Unentschieden <\/span><span>nach oben <\/span><span>mehr <\/span><span>Hauptstadt <\/span><span>als <\/span><span>a <\/span><span>Familie <\/span><span>kann <\/span><span>sich leisten k\u00f6nnen <\/span><span>zu <\/span><span>haben <\/span><span>raus <\/span><span>von <\/span><span>Reichweite.<\/span><\/p><div><span><br><\/span><\/div><div><span><b>Der Stresstest f\u00fcr das Immobilienportfolio<strong>: F<\/strong><\/b><\/span><strong><span>F\u00fcnf Zahlen, die Sie von Ihrem Berater anfordern sollten<\/span><\/strong><\/div><p><span>Familien mit umfangreichem Immobilienbesitz sollten ihren Immobilienverwalter, Bankberater oder ihr Family Office bitten, eine konsolidierte \u00dcbersicht anhand von f\u00fcnf Finanzkennzahlen zu erstellen.<\/span><\/p><p><strong><span>1. Verbindlichkeiten, die innerhalb der n\u00e4chsten f\u00fcnf Jahre f\u00e4llig werden<\/span><\/strong><\/p><p><span>Bitte fordern Sie eine Aufstellung an, aus der f\u00fcr jede Immobilie der ausstehende Darlehenssaldo, der aktuelle Zinssatz und das Refinanzierungsdatum hervorgehen. Ber\u00fccksichtigen Sie dabei auch variabel verzinsliche Darlehen sowie etwaige gr\u00f6\u00dfere Tilgungszahlungen, die bei F\u00e4lligkeit f\u00e4llig werden.<\/span><\/p><p><strong><span>2. Netto-Mieteinnahmen nach Betriebskosten<\/span><\/strong><\/p><p><span>Vergleichen Sie die tats\u00e4chlich eingenommenen Mieten mit den Kosten f\u00fcr Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Leerstand und sonstigen Betriebskosten. Ermitteln Sie Geb\u00e4ude, bei denen geplante Renovierungsarbeiten oder auslaufende Mietvertr\u00e4ge zu einem R\u00fcckgang der Einnahmen f\u00fchren k\u00f6nnten.<\/span><\/p><p><strong><span>3. Schuldendienstdeckungsquote<\/span><\/strong><\/p><p><span>Teilen Sie das Nettobetriebsergebnis durch die j\u00e4hrlichen Zins- und planm\u00e4\u00dfigen Tilgungszahlungen. Ein Wert unter 1 bedeutet, dass das Betriebsergebnis der Immobilie den planm\u00e4\u00dfigen Schuldendienst nicht vollst\u00e4ndig deckt. Pr\u00fcfen Sie das Ergebnis unter der Annahme h\u00f6herer Refinanzierungszinsen und geringerer Mieteinnahmen.<\/span><\/p><p><strong><span>4. Aktuelle Beleihungsquote<\/span><\/strong><\/p><p><span>Vergleichen Sie die ausstehenden Verbindlichkeiten mit einer aktuellen, fundierten Immobilienbewertung. Fragen Sie nach, wie sich das Verh\u00e4ltnis \u00e4ndern w\u00fcrde, wenn der Wert der Immobilie um 10% oder 20% sinken w\u00fcrde, und ob sich dies auf die Refinanzierung oder die Anforderungen an die Sicherheiten auswirken k\u00f6nnte.<\/span><\/p><p><strong><span>5. Erforderlicher Liquidit\u00e4tsbedarf unter ung\u00fcnstigen Bedingungen<\/span><\/strong><\/p><p><span>Berechnen Sie, wie viel zus\u00e4tzliches Kapital die Familie m\u00f6glicherweise ben\u00f6tigen w\u00fcrde, falls mehrere Hypotheken zu h\u00f6heren Zinss\u00e4tzen refinanziert werden, w\u00e4hrend gleichzeitig Leerst\u00e4nde, Reparaturkosten oder Investitionsausgaben steigen. Stellen Sie sicher, dass die erforderlichen Mittel zur Verf\u00fcgung stehen, ohne dass andere Anlagen verkauft werden m\u00fcssen.<\/span><\/p><p><span>Familien <\/span><span>sollte <\/span><span>dann <\/span><span>identifizieren <\/span><span>welches <\/span><span>Eigenschaften <\/span><span>kann <\/span><span>Umschlag <\/span><span>ihre <\/span><span>Kosten <\/span><span>unter <\/span><span>schwierig <\/span><span>Bedingungen, <\/span><span>welches <\/span><span>k\u00f6nnte <\/span><span>erfordern <\/span><span>zus\u00e4tzlich <\/span><span>Eigenkapital <\/span><span>und <\/span><span>welches <\/span><span>Bedarf <\/span><span>Refinanzierung <\/span><span>Diskussionen <\/span><span>vorher <\/span><span>ihre <\/span><span>aktuell <\/span><span>Darlehen <\/span><span>Vereinbarungen <\/span><span>ablaufen.<\/span><\/p><br>\n\n<!-- rotharia-related -->\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Weiterf\u00fchrende Literatur<\/h2>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/de\/vermogensverwaltung\/multi-asset-allokation\/wer-kauft-gold\/\">Wer kauft Gold?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.rotharia.com\/de\/vermogensverwaltung\/multi-asset-allokation\/ki-unternehmen-entwickeln-sich-zu-bedeutenden-kreditnehmern-was-bedeutet-das-fur-anleiheinvestoren\/\">KI-Unternehmen entwickeln sich zu bedeutenden Kreditnehmern. 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